土地活用で節税はできる？税金を安く抑えるオススメの方法を解説

土地は所有しているだけで、固定資産税などの税金がかかります。一方で、土地活用によっては、税金を低く抑えることが可能です。節税するために土地活用をするなら、どのような方法があるのでしょうか。土地活用で節税するために、どういったことができるのかを紹介します。

土地活用で節税できる税金の種類と理由

土地活用は、次の税金に対して節税の効果があります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 相続税
• 贈与税

それぞれの税金に対して、どうして節税効果があるのか確認していきましょう。

固定資産税

土地を所有していると、毎年固定資産税がかかります。しかし、所有する土地に建物を建築することで「住宅用地の軽減特例」を適用でき、固定資産税を抑えることが可能です。

この特例を利用すると、次のように固定資産税の課税標準額（税金を算出する基準となる金額）を最大6分の1にまで下げられます。

• 住戸1戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準額の6分の1に軽減
• 住戸1戸につき200㎡超の部分（一般住宅用地）：課税標準額の3分の1に軽減

住宅用地の特例は、「住宅用地」が対象となる軽減措置です。そのため、駐車場やテナントビルなど住宅以外で土地を活用する場合は、特例を適用できないため注意しましょう。

都市計画税

所有する土地に建物を建築すると、都市計画税にも「住宅用地の軽減特例」が適用され、以下のとおり課税標準額が軽減されます。

• 住戸1戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準額の3分の1に軽減
• 住戸1戸につき200㎡超の部分（一般住宅用地）：課税標準額の3分の2に軽減

この特例は一戸建てだけでなく、アパートやマンションなどの集合住宅にも適用することが可能です。また、小規模住宅用地の適用の範囲は、「戸数×200㎡」で計算されます。

たとえば、総戸数が10戸のアパートの場合、「10戸×200㎡＝2,000㎡」までの土地が小規模住宅用地となるため、大きな節税効果につなげることが可能です。

相続税

土地を更地のまま相続した場合、土地は「宅地」として取り扱われ、路線価（相続税を計算する基準となる金額）に従った相続税評価額が算出されるため、土地にかかる相続税の節税効果はありません。

一方、土地活用で賃貸住宅やテナントビルなどの建物を建てて相続した場合、所有する土地は「貸家建付地」として取り扱われます。

土地が貸家建付地と評価されることで、相続税評価額を2割から3割程度下げることが可能です。
また、相続税には「小規模宅地等の特例」という特例があり、この特例を利用すると土地の評価額を5割から8割まで軽減できます。

小規模宅地等の特例は、土地の活用方法によって軽減割合や条件が異なるため、不動産会社や税理士などの専門家と相談しながら活用方法を検討しましょう。

贈与税

土地などの財産を引き継ぐ際に発生する「贈与税」は、相続税と同様、土地の評価額に応じて課税される税金です。そのため、土地活用を行って「貸家建付地」として取り扱われることで、贈与税の評価額を大幅に下げられます。

また、贈与税には年間110万円まで非課税枠が設けられているため、土地活用で得た収益を事前に子どもに生前贈与することで、将来に向けた相続税対策につなげることが可能です。

 

税金対策におすすめの土地活用

節税として土地活用を行う場合、次の方法がおすすめです。

• アパートやマンションなど賃貸住宅の経営
• 高齢者施設の経営
• 駐車場の経営

土地活用の方法によって、節税できる税金の種類が異なるため、それぞれの違いを確認しましょう。

アパートやマンションなど賃貸住宅の経営

アパートやマンションなどの賃貸住宅の経営は、長期的に安定した家賃収入を得られるだけでなく、大きな節税効果を期待できる土地活用のひとつです。

賃貸住宅を建設することで、「住宅用地の軽減特例」を適用でき、土地に対して課税される固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1にまで軽減できます。また、賃貸住宅が建つ土地は「貸家建付地」として評価され、「小規模宅地等の特例」の適用対象となるため、相続税および贈与税を節税することも可能です。

アパートやマンションは初期コストが高くなる傾向があるため、初期コストを抑えたい方は、一戸建ての賃貸経営を検討すると良いでしょう。一戸建ての賃貸経営は、アパートやマンションと比較するとコストを抑えられるだけでなく、安定した収益を見込めます。

高齢者施設の経営

高齢者施設の経営も節税に有効な土地活用のひとつです。高齢者施設とは、主に次のような施設のことをいいます。

• 介護付き有料老人ホーム
• 特別養護老人ホーム
• サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
• グループホーム

土地活用で高齢者施設を経営する場合、介護事業者が土地と建物を一括で借り上げる「マスターリース方式」で運営するのが一般的です。マスターリース方式では、入居状況に関わらず、毎月一定の賃料を得られるため、リスクを抑えて土地を活用できます。

高齢者施設は、賃貸住宅と同様、「住宅用地の軽減特例」により固定資産税と都市計画税を節税することが可能です。また、「貸家建付地」として評価され、「小規模宅地等の特例」の適用対象となるため、相続税および贈与税の軽減にもつながります。

駐車場の経営

駐車場の経営は初期費用がほとんどかからず、誰でも簡単に始められる土地活用方法のひとつです。駐車場を経営する場合、次の条件を満たすことで「小規模宅地の特例」を適用でき、相続税や贈与税の節税につながります。

• 土地上に構築物がある
• 駐車場が相当な対価を得て継続的に行われている
• 土地を相続した相続人が継続して駐車場経営を行う

税金対策として駐車場の経営を検討する場合、多くのケースで特例の対象となるかどうかの判断が複雑になります。そのため、必ず駐車場運営会社や不動産会社に相談しながら、活用を検討しましょう。

一方で、駐車場は「住宅用地の軽減特例」の適用対象外となるため、固定資産税や都市計画税の節税にはつながりません。そのため、大きな節税効果を得たいと考えているのであれば、賃貸住宅や高齢者施設などほかの土地活用を検討しましょう。

 

土地活用節税の注意点

節税を目的に土地活用を行う場合、次の点に注意が必要です。

• 収益性が悪いと損失が生じる
• 建物があると解体費用がかかる
• 利用者や近隣とのトラブルが発生する

土地活用の注意点やリスクをしっかりと理解し、効果的に節税できるようにしましょう。

収益性が悪いと損失が生じる

土地活用を行うときは、周辺地域の特性やニーズの把握をしたうえで、適切な活用方法を検討することが大切です。たとえ大きな節税効果があったとしても、土地活用の収益性が悪ければ損失が生じてしまいます。

土地活用では空室が続くなどさまざまなリスクがあるため、自身で最適な活用方法がわからない場合は、不動産会社などの専門家と話し合って決めていきましょう。

建物があると解体費用がかかる

所有する土地に建物が建っている場合、建物の解体費用がかかります。解体費用は、建物の規模や構造によって異なり、構造ごとの費用の目安は次のとおりです。

 

構造	1坪あたりの費用の目安（円）
木造	3～5万
鉄骨造	4～6万
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造	6～8万

 

また、建物の解体費用は、立地条件によっても変動します。土地までの道路が狭く、大型車両が入らない、解体する建物が崖の近く建っているといった悪条件だと、費用が割高になるため注意が必要です。

利用者や近隣とのトラブルが発生する

土地活用を始めると、利用者や近隣とのトラブルが生じるケースも少なくありません。アパートの入居者からのクレーム、近隣との騒音トラブルなど、さまざまなことが起こります。しかし、すべてのトラブルを自身で処理するのは、手間がかかるだけでなく、肉体的にも精神的にも大変です。

経費はかかりますが、信頼できる不動産会社に運営管理を委託するなど、手間を減らす工夫を施すようにしましょう。

 

土地活用のお悩みは加瀬グループへお任せください！

節税効果が高かったとしても、利益の出ない土地活用ではかえって損をしてしまいます。所有する土地の価値を見極め、最適な方法を選択することが大切です。しかし、土地活用の経験のない人には、高いハードルではあります。

どのような土地活用をすべきかお悩みであれば、加瀬グループへご相談ください。プロの目で最適な土地活用を見極め、最良の提案をいたします。長年の経営により多くのノウハウを蓄積しているため、きっとご納得いただけると思います。