農地転用の許可を受ける手続きの流れを解説。費用や期間も紹介

「農地を相続したものの、農業を行う予定がない」
農業を継ぐ人が少なくなっている日本において、こういったケースは少なくありません。

日本では、食料自給率を維持することを目的に、農地を守るため「農地法」という法律があります。農地を売買する際や、それ以外の用途に転用する際は農業委員会や都道府県知事の許可が必要になる場合があります。

許可を得ずに勝手に変えてしまうと、罰則金が課されることもあります。

そこで今回は、農地を所有している方に向けて、農地転用の具体的な手続きを分かりやすく解説します。

 

農地転用の目的や条件

そもそも農地転用はどのような目的で行われるのでしょうか。また、実際に農地転用の申請をする前に条件などを確認しておきましょう。

農地転用とは

農地転用とは、農地として利用していた土地を、宅地などほかの用途に変更することです。

農業をしないからと放置している農地を転用して、以下のような活用をすることで収益化できます。

•  アパートやマンション
•  テナントビル
•  太陽光発電
•  駐車場

活用法に適した立地であれば、転用することで不労所得を得ることが可能です。

土地は使用していなくても、固定資産税や相続税というコストが発生します。お金が出ていくだけの農地を収益化する手法として、農地転用は重要な要素といえます。

農地転用ができる土地とは

農地転用ができる土地とできない土地には条件があります。

日本では、国土を有効に活用するためにそれぞれのエリアについて「都市計画」が定められており、その都市計画によって農地転用の申請の難易度が異なります。

最も転用しやすいのは、市街化区域にある農地です。

市街化区域は、都市として発展することを目指していく地域です。店舗や住宅などを集積させることを目的としているため、農地からその他の用途へ転用する申請は通りやすい傾向にあります。

一方、市街化区域外の農地は転用しづらい傾向にあります。

市街化区域外には、市街化調整区域や都市計画が定められていない区域があります。これらは原則として市街化することを抑制する区域のため、転用申請の通過は厳しい傾向にあります。

ただし、こういった都市計画法における分類以外にも、生産緑地や農業振興地域など、その他の法令で農地であることを定められた土地があります。

市街化区域内であったとしても、生産緑地であれば農地転用は難しいです。そのため、所有する土地にどういった法令上の制限があるかは、農業委員会に問い合わせることをおすすめします。

手続きにかかる期間

農地転用にかかる期間については、農地の種類や市区町村により異なります。

たとえば徳島県であれば、徳島県庁「農地転用の許可を得るには手続きにどの程度の期間が必要ですか。」によると、農地転用の手続きには最低1カ月半〜2カ月程（一部市町村では最大3カ月）は必要とされています。また、農業振興地域の整備に関する法律で定められた農地の場合は、除外の手続きが別途必要になるため、さらに半年から1年の期間が必要です。

農地の種類によっては長期化する可能性があることも踏まえ、早めに申請手続きを行いましょう。

 

農地転用の手続きの流れ

農地転用の手続きは、その農地が指定されている法的制限により異なります。

1.  市街化区域内の一般の農地
2. 市街化区域外の一般の農地
3. その他、生産緑地・市街化区域外の農業振興地域の農地

①市街化区域内の一般の農地については、市町村の農業委員会に農地転用許可申請書を提出するだけで転用の手続きが完了します。

また、③のその他生産緑地・市街化区域外の農振地域の農地については、農地としての指定がされている地域のため、転用するためには複雑な手続きが必要です。

今回は、最も多いケースである②市街化区域外の一般の農地について、その流れを具体的に説明します。

手順①農業委員会へ相談・届出

農地転用を検討している場合は、まず市町村の農業委員会へ相談するところから始めます。

不動産登記簿など、自らの農地の住所や面積などの情報とともに転用したい旨を伝えると、条件に応じてその可否や必要な手続きを教えてくれます。

転用の場合、「農地転用許可申請書」を提出します。なお、都道府県知事などの許可が必要な場合でも農業委員会を通して行うため、届出は農業委員会だけでかまいません。

手順②必要書類を集める

「農地転用許可申請書」に必要となる添付書類は、その利用用途により細かく異なります。

▼どの用途でも必要な書類

	書類	備考
申請する農地に関する書類	土地の登記事項全部証明書	3カ月以内に発行されたもの
	住民票、戸籍の附票など	土地所有者の現住所が、登記事項証明書に記載されている住所と異なる場合、現住所までの移動が分かる書類
	位置図	最寄りの駅、役場、インターチェンジ、その他の公共施設からの位置が分かるもの
	公図の写し	● 隣接土地の地番や地目、土地所有者、耕作者名を記載 ● 申請する農地には色枠をつける
	周辺土地利用状況図	住宅地図など、周辺の土地利用状況が分かる図面
	申請地を含めた周辺の現況写真	● 申請する農地が分かりやすいよう、写真上に範囲を赤線で示す ● 図面に撮影した方向を矢印で示す
資金計画に関する書類	資金計画書
	資力を証する書面	貯金残高証明書や融資証明など

 

▼場合により必要な書類

	書類
事業を行う場合	事業計画書（事業を行う理由などを詳細に記入）
	転用目的を証する各種免許証の写し（宅地建物取引業免許、産業廃棄物収集運搬業許可、理容師免許、美容師免許、医師免許など）
建物などを建築する場合	施設の平面図・立面図
	建築などにかかる見積書
開発許可を要する造成がある場合	造成計画図
法人による申請の場合	法人の登記事項証明書・定款または寄附行為
一筆の内の一部を転用する場合	地積測量図
登記名義人が亡くなっている場合	相続関係（土地の所有関係）が確認できる書面
借地において賃借人が転用する場合	土地所有者の同意書
借地において地主側が転用する場合	賃借人などの同意書

 

上記以外にも、転用する用途により異なりますので、詳しくは管轄の農業委員会へ問い合わせてみましょう。

手順③許可証を取得すれば工事着手OK

農地転用の許可が下りれば、農業委員会から許可証が発行され、工事の着工が可能となります。

ただし、開発行為の届出など、その他の法律にかかる許認可が必要な場合は、それらの許可が下りていることも必要です。

工事完了後、不動産登記簿の地目を「農地」から「宅地」などへと変更登記を行います。

この登記のタイミングは法務局により異なりますが、一般的には農業委員会へ工事完了報告書を出し、現地確認が済んでからというケースが多いです。

登記の地目変更も完了すれば、農地の転用は完了です。

 

農地転用の注意点

最後に、農地転用を行う際の注意点をご説明します。

費用について

農地転用の届出には費用は必要ありません。申請書に添付する住民票などの必要書類をそろえるために、数百円程度の手数料が発生するのみです。

しかし、法律的に手続きが難しいため、行政書士に依頼する方もいます。その場合は、許可不要の届出で約3万〜5万円、許可で約7万〜10万円が必要です。

固定資産税が上がる

農地を転用することで、土地にかかる固定資産税が上がることに注意しましょう。

農地の固定資産税は低く設定されています。農地を転用した場合、地目が「農地」から「宅地」に変わるため固定資産税の評価額が高くなります。

固定資産税は毎年1月1日時点での現況でその基準が定められます。変更する時期についても検討しておきましょう。

無許可で転用すると？

ばれないだろうと言って、農地を無断で転用するのはおすすめできません。
無許可で転用をすることは農地法違反であり、以下の罰則が科される可能性があります。

•  工事の中止や原状回復
•  最大3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人は1億円以下の罰金）

農地を転用する際は、必ず許可をもらってから行いましょう。

 

農地転用後の活用は加瀬グループにご相談ください！

いかがでしたでしょうか。
今回は、農地転用の手順について説明しました。

農地転用の手続きは難しいところもありますが、農業委員会に相談しながら進めれば誰でもやることができます。

転用後には、宅地や太陽光発電、駐車場などさまざまな土地活用の選択肢が広がります。田舎の土地には向き不向きがあるため、ご自身の土地に合わせた活用方法を選択しましょう。

その際には、土地に詳しい専門家にアドバイスを受けることをおすすめします。

加瀬グループでは、農地を活用した事例も数多くあり、お客様の条件に合ったご提案が可能です。農地転用後の活用については、ぜひ一度、加瀬グループにご相談ください。