土地活用として介護施設はあり？メリット・デメリットや種類を紹介

駅から遠くて利便性が悪い、そんな土地でも介護施設経営であれば、安定した収益を得られる可能性があります。賃貸住宅には向かない土地でも、介護施設であれば問題なく経営できることも珍しくありません。

まず介護施設にはどのようなメリットと、デメリットがあるのかを見ていきましょう。

 

土地活用として介護施設を経営するメリットとデメリット

土地活用として介護施設の経営を検討するのであれば、どのようなメリット、デメリットがあるのかを正確に把握しておくことが大切です。

介護施設の経営のメリット、デメリットには、次のものがあります。

■メリット

•  収益が安定している
• 立地の悪い土地でも経営できる
• 固定資産税を軽減できる

■デメリット

• 初期費用が高い
• 事業者撤退のリスクがある
• 制度改定による賃料下落リスクがある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

メリット：収益が安定している

収益の安定性は、介護施設経営のメリットです。介護施設の経営では「定期借地方式」と「サブリース方式」のいずれかで活用することが一般的です。

■定期借地方式
事業者に土地を貸し出し、地代を受け取る

■サブリース方式
土地所有者が介護施設を建設し、事業者に対して建物を貸し出す

事業者に対して土地や建物を貸し出す場合、空室状況などに関わらず毎月一定の賃料が得られます。そのため、土地活用における収益を安定させることが可能です。

メリット：立地の悪い土地でも経営できる

介護施設は、立地の悪い土地でも経営することが可能です。

一般的な賃貸住宅は駅までのアクセスや利便性の良さ、周辺環境などが大きく影響します。しかし、介護施設は入居者の家族が、定期的に会いに来られる程度の利便性があれば事業として成立します。そのため、所有する土地が駅から離れていたとしても、検討の余地があるでしょう。

メリット：固定資産税を軽減できる

介護施設を建設すると、固定資産税の「住宅用地の特例」が受けられます。

住宅用地の特例とは、居住用の建物が建っている土地の固定資産税が軽減される制度のことです。この特例を受ければ、介護施設のある土地に課税される固定資産税が、最大で6分の1にまで軽減できます。

デメリット：初期費用が高い

一般的な賃貸マンションやアパートと比べると、介護施設は初期費用が高くなる傾向があります。高齢者向けの設備が割高なほか、介護保険法で定められている設備基準を満たすために、どうしても初期費用が高くなってしまうのです。

建物の規模によっては建設費が数億円にもなるため、借入や収支のバランスをしっかりと考えて計画を進めていかなければいけません。

デメリット：事業者撤退のリスクがある

介護施設を建設する際は、事業者の要望に応じて建物を設計することが一般的です。そのため、事業者が撤退してしまうと、ほかの建物に転用できない建物が残されてしまいます。

次の事業者が見つかったとしても、新たな事業者に合わせた増改築が必要になる、賃料が大幅に下がるといったことが考えられます。

介護施設は事業者撤退のリスクが大きい土地活用のため、事業者と長期契約を締結する、撤退時の違約金を定めるなどの対策が必要です。

デメリット：制度改定による賃料下落リスクがある

事業者の重要な収入源となる介護報酬は、3年ごとに見直しが行われます。もし、見直しによって介護報酬が減った場合、事業者から賃料の減額を要求されることも十分に考えられます。

こういった要求をされると、貸主も事業者に退去されると困るため、減額要求を承諾せざるを得ないでしょう。

介護施設の経営では、制度改定による賃料下落リスクがあることを認識しておくことが大切です。

 

介護施設の種類と特徴

介護施設にはさまざまな種類があるため、それぞれの特徴や収益性の違いを把握しておきましょう。介護施設の種類と特徴について紹介します。

有料老人ホーム

有料老人ホームには、次の3種類があります。

■介護付き有料老人ホーム
要介護状態の高齢者が居住する老人ホーム

■住宅型有料老人ホーム
要介護でなくても、食事や清掃などの生活支援を受けられる老人ホーム

■健康型有料老人ホーム
健康な高齢者が居住する老人ホーム

介護付き有料老人ホームは、要介護状態の高齢者の住まいとなるため、24時間態勢で介護スタッフが常駐するなど、本格的な介護サービスを提供しています。

そして、住宅型有料老人ホームと健康型有料老人ホームは、要介護でなくても居住できるため、入居者が自立した生活を送れるのが特徴です。

有料老人ホームは規模が大きくなる傾向があり、建築費用が高くなる一方、収益性の高い運営方法です。

サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、バリアフリーが完備された高齢者向けの賃貸住宅です。原則として介護サービスの提供は行わず、安否確認や見守りサービス、生活相談といったサービスを受けながら入居者が自立して生活を送ります。

サービス付き高齢者向け住宅を建設する場合、税制優遇や金利優遇を受けられるため、かかる費用やランニングコストを抑えた経営が可能です。

グループホーム

グループホームとは、入居している高齢者が共同生活を送る施設のことです。料理や掃除などの家事全般は入居者が作業分担して行い、必要に応じて介護スタッフのサポートを受けられます。

多くのグループホームでは、1ユニット（居室と居間、台所などで構成される生活空間）5～9人で構成され、定員18人程度で運営されています。そのため、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅より初期費用を抑えられる一方、収益性の低さが特徴です。

 

土地活用で介護施設経営を始めるときの注意点

土地活用として介護施設経営を始めるときは、さまざまな注意点を把握しておくことが大切です。どのようなことに注意が必要なのか紹介します。

介護施設に適した土地の特徴

介護施設に適した土地の特徴は、次のとおりです。

•  300坪以上ある
• バス停から徒歩5分圏内
• 賃貸需要が少ない

介護施設は立地条件が悪くても成立する土地活用のため、賃貸需要の少ない土地は活用に適しているといえます。また、最寄駅から10分圏内にある利便性の高い土地は、介護施設より収益性の高い活用をできる可能性が高いため適さないでしょう。

事業者の運営実績を確認する

介護施設経営を始めるときは、事業者の運営実績を必ず確認しましょう。

介護施設経営では事業者が撤退するリスクがあり、もし撤退すると収支バランスが大きく崩れてしまいます。そのため、撤退リスクの低い、運営実績がある事業者の選定が重要です。

事業者の与信は民間の調査会社を利用すれば調べられますが、金融機関へのヒアリングでもある程度の情報を知ることが可能です。金融機関へ融資の相談と合わせてヒアリングをするなど、銀行の協力も得ながら情報収集しましょう。

土地活用のご相談は加瀬グループにお任せください！

介護施設の経営を検討しているものの、所有している土地が適しているかどうかわからない人がほとんどでしょう。大きな金額を投資して土地活用をするのですから、専門家のサポートは必ず受けてください。土地活用のリスクを軽減するには、専門家のアドバイスが参考になるはずです。

土地活用の相談は、実績豊富な加瀬グループにお任せください。介護施設経営に限定せず、さまざまな土地活用の選択肢から、所有する土地に適したご提案が可能です。