土地活用の相談先はどう選ぶ？相談するポイントも解説

「土地を相続で取得したけれど、これまで不動産運用をした経験がない。」そういった方にとって、土地活用の相談先は非常に重要です。

「土地についての相談」といっても、不動産の領域で、それぞれ得意分野が異なります。相談先を間違えると、高い金融商品を買わされるおそれもあります。

今回は注意点も含め、不動産活用の種類や目的別の相談先を細かく解説します。土地活用を検討されている方のご参考になれば幸いです。

 

土地活用の相談先にはどういったところがある？

主な不動産運用の方法は、大きく分けて5種類あります。

•  住宅（マンション・アパートなどの集合住宅・戸建て賃貸住宅）
•  商業（物販・飲食・サービスなどの店舗）
•  オフィス（事務所ビル）
•  ホテル
•  その他（駐車場・トランクルーム・コインランドリーなど）

土地のオーナーは、自らの目的や土地の適正に合わせて、不動産運用の方法を選びます。その際、有力となる相談先を順番に紹介します。

不動産仲介会社

不動産運用の相談先としてまず挙げられるのは、不動産仲介会社です。無料で相談でき、土地の状態や周辺環境から適した運用方法を教えてくれます。
住宅・商業・オフィスの売買・賃貸の仲介が主な業務であるため、運用方法が決定した後も、客付けや管理の面で長い付き合いになります。

なお、大手の不動産仲介会社であればグループの建築会社とも協力し、建築とセットのプランを提案してもらえることもあります。

建築会社（ハウスメーカー・工務店）

住宅・商業・オフィスなど、土地に建物を建てる活用方法を検討しているなら、建築会社も相談先としてよいでしょう。相談は無料でできるため、プラン次第で断ることも十分可能です。

会社により、住宅や商業など得意ジャンルはありますが、大手の建築会社であれば投資家向けの専門部署があります。賃貸経営をする場合の収益シミュレーションも含めたプランを提案してくれます。

地域の中小工務店は、建てる機能に特化しており、資産運用に関する相談相手になり難いといわれています。しかし、プランニングが決まった後、費用を抑えて建築する場合は有力な相談先となるでしょう。

土地活用専門会社

以下のような特定の土地活用を検討している場合は、それぞれの専門会社に相談することをおすすめします。

•  駐車場
•  トランクルーム
•  コインランドリー
•  介護施設経営

専門で扱っているため、その分野において詳細なプランを提供してくれます。

それぞれの会社のホームページで、土地オーナーが相談できるページが設けられています。
気になる土地活用があれば話を聞いてみるとよいでしょう。

銀行・金融機関

不動産投資以外の幅広い資産運用を考えている場合や、融資を検討する場合であれば、銀行に相談するのもよいでしょう。
銀行は様々な金融商品を扱っており、店内のカウンターで資産運用の相談を受けています。大手の銀行であれば、グループ会社に不動産会社があることもよくあります。

ただし、銀行のスタッフは不動産投資の専門家ではありません。金融商品のあっせんによる仲介料や、投資に対して貸し付けたお金で金利を稼ぐことが会社の利益となります。そういった側面があることを、十分理解した上で相談しましょう。

しかし、融資を受けることで、レバレッジを効かせた資産運用ができることも不動産投資のメリットです。融資を使った土地活用を検討しているなら、相談してみるのもよいでしょう。

士業（税理士・弁護士）

相談料がかかりますが、税や法律について詳しく相談したい場合は、税理士や弁護士などその道のスペシャリストが相談先としてあります。いずれも不動産投資に関するプロではないため、どの不動産運用がよいかという相談には向いていません。

しかし、税理士であれば事業のシミュレーションにおいて、固定資産税や譲渡所得税、相続税などに関する節税方法について詳しいアドバイスを得ることができます。

以下のような場合には、相談先として弁護士が向いています。

•  「不動産仲介会社が作成してきた賃貸借契約の内容が、土地オーナーにとってリスクのない内容か」といった法律に関するセカンドオピニオンが欲しい
•  土地活用において係争に発展してしまった場合

 

目的によって土地活用の相談先は変わる

それぞれの相談先には得意不得意があるため、土地活用の目的によって相談先は変わります。
目的別の土地活用方法と相談先をまとめたので、順番にみていきましょう。

相続税対策の土地活用

相続税対策の土地活用であれば、住宅・商業・オフィスなどの建物を建築する不動産運用が候補として挙げられます。現金を建物に変えることで相続税の評価額を下げることができ、本来現金にかかるはずの相続税対策を行うことができます。

この場合の相談先として、すでに建っている建物を購入する場合は不動産仲介会社、新しく建てるのであれば建築会社が相談先として適しています。

また、税金については税理士が相談先となります。

収益性を見込んだ土地活用

収益性を高めたいのであれば、同じく住宅・商業・オフィスなど建物に十分な投資を行い、賃料を最大化する運用が候補となります。

この場合の相談先も、不動産仲介会社や建築会社がよいでしょう。建築会社の中には商業テナントの誘致までやってくれる専門部署もあるため、幅広い提案が期待できます。

安定性を見込んだ土地活用

安定性を求めたいのであれば、不況時でも借り手がつきやすい住宅がよいでしょう。
実際、コロナ禍で商業やオフィスはテナントの退店が相次いでいますが、住宅市場は堅調な推移を見せています。

この場合の相談先は、住宅に強みのある建築会社や、土地周辺の家賃相場を知るために不動産仲介会社に相談するのがよいでしょう。

将来的な転用を見込んだ土地活用

将来的に別の用途へ転用する可能性がある場合は、建物や造作物をなるべく建てない青空駐車場やコンテナ式のトランクルームなどの運用が候補です。

相談先は、それぞれの土地活用専門会社がおすすめです。

売却も土地活用のひとつ

土地を保有する予定がないのであれば、思い切って売却し現金化するのも、土地活用のひとつです。現金を株や債券などそのほかの資産に変えることで、不動産運用と同じようなインカムゲインを得ることができます。

売却については不動産仲介会社、その後の資産運用については銀行が相談先です。

 

土地活用の相談先を選ぶポイント

以上のように土地活用の相談先は、様々であるため、どこへ相談するべきか迷います。
そこで、ここでは相談先を選ぶ際に着目すべきポイントを紹介します。

提案の種類が豊富な会社に相談しよう

幅広い土地活用の検討を行うためには、活用プランの種類が豊富で提案力がある会社を選びましょう。

住宅・商業・オフィスなど、自らの土地がどういった活用が向いているのか、売却した場合はいくらになりそうなのか、プロの意見を聞きながら検討することが大切です。

実績や前例を提示してくれるか

土地活用の相談先を選ぶ際、その会社が今までの土地活用の事例・実績などを提示してくれるかも、判断材料の一つとなります。事前に会社のホームページに実績が記載されていないかなども確認しておくとより安心でしょう。

もちろん担当者との相性などもあるため、実績だけで相談先の良し悪しは判断できません。しかし具体的な実例があれば、実際にどのような土地活用をするか、方向性をイメージしやすいです。

大手企業か地元密着企業か

相談先の企業には、大手から中小まで多々あります。

大手は実績も豊富で安心感が得られる一方、中小は地元に長く根差したところが多く、地域の歴史を知り尽くしたベテランの専門家に相談できるというメリットがあります。大手では把握していないような周辺情報を得ることができる可能性がありますので、相談してみるのもよいでしょう。

まずは相談する前に書類を準備しておこう

土地活用の相談をする際には、事前に土地に関しての情報が分かる資料をある程度そろえておきましょう。

具体的には、以下のような書類を準備しておくとよいでしょう。

 

書類	確認できる事項	取得方法
土地の権利書	土地の地番	－
固定資産税評価証明書	土地の地番	市区町村の担当窓口に申請
土地登記簿謄本	敷地の広さや抵当権などの権利関係	法務局に申請
地積測量図	地積や土地の正確な形状、隣地との位置関係など	法務局に申請

 

事前に資料を準備することで、自身の土地に合わせたより的確なアドバイスをもらえます。

なお、書類の取得はオンラインや郵送で対応していることが多いため、事前に各ホームページなどで確認しておきましょう。

 

土地活用の相談は、実績豊富な加瀬倉庫まで

土地の活用には様々な種類があり、それぞれの事業者よって得意な活用方法があります。

加瀬倉庫は1978年の設立以来、主力のトランクルーム事業に加え、コインパーキング事業や店舗開発まで、地域に密着した土地活用事業を展開してきました。他社では活用が難しい、調整区域・農地・所有者不明の土地についてもご相談に応じます。

自身が所有している土地にはどういった活用方法が最適なのか、ぜひ一度加瀬倉庫にご相談ください。

 

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