耕作放棄地のリスクと対策｜ビジネスとして活用できる？

使い道のない耕作放棄地でも、放置していると維持管理費が増加したり、不法投棄の温床になったりするリスクがあります。そのため、耕作放棄地のオーナーは早めに対策をしておくべきでしょう。

手放す選択肢もありますが、おすすめはビジネスとして活用することです。耕作放棄地の具体的なリスクや対策、活用方法を解説します。

 

耕作放棄地とは

耕作放棄地の定義としては、1年以上にわたり作付け（栽培）がされておらず、また将来にも予定がない土地を示します。

通常の農作業では再生が見込めないほど荒れている「荒廃農地」と混同されやすいですが、実際は「耕作放棄地」の一部が「荒廃農地」とイメージすれば分かりやすいでしょう。

一方で、荒廃農地を除いた「使用することが可能な耕作放棄地」は、同じような性質の「遊休農地」とも似ていますが、こちらは農業委員会が定義する土地である点で異なります。

耕作放棄地は農林業センサスによる農家への意思確認の結果であり、あくまで統計上の定義だと認識するとよいでしょう。

 

農林業センサスは、我が国の農林業の生産構造や就業構造、農山村地域における土地資源など農林業・農山村の基本構造の実態とその変化を明らかにし、 農林業施策の企画・立案・推進のための基礎資料となる統計を作成し、提供することを目的に、5年ごとに行う調査です。

引用：農林水産省「農林業センサスとは？」

 

耕作放棄地の増加は問題視されており対策が必要！

農林水産省による農林業センサスは5年に1度の実施であり、直近では2020年に調査が行われています。公開されている累年統計によると、以下のように耕作放棄地の面積は増加しています。

■耕作放棄地の面積

	耕作放棄地の面積（ha）
1980年	12万3,078
1995年	24万4,314
2015年	42万3,064

参考：e-Stat「農林業センサス累年統計－農業編－（明治37年～令和２年） 長期累年」

また、2015年の統計データを府県別に見ると、福島県が2万5,226haと1番大きく、茨城県の2万3,918haや千葉の1万9,062ha、北海道の1万8,654haが続いています。

耕作放棄地の多い県は、農業が盛んでありつつ高齢化が進行していると考えられます。現在の高齢化社会においては、今後も耕作放棄地が増加し、自給率の低下とともに害獣の被害や近隣への汚染など悪影響を及ぼすことが懸念されています。

 

耕作放棄地を放置するリスク

耕作放棄地を放置すると、以下のようなリスクがあります。

• 維持管理費が増加する
• 不法投棄の温床となる
• 害獣被害にあう
• 近隣トラブルが発生する
• 広い視点で見ると自給自足率の低下につながる

特に、日本における自給自足率の低下は顕著であり、今後の大きな課題となるでしょう。

維持管理費が増加する

2017年に税金に関する法改正が行われた結果、耕作放棄地にかかる固定資産税が約1.8倍に増加しました。これは、特例措置としての係数が消滅したためです。

また、耕作放棄地とはいえ、放置すると周辺への悪影響により多額の損害を与えるおそれがあります。そのため、所有を続けるには最低限の管理が必要です。

不法投棄の温床となる

耕作放棄地だけに限らず、管理されていない空き家や空き地は、不法投棄の温床となりやすいものです。

不法投棄されていると、不法投棄をしてもよい場所として見られ、さらに加速するおそれがあります。人の心理として、きれいに管理されている耕作放棄地には不法投棄をすることをためらうものですから、日々の管理が大切です。

害獣被害にあう

害獣による被害は、所有する耕作放棄地だけではなく周辺にも大きな影響を及ぼします。特に、管理不足により作物を食い散らかすような害獣が発生した場合は、苦情や損害賠償の対象となりかねません。

具体的な害獣としては、ネズミやモグラなどの小動物から、シカやイノシシなどが挙げられます。

近隣トラブルが発生する

前述したとおり、耕作放棄地を放置すると近隣にまで多大な影響を与えます。

不法投棄や土壌汚染により周辺に壊滅的な被害を与えるおそれがあり、害獣の発生は農作物に損害を与えます。

結果として、損害賠償を請求され、多額の支払いを免れないかもしれません。

広い視点で見ると自給自足率の低下につながる

広い視点で見た場合、耕作放棄地の増加は生産力の低下と比例しているため、日本の自給自足率の低下が懸念されます。

自給自足率の低下は、国産品のブランド化による価格高騰や食物などの輸入量の増加につながります。結果として、日本経済の衰退、つまり不景気となるおそれがあります。

 

耕作放棄地のリスク対策の方法

耕作放棄地は主に高齢化などの働き手（労働力）の不足から発生するため、解消が難しい問題でもあります。

しかし、耕作放棄地の放置は問題の先送りでしかなく、悪化の一途をたどるため、早期にリスク対策を行うことが重要です。

農地バンクを利用する

農地バンクとは2013年に制定された「農地中間管理事業の推進に関する法律」により発足した仕組みで、正式には農地中間管理機構といいます。

農地中間管理機構は、いわゆる農地を専門とした公的機関の不動産会社といえるでしょう。イメージとしては、高齢により農業をやめたい貸し手から農地を集め、新規事業や経営を拡大したい借り手に貸し出す仲介を行っています。

贈与税や相続税の納税猶予が継続されたり、農地中間管理機構が賃貸料を支払ったり、公的機関による安心感は大きな利点といえるでしょう。

土地をビジネスとして活用する

近年、耕作放棄地は増加傾向にありますが、一方でビジネスとして活用する動きもあります。

前提として、耕作放棄地は土地が広いケースが多いため、さまざまな利活用が可能であり、選択肢が多くあるのが魅力です。

使い道のない耕作放棄地と考えていても、ビジネスとして活用することで安定した利益が得られる大きなポテンシャルを秘めているかもしれません。

 

耕作放棄地を有効活用する

耕作放棄地は農地のため、アパート経営などを行う場合は農地を宅地に転用する手続きが必要です。農地転用のルールは市街化地域かどうかにより異なり、一般の人が自ら対応するのは難しいかもしれません。

しかし、耕作放棄地を取り扱った実績が豊富な不動産会社であれば、農地転用の仕組みにも精通している可能性が高いでしょう。また、農地転用が不要なビジネス提案を受けられる可能性もあります。

具体的な活用方法を紹介します。

資材置き場

資材置き場は、その名のとおり資材を置く場所として建設会社などに貸し出す活用方法です。

農地転用の手続きが必要ですが、建物を建てる必要がないため、初期費用を抑えられます。また、資材置き場としての活用が失敗したとき、ほかの活用方法に変更しやすいのもメリットといえるでしょう。

貸し農園

新型コロナウイルス流行がきっかけとなり、注目を集めたのが貸し農園です。貸し農園は、農園として貸し出して賃料を得る活用方法です。

貸し農園では、野外で自然と触れながら普段なにげなく口にしている食べ物について学べる場として教育と遊びの両立が可能です。

耕作放棄地が増加する要因でもある働き手（労働力）を解消する方法としても有効と考えられます。

体験型農園

貸し農園が決められた面積の農地を貸し出すのに対して、体験型農園は週末の1回限りなどを基本として、農業体験のイベントをするビジネスです。

地方公共団体と連携して学校の授業の一環とする場合もあり、ポテンシャルの大きな活用方法といえるでしょう。

農業体験の数が多くなれば労力と収益の両方の確保が可能となり、多くの人を集めることで治安の維持にもつながります。

太陽光発電 × ビニールハウス

耕作放棄地の広さを利用して、農地転用が不要な範囲で太陽光発電を設置し、その電力を利用してビニールハウスで作物を育てるのもひとつの手法です。

ビニールハウスのデメリットである電力の確保を、まさに自給自足で実施することで負担を減らしながら、耕作面積を小さくすることで労働力も最小限としています。

このビニールハウスで体験型農園や貸し農園を運営するのも、ビジネスアイディアとしては面白いでしょう。

高齢者施設の建設

農地転用が必要ですが、耕作放棄地と高齢者施設は相性のよいビジネスです。

耕作放棄地は、田舎の高齢者が多い地域に存在している傾向にあります。高齢者施設の需要が高く、入居者を集めやすいといえるでしょう。

また、土地をすでに所有しているため、土地の購入から始める場合と比較して費用を抑えられます。

 

耕作放棄地の活用は加瀬グループにお任せください！

使い道がないと思っていた耕作放棄地でも、実は大きなビジネスポテンシャルが眠っている可能性があります。ポテンシャルを見極めるには、土地活用の実績が豊富な専門家に相談するのがよいでしょう。

加瀬グループには、さまざまな不動産活用をサポートしてきた豊富なノウハウがあります。また、地域に密着した事業を展開してきた歴史から、お客様一人ひとりに寄り添った提案が可能です。

手間や時間をかけられずに困っているオーナーでもご安心ください。加瀬グループは農地転用の手続きも代行し、耕作放棄地を生まれ変わらせて収益化させてきた実績があります。

耕作放棄地の活用を検討したら、まずは加瀬グループにご相談ください。