土地活用に利用できるローンの種類と融資までの流れを解説

使用しないまま放置している土地があるなら、活用することで安定した収益を得られるようになるかもしれません。土地活用には初期費用がかかりますが、ローンを利用すれば手持ち資金がなくてもはじめられます。

土地活用で利用できるローンと、融資を受けるときの注意点などを解説します。

 

土地活用でローンを利用するメリット

土地活用でローンを利用するメリットは、以下の2つです。

• 自己資金がなくても土地活用をはじめられる
• 使用していない土地から収益を得られるようになる

土地活用をはじめるには、建築費用など多額の資金が必要です。多くの人にとって、資金のすべてを自己資金で賄うのは難しいでしょう。

ローンを利用すれば、自己資金がなくても土地活用をはじめられます。スピード感を持って土地活用を進めるためにも、ローンの利用は大きなメリットがあるといえるでしょう。

また、土地を更地のままにしておくと、固定資産税などの費用ばかりがかかってしまいますが、土地活用することで安定した収益を得られるようになります。

ローンを利用することに対して、借金を負うというネガティブな考えを持っている方は少なくありません。しかし、しっかりと事前調査を行って無理のない返済計画を立てれば、ローンの利用は決して悪いことではありません。

 

土地活用をはじめるときに利用できるローンの種類

土地活用をはじめるときに利用できるローンには、以下のものがあります。

• 不動産担保ローン
• アパートローン
• プロパーローン
• 公的ローン

それぞれのローンの特徴を解説します。

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、所有する土地や建物を担保にして融資を受けるローンのことです。所有不動産を担保にしてローンを組むため、不動産の担保価値によっては高額融資を受けられるなど、借入限度額がほかのローンよりも高くなりやすい特徴があります。

介護施設などの事業規模が大きい土地活用でも融資を受けてはじめられるのがメリットの1つです。また、ローンの使用用途に関する制限がないため、土地活用以外にも自由に資金を利用できます。

アパートローン

アパートローンとは賃貸経営を目的として、アパートやマンションを購入・建築する際に利用できるローンのことです。アパートやマンションの購入資金だけでなく、建築費用やリフォーム費用、ほかのローンからの借り替え費用などにもアパートローンを利用できます。

アパートローンは、ローンの利用目的や内容がある程度決まっているため、金融機関の審査や融資決定までの期間が短いことが特徴の1つです。ただし、融資対象は賃貸住宅に限定されているため、事務所や店舗の購入・建築する際の費用としては利用できません。

プロパーローン

プロパーローンとは、保証会社をつけずに金融機関と契約するローンのことです。保証会社とは債務者がローンを支払えなくなったとき、債務者に代わって金融機関に残債を支払う会社です。

プロパーローンは保証会社を介さないため、一般的なローンを組む際に必要な保証料がかからないのが特徴の1つです。保証料は融資額の0.5～2％程度かかるため、初期費用を大幅に減らせます。ただし、金融機関が独自の審査基準を設けていることが多いため、審査や融資決定までに時間がかかる傾向があります。

公的ローン

公的ローンとは、国や自治体、住宅金融支援機構をはじめとする公的機関が提供しているローンのことです。公的ローンは、民間の金融機関が提供するローンよりも低金利で融資を受けられることが大きな特徴です。

また、審査の基準が年収や勤務先の規模だけでなく、事業の新規性など融資制度ごとに設定された条件を満たすかどうかで判断されます。そのため、安定した収入が得られない方でも、融資を受けられる可能性があります。

ただし、公的ローンは利用用途が制限される傾向があるため、注意が必要です。たとえば、住宅金融支援機構が提供している公的ローンは、「子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資」と「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」の2つのみとなっており、商業施設やテナントビルなどを計画する際は利用できません（2024年3月現在）。

 

土地活用の融資でチェックされるポイント

土地活用で融資を受けるには、金融機関の審査に通らなければいけません。そのため、金融機関がどのようなことをチェックするのか、あらかじめ把握しておくことが大切です。

土地活用で融資を受けるときに、チェックされるポイントについて紹介します。

債務者の属性、信用

金融機関は債務者の「属性」や「信用」を重要な判断材料とします。属性や信用とは、債務者の年齢、健康状態、年収や勤続年数などの情報のことです。金融機関は、属性や信用を加味して借入限度額をいくらにするか、ローンの返済能力があるかを判断します。

なお、属性や信用は利用するローンの種類や金融機関によって、チェックされる項目が異なります。たとえば、不動産担保ローンを利用する場合は債務者自身の情報だけでなく、担保となる不動産の市場価値なども判断材料となるため、どのような項目がチェックされるか事前に確認しましょう。

後継者

土地活用は、長期的な事業になることが多いため、債務者の怪我や病気などが理由で、ローン返済が滞ってしまうケースも少なくありません。そのため、土地活用で融資を受ける際には、債務者の後継者の属性や信用も重要なチェックポイントになります。

自身が高齢である場合や持病がある場合は、事業を承継する後継者が適正かどうかもしっかり確認しましょう。

土地活用の事業計画

ローンを利用して土地活用をはじめる際は、事業計画が現実的かどうかも審査のチェックポイントになります。自身や後継者の属性および信用が問題なくても、事業計画の精度が低ければ金融機関の審査は通りません。

事業計画を作成する際は、周辺のエリア特性や立地、災害リスクなどを調査し、しっかりとした計画を立てることを心がけましょう。

はじめて土地活用を行う方は、不動産会社などの専門家と相談しながら計画していくことをおすすめします。

 

ローンが融資されるまでの流れ

ローンが融資されるまでの流れは、以下のとおりです。

1. 土地の鑑定をする
2. 事業計画書を作成する
3. 金融機関へ融資の相談をする
4. 融資に必要な書類を用意する
5. 審査をして融資が実行される

それぞれステップについて解説します。

1.土地の鑑定をする

土地活用をはじめる際、最初に行うのが土地の鑑定です。不動産鑑定士が土地の鑑定を行い、自身の土地の価値を明確化することで、事業計画を立てやすくなります。

土地の鑑定費用の相場は、1件あたり20万～50万円です。不動産鑑定士を自身で見つけることが難しい場合は、不動産会社から紹介してもらうとよいでしょう。

2.事業計画書を作成する

土地の鑑定を実施し、所有する土地の価値がわかれば、土地活用の事業計画書を作成します。事業計画書を作成するには、周辺家賃相場の調査、賃貸需要などのマーケット調査、収支計画表の作成などが必要です。

専門的な知識が必要になるため、不動産会社のサポートを受けながら進めましょう。

3.金融機関へ融資の相談をする

事業計画書を作成したら、融資を受けられるか金融機関に事前相談を行います。相談する金融機関を選ぶ方法には、以下の2つがあります。

• 知人や不動産会社から紹介してもらう
• 自身で調べる

知人や不動産会社から付き合いのある金融機関を紹介してもらえれば、スムーズに相談を進められるでしょう。

紹介してもらえない場合は、自身で金融機関を見つけなければいけません。金融機関のWebサイトで、土地活用に関する融資の有無や条件を確認し、実際に相談を依頼する際は、事前にアポイントを取りましょう。

4.融資に必要な書類を用意する

融資を受ける際には、事業計画書のほかに以下の書類が必要です。

• 本人確認書類（運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど）
• 収入証明書類（源泉徴収票や確定申告書の控え、住民税決定通知書など）
• 自己資金や保有資産を証明する書類（通帳のコピーや残高証明書、土地の登記簿謄本など）
• 所有する土地の評価額を証明する書類（不動産鑑定評価書、固定資産税評価証明書など）
• 収支計画の根拠となる書類（工事代金の見積もり書、周辺賃料相場の調査資料など）
• ほかに借り入れがあれば証明する書類（返済予定表、残高証明書など）

融資に必要な書類は、金融機関によって異なる場合があるため、必要な書類はあらかじめ問い合わせておきましょう。

5.審査をして融資が実行される

融資に必要な書類をすべて用意すれば、金融機関による審査が実施されます。金融機関の審査は、「事前審査」と「本審査」の2つがあり、まずは、仮審査を行い、融資を受けられるかを確認する必要があります。

仮審査が問題なければ、建物の工事請負契約を施工業者と締結し、ローンの本審査を申し込みましょう。

本審査も無事に通過すると、金融機関による融資の内定です。金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、実際に融資が実行されます。

 

土地活用を検討されている方は加瀬グループへご相談ください！

金融機関の融資を受けて土地活用をはじめるときは、土地の鑑定や事業計画など手をつけなくてはならないことが山のようにあります。書類不備などで融資を断られることがないよう、専門家のサポートを受けながら進めることをおすすめします。金融機関を納得させる事業計画の作成にも、専門家のサポートが役立つでしょう。

加瀬グループは土地活用のノウハウを豊富に持っているため、所有する土地を活かした事業の最適なパートナーになります。土地活用に関心を持ったら、まず加瀬グループにご相談ください。