【オーナー様に聞いた】加瀬倉庫のトランクルーム経営成功の秘訣

加瀬倉庫の屋内型トランクルームや屋外型レンタルボックスを運用いただいているオーナー様に、土地活用を検討したきっかけや当社を選んだ理由について伺いました。

今回話を聞いたのは、当社のトランクルームやレンタルボックスを10年以上運用いただいている赤熊不動産鑑定所（埼玉県上尾市）の取締役部長兼、東京事務所長の赤熊正朗さんです。

 

赤熊不動産鑑定所 取締役部長・東京事務所長 赤熊正朗氏のプロフィール 赤熊不動産鑑定所は、埼玉県や東京都を中心とした不動産の鑑定業を約50年に渡り営んでいる不動産鑑定事務所です。国や行政からの鑑定業務に加えて、弁護士や税理士といった士業からの鑑定依頼や民間企業が保有する不動産の鑑定など、幅広いニーズに対応しています。 赤熊正朗さんは、不動産鑑定を必要とする士業や法人との対外的な交渉や折衝などを行う傍らで、業界での知見や経験を活かし大手ハウスメーカーの顧問などにも携わっています。

 

当社・加瀬倉庫の屋外型レンタルボックスは、北は北海道から南は埼玉県まで合計11カ所、屋内型トランクルームは東京都内に2カ所を運営いただいています（2023年4月現在）。

 

トランクルーム経営を始めたきっかけ

－当社のサービスを利用いただく前から、屋外コンテナの土地活用を行われていたそうですね。

大学生の頃に屋外コンテナの収納事業について知り、利回りが高い投資なのではないかと感じたことがきっかけです。

家族が埼玉県に土地を持っていたこともあり、コンテナを購入して設置したのが今から24年前です。

－そのときの成功体験が、後の本格的なトランクルーム経営に繋がるのでしょうか。

いいえ。そのとき始めたコンテナ事業は、当初まったく上手くいきませんでした。

まず、利用者が現れない。屋外コンテナで収納サービスが利用できるという認知もされませんでした。

当時大学生でしたが、自分でビラを作ってポスティングも行いました。ちらほら利用者が現れましたが、それでもいつ撤退するかということを常に考えていましたね。

また、購入したメーカーのコンテナが粗悪で扉は硬いし重かった。不良品も多く、加瀬倉庫のコンテナを始めて触ったときは感動しました（笑）

 

加瀬倉庫が提供しているコンテナは、海上輸送用コンテナと同じ強度や耐久性を持っています。サイズは20フィートと10フィートがあり、ドアタイプはレバー、シャッター、ドアノブの3種類があります。また、建築確認やバイクに対応したものまで、幅広く取り扱っています。

 

本格的にトランクルーム経営を考えたのは、大学を卒業し、1社目の不動産販売会社、2社目の不動産仲介会社を経て、父の不動産鑑定事務所で働き始めた2010年頃です。

大学生で始めたコンテナ事業が、その頃には少ないながらも安定した収入を生んでいたこともあり、もっと事業を大きくしたいと考えました。特に、東京都内といった都心部や、反対に東北地方などの地方・遠方でトランクルームができないかとパートナーを探していたとき、加瀬倉庫に出会いました。

－加瀬倉庫では屋内型トランクルームと屋外型レンタルボックスのそれぞれを利用いただいていますね。

東京都内ではビルのテナントを借り、スペースにパーテーションを設置することで、トランクルームとして、地方では土地を借り上げて加瀬倉庫のレンタルボックスを設置するトランクルーム経営を行っています。

 

屋内型「トランクルーム」 テナントビルの空いているフロアの一部やマンションの使われていないスペースにパーテーションを設置し、トランクルームとしてリニューアルします。老朽化した建物であっても初期費用を抑えてトランクルーム経営を始めることが可能です。空室対策や建物取り壊しまでの僅かな期間の収益化などにも活用することができます。 屋外型「レンタルボックス」 遊休地や使われていない土地の一部にコンテナを設置して行うトランクルーム経営です。 住宅街や郊外の土地であっても、収納需要があれば収益を見込むことができます。また、変形地や日当たりが悪い土地、周辺に騒音問題のあるといった居住に適さない土地であっても活用が可能です。

 

加瀬倉庫の物件について

－加瀬倉庫で最初に運用した物件について教えてください。

最初の運用は、豊島区高田と高円寺のビルで始めた屋内型のトランクルーム事業です。ほぼ同時期に始めました。

高円寺の物件は、後にビルが解体されたため立ち退きましたが、豊島区高田のトランクルームは今も運営しています。

－当社にご依頼いただいた経緯を教えてください。

先ほどお話ししたように、事業拡大を考えていて物件を探していました。そして、懇意にしていた不動産会社からトランクルームを行う先としてのビルを紹介いただいたんです。

最初は、これらを自主管理で始めるつもりでした。しかし、自分たちでHPを作りスタッフを増やし、入居やトラブルに対応していくというのを、不動産鑑定の仕事の傍ら行うのはとても難しいと感じました。

そこで、加瀬倉庫にお願いする・・・とはならず、その前に別のランクルーム会社に相談しました。「トランクルームの設計や管理を全て任せてくれ」ということで、トランクルームの設計図を提案されたのですが、その内容がとても酷かった。

－具体的にどのように酷かったのですか

通常、トランクルームは、0.5帖～2帖ぐらいの箱を間取りに沿って組み合わせて作っていきます。

しかし、その会社の設計図は全て3帖の箱で作られていました。大きな箱なので、貸し出し賃料は想定の2倍以上の利回りになる想定でしたが、それで物件が回るとは考えられませんでした。周辺の顧客属性や市場調査を十分に行っていなかったのだと思います。

その提案を受け、セカンドオピニオンとして加瀬倉庫に問い合わせたことがきっかけでした。

－そこから当社に管理などをお任せいただくことになったのですね。

正直、その当時は当社もトランクルーム事業者として、全国展開する加瀬倉庫をライバル視していました。（笑）

しかし、提案を聞くうちに加瀬倉庫に委託した方が早いと思いました。

－現在も稼働している豊島区高田の初期費用やコスト、利回りについて教えてください。

この物件の利回りは10％を軽く超えていますね。

初期費用としては、トランクルームの資材費や内装費で400～500万円。ビルを借りるに当たっての保証金や敷金で2～300万円。加えて毎月のテナント賃料や考えると、1,000万円弱が費用としてかかっています。

－では、これまで一番大きく利益を得られた物件についても教えてください。

先ほどから話に挙がっている高円寺の物件です。利回りが30％を超えていましたから。

その秘訣のひとつは、賃料が安かったことに加えて初期費用をかなり抑えられたことです。加瀬倉庫は、他社と違いエアコンを入れたり、塗装を塗り替えたり床を貼り替えたりといった、お金がかかる提案を無理にすることはありません。この物件も、ビルの既存設備を活用するといった提案をいただき、コストを抑えることができました。

トランクルーム会社のなかには、コンシェルジュを付けましょうと提案してくるところもあります。トランクルームは1日の利用者が1人来るか来ないかです。つまりほとんどは無人です。コンシェルジュなんてもってのほかです。

また、立地がよく利用率もかなり高かったことも成功の要因だと思います。トランクルームは利用者が現れなければ、値下げを行うことが一般的です。高円寺トランクルームは賃料を下げずにどんどん利用者が現れました。

－これまで印象に残っている物件はありますか。

印象に残っているのは、今も運営している宮城県の多賀城八幡の屋外型レンタルボックスです。

この物件は2011年、関東大震災から数カ月後に始めた物件です。

もともとビルが建っていた場所だったのですが、震災の際には20～30㎝の津波がきたそうです。ビルが水浸しになり、建物が老朽化していたこともあって取り壊して更地にし、駐車場として貸し出されていました。しかし、周辺には更地や駐車場が多く、借り手がなかなか現れなかったそうです。

レンタルボックスを設置するにあたって、私自身が周辺の仮設住宅をポスティングで回る機会や地域のかたとお話しすることがたくさんありました。財産やご家族を亡くされ人も多くいらっしゃり、空気が本当に重かった。話を聞くなかで、胸が締め付けられるようで、我々が何か役に立てないかと強く思いました。

レンタルボックスを設置し始めた当時は、震災を利用したビジネスと言われたこともあります。しかし、始めてみると仮設住宅に住まれているかたが荷物を預けていただくことが非常に多かった。

レンタルボックスが、社会貢献・地域貢献に繋がっていると強く感じました。被災者に安く借りてほしいと思って賃料を値下げしたのですが、今もそのままの料金にしています。

 

トランクルーム経営における事業者選びの重要性

－トランクルーム経営において、事業者選びの重要性やポイントとはどういったものでしょうか。

事業者選びは、集客力とトラブル対応がポイントだと思います。

他の事業者にも管理を任せていますが、加瀬倉庫がダントツでいいですね。

まず集客力ですが、加瀬倉庫は空室が発生した際の成約率や空室期間の埋まり方のスピード感が、他社と比べると2倍以上早いです。それはきちんとしたオペレーションや作り込まれた集客ページが上手く集客に繋がっているのだと思います。

－当社が運営する収納のサービスサイトは月間50万以上のアクセスがあります。客付けや集客力は加瀬倉庫の強みです。

トラブル対応も、事業者によってまったく違うということを痛感しました。

トランクルームは、人に借りていただく事業なので、まれにトラブルが発生します。

どの事業者も「そういったトラブルも含めて、運営管理のすべてを請け負う」といっておきながら、私が直接出向いて対応したことがたくさんあります。管理会社の不手際で発生したトラブルも多かった。

加瀬倉庫は、そういったこともまったくありません。
古いビルのテナントを借りてトランクルームとして運用していたとき、1度水漏れがあったのですが、すぐに対応いただきました。また、物件に不審者が侵入した際にも、加瀬倉庫がすべて解決してくれました。

トラブルにオーナーを巻き込まない。他の会社ならお手上げになるトラブルも、誠意を持って対応してもらっています。

 

トランクルーム経営には、管理委託型や自営型など、さまざまな運営形態があります。オーナー様の負担を最小限に抑えるプランから、収益の最大化を見込める投資型の運用まで、ご希望に合わせたプランのご提案が可能です。

 

投資・不動産活用としてのトランクルーム経営

－様々な投資商品や不動産活用法があるなかで、トランクルーム経営の強みはなんでしょうか。

誇張ではなく、トランクルーム経営ほど確実な投資商品はないと思っています。

田舎の土地を、資材置き場や駐車所で貸しても賃料は二束三文です。アパートやマンションを建てても、駅近の土地でなければ入居率は低い。しかし、屋外型レンタルボックスであれば実質利回りで10％以上になります。

最近では、資材の高騰などの影響で、コンテナの価格が上がっています。それでも10％以上を見込むことができます。

反対に都心部は、土地の値段も高いためビルテナントを活用した屋内型のトランクルームがおすすめです。

他の投資と比べて初期費用が低いことも魅力的ですね。また、管理をすべて委託でき、毎月の入金と精算書をチェックするだけなので、非常に効率がよい。メンテナンスの必要もほとんどないため、アパートやマンション投資などに比べて、オーナーの負担も低いです。

－トランクルーム経営を検討している人にアドバイスはありますか。

土地やビルを持っている人は、まずトランクルームを検討した方がよいと思います。

特に屋外型レンタルボックスは、用途地域や立地などの条件が厳しいため適合地が少なく、出したくても出せないケースが多い。だからこそ、まずは加瀬倉庫に相談してみてはどうでしょうか。

私自身、今後も拠点を増やしていきたいと考えています。
不動産ポータルサイトで良さそうな土地や物件を見つけたら、加瀬倉庫に相談してシミュレーションをお願いしています。しかし、「やめておいた方がいい」と断られることがほとんどです。

自社の商品を売るために、なんでもOKにするのではなく、きちんと収支計画を立ててくれる。むしろ精査して止めてくれるという点も、加瀬倉庫の誠実さが伝わり好感を持てますね。

－トランクルーム経営を通じての赤熊さんの今後の展望はありますか。

繰り返しになりますが、これからもトランクルームの拠点数を増やしていきたいと思っています。

また、ゆくゆくは海外展開できたらいいなと思っています。

ベトナムやマレーシア、インドネシアといった東南アジアに打診したのですが、現地で資材を調達するのが難しく、実現には時間がかかりそうです。でも、あきらめません。

加瀬倉庫さんには、これからもよきパートナーとして末永くお付き合いしたいと思っています。

－ありがとうございました。