お金のかからない土地活用はある？よくある失敗例やおすすめの方法を紹介

せっかく土地を所有していても、資金がないため使い道がないと悩んでいる人は少なくありません。確かに、土地を活用するためには、ある程度まとまった自己資金や多額の融資が必要です。その一方で、アイデア次第では少ない資金でできる方法もあります。

お金のかからない土地活用方法や注意点を紹介するので、本記事を参考に土地を有効活用しましょう。

 

お金のかからない土地活用方法とは？

お金のかからない土地活用の方法を5つ紹介します。

定期借地権契約

定期借地権とは、事前に取り決めた一定期間、土地を貸し出す契約形態です。

通常は、一度土地を貸し出すと、万が一途中でその土地が必要になった際に使うことができないというデメリットがあります。しかし、定期借地権であれば定められた期間だけの契約になり、契約満了時には土地が戻ってきます。

何十年という長期で借地契約を交わすため、空室になるリスクや維持費を気にすることなく長期間安定した収益が確保できます。

定期借地権には、「事業用定期借地権」「一般定期借地権」「建物譲渡特約付定期借地権」の3種類があります。

事業用定期借地権は、比較的短期の契約期間を設定でき、しかも高い地代を得られる傾向があることから土地所有者に人気です。たとえば、ホテルやオフィス、店舗や工場などの企業が事業として活用します。

一般定期借地権は、賃貸マンションのような居住用建物の借地を指します。

定期借地権は、借りる事業者が建物を建築して借地するため、撤退リスクが低いというメリットがあります。さらに、土地オーナーは建物を所有していないため、修繕費などが不要です。

暫定利用

暫定利用とは、本格的に土地活用をする前に一時的に駐車場などで活用する方法です。

アスファルト舗装もせず、砂利敷きの駐車場を見たことがあるかもしれません。このような形式で月極駐車場を運営する場合は、舗装費用が不要です。最低限の整地と砂利敷き、ロープで区画割りをするだけで可能です。

管理を不動産会社、駐車場運営会社に任せるのであれば、毎月の手数料を払う必要がありますが、借主も業者が探してくれます。

暫定利用は収益性が低いものの、次の事業を手がける資金を作る間の一時しのぎができます。また、土地を売却せず持ち続けられることで、新しい事業のチャンスがあれば、比較的、早く対応が可能なため、一時的措置としては有効な手段といえます。

等価交換

等価交換とは、大手不動産会社などに対してマンションなどを建設する土地を提供し、マンションの所有権を出資比率に応じて受け取る方法です。

土地オーナーは建物の一部（土地等価分）を所有し、不動産会社は土地の所有権を得ます。

土地の条件によっては、オフィスビルやテナントビルなどの収益物件を建てる場合にも利用されます。建物の企画は不動産会社が行うので失敗するリスクが少ないです。また、不動産会社が建物の資金を全額負担し、建設後に建物と土地の価値を等価で交換するため、土地オーナーは資金を出す必要がありません。

所有権を得た建物を賃貸にすることも可能なので、家賃収入を得ることが可能です。

建設協力金方式

建設協力金方式とは、入居を希望するテナントから出資を受けて建物を建築して、テナント賃料から出資を受けた分を返済し、残りを収益として受領する方式です。

主に、コンビニエンスストアやホームセンターなどのロードサイド型店舗の一棟貸しで使われる方法です。

建設協力金の融資は金利が低く、融資期間も長期に設定できます。銀行の融資よりも有利な条件で、建物資金を借りることができます。テナント側からすると、賃料を払わない限り出資したお金が返済されません。そのため、建設協力金方式は、基本的にテナントの撤退するリスクが低いといえます。

万が一、テナントが撤退した場合は、撤退時に残る融資額を放棄させる契約を結ぶことが可能です。店舗そのものは土地所有者が所有するためリスクはあるとはいえ、安定収益が見込める土地活用です。

土地信託

土地信託とは、大手メガバンクの信託銀行など土地活用のプロに任せて収益を上げてもらい、報酬を支払った残りの金額をオーナーが受け取る仕組みのことです。

初期投資や経営に関する知識は不要ですが、収益を上げられる土地と判断されなければ土地信託は不可能です。また、信託報酬が収益額を下回った場合に、損失をオーナーが負担しなければならないといったデメリットもあります。

土地信託は複数の信託銀行に相談し、信頼できる信託銀行に依頼することが重要です。

 

資金なしの土地活用の注意点

前章で紹介した方法以外にも、土地活用には様々な方法があります。

では、資金がない場合にでも土地活用を進める際に、注意するポイントとはどのようなものがあるのでしょうか。

ローンの利用について

事業用ローンを利用することで土地活用を行うことも可能です。

土地活用には、アパートやマンション、高齢者施設や店舗、オフィス、太陽光発電などさまざまな種類があります。特に、アパート経営は代表的な土地活用ですが、近年融資が難しくなっており、借入総額の10％の自己資金がなければローンの審査を通ることは厳しいと考えられています。

背景として、2015年の相続税改正によりアパート経営が増加したための供給過剰や「かぼちゃの馬車」騒動などがあります。

また、所有している不動産を担保にして融資を受ける不動産担保ローンもあります。土地活用の目的に限定されないので、さまざまな事業の融資に利用可能です。

低金利のメリットがありますが、不動産が担保なので、ローンの返済が不可能になれば不動産を売却されるリスクがあります。ローンを利用する際は、事前にしっかりと審査基準や金利などを調べてから利用しましょう。

ローンを利用した土地活用、よくある失敗例

ローン融資が通過したとしても、借入総額が多く毎月の返済額が高いと、経営が成り立たなくなることがあります。

立地条件にもよりますが、アパートやマンションは築年数が古くなると、リフォームに費用がかかり、家賃を下げないと満室にならないケースもあります。

賃料と返済額の差がないと、将来的に赤字になってしまうこともあるので念入り計画しましょう。

土地の特性を見極める

お金のかからない土地活用でも、所有している土地がそもそもどのような土地なのかを見極めることが大切です。

アパート経営で将来にわたって需要が見込める土地なのか、店舗に向いている土地なのかなど土地の特性を理解して方向性を決めましょう。

土地活用の方法の見極めを間違えると、経営が成り立たないことがあります。専門家の意見を取り入れ、資金なしでも失敗しない方法を選ぶことが重要です。

 

自己資金が少ない場合おすすめの土地活用

土地活用といっても、アパートやマンション、店舗、太陽光発電など活用方法はさまざまです。その中でも特に、自己資金が少ない場合におすすめの土地活用を紹介します。

時間貸し駐車場

時間貸し駐車場（100円コインパーキング）は投資する金額が少なく、所有している土地に需要があればどのような場所でも始められます。

収益性はやや低いですが、管理が簡単でアパートや月極駐車場のように退去のリスクがありません。

ただし、近隣にコインパーキングができると賃料の減額要請のおそれがあります。時間貸し駐車場は少ない台数でも始められるため、狭小地でも駅前や店舗の多い場所など需要さえあれば可能な土地活用です。

太陽光発電

太陽光発電は太陽光パネルと架台のみに資金が必要で、比較的投資額の負担は少ない土地活用です。日照時間の長さや土地の広さ、送電する環境など設置する条件があるため、適切かどうかの判断は必要です。

収益性は、電力の売却価格が下がっているため、以前に比べると低くなっているといわれています。

太陽光発電には、管理する手間がほとんどいらない、アパートのような退去リスクがない、といったメリットがあります。

所有している土地が郊外でかつ広大な広さがあり、駐車場やアパートなどの需要が見込めない場合などに向いています。比較的少ない自己資金で安定した土地活用ができるため、田舎における土地活用としておすすめです。

屋外型のトランクルーム（レンタルボックス）

周囲にアパートやマンションがあり、ほかの土地活用に利用しにくい土地には、屋外型のトランクルームがおすすめです。加瀬倉庫では、屋外にコンテナを設置して運営するトランクルームサービスを「レンタルボックス」と呼んでいます。

レンタルボックスは、建築に多少の費用は必要ですが、内装などにほとんど費用がかからないため、資金が少ない土地所有者にもおすすめです。

 

土地活用のご相談は加瀬倉庫まで

お金のかからない土地活用として、さまざまな選択肢があります。しかし、資金がない状態で土地活用に失敗すると、取り返しがつかなくなるおそれもあります。

加瀬倉庫ではトランクルーム事業だけでなく、店舗開発やパーキングなど、長年の経験から得た土地活用のノウハウがあります。

まずは、ご自身の所有している土地に合った土地活用を知るためにも、ぜひ加瀬倉庫にご相談ください。

 

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