サブリース契約のメリットは？デメリットやおすすめのケースも紹介

本業があり、あまり賃貸経営に手間や時間をかけられない人などにとって、サブリース方式での賃貸経営は非常に有用です。

サブリース方式とは、賃貸住宅を保有しているオーナーが、そのアパート全戸もしくは一部を不動産会社に貸し、不動産会社が入居者を探して転貸する運営方法です。

オーナーと不動産会社の間でマスターリース契約と呼ばれる賃貸借契約、不動産会社と入居者一人ひとりの間で個別の又貸し契約（サブリース契約）が締結され、入居者との細かいやりとりはすべて不動産会社がやってくれます。

その一方で、「サブリースは危険である」といった話を聞くこともあります。

今回は、サブリースのメリットとデメリットの両方を解説します。そして、サブリースの特性をしっかりと理解した上で、自身に合った方式かどうかを改めて考えてみましょう。

 

サブリースのメリット

賃貸住宅の運営方式には、サブリースのほかにオーナーがすべての運営をする自主管理方式や運営を不動産会社に委託する管理委託方式があります。

サブリース方式のメリットを、それらの方式と比べながら紹介します。

メリット①オーナーの手間がかからない

サブリースの最大のメリットは、オーナーの手間を最小限にできることです。不動産投資といえば不労所得のイメージが強いですが、賃貸住宅の経営は想定以上に業務が多くあります。

•  賃貸住宅の共用部の清掃
•  入居者との契約
•  問い合わせ対応

これら以外にも細かな業務が数多くあります。

自主管理方式は、それらすべてを自身で行わなければならないため、専業のオーナーでなければ対応に困ることもあるでしょう。

管理委託方式は、それらの業務のほぼすべてを不動産会社に委託できます。しかし、オーナーが入居者一人ひとりと契約する必要があったり、家賃設定を考えなければならなかったりと、不動産初心者の方には難しい場面があります。

それに対してサブリース方式では、各入居者との契約や日々の業務はすべて不動産会社が行います。オーナーは契約相手である不動産会社とのやりとりだけで済ませられるため、忙しい人でも賃貸経営を継続しやすいといえます。

メリット②家賃保証がついている

自主管理方式や管理委託方式では、入居者が出ていってしまった後の空室期間、収入がなくなってしまいます。

サブリース契約は多くの場合、「満室時の〇％は空室の場合でも支払います」という家賃の保証があるため、毎月の収入見通しが立てやすいというメリットがあります（空室期間は家賃支払いが無くなる契約を結ぶこともあります）。

家賃保証は、物件や不動産会社によっても異なりますが、一般的には満室時の80〜90％が相場です。

メリット③相続税を抑える効果がある

空室がある場合、サブリース方式はほかの運営方式に比べ土地にかかる相続税を抑える効果が期待できます。

オーナーが亡くなった場合、賃貸住宅の土地と建物に対して相続税が課税されます。相続税の計算では「借地権割合」と呼ばれるものがあり、人に貸している不動産については自らが利用できない分、相続税が割り引かれます。

しかし、もし自主管理方式や管理委託方式でアパートに一時的とはみなされない空室がある場合、空室についての割引が適用されない可能性があります。サブリース方式の場合、オーナーは全戸を不動産会社に一括で貸しているため、この割引を必ず受けることができます。

 

サブリースのデメリット

一見するとメリットしかないように感じるサブリースですが、当然デメリットも存在します。サブリースにおけるデメリットについてもしっかりと把握しましょう。

デメリット①ほかの方式より収益性が劣る場合がある

サブリース契約は、ほかの方式よりオーナーに残る収益が低い傾向があります。

入居者からの家賃収入を100％とした場合、自主管理方式では100％、管理委託方式では委託料の相場である5％を除いた95％が一般的にオーナーに入ります。

サブリース方式の場合、家賃保証がある分オーナーの手取りは80〜90％となるため、ほかの方式と比べてもオーナーの手取りは少なくなる可能性があります。

もちろん、この収入からオーナーは固定資産税などの各種諸費用を払う必要があるため、実際の手残りはより少なくなるでしょう。ただし、満室時の場合で比較しているため、空室ができてしまう場合は一概にサブリースの方が少ないとはいえません。

デメリット②オーナーが入居者を選べない

デメリットの2つ目は、オーナーが入居者を選べないことです。

ほかの運営方式では、入居者の信用情報からオーナーが入居の可否を選択できます。

サブリース方式ではこういった手間がないメリットがあるものの、入居者の選定についても不動産会社に任せます。そのため、望んでいないような客層が入居してしまう可能性があります。

もちろん不動産会社にとっても、自ら管理する物件に問題の多い人を入居させないという前提はあります。しかし、近隣住民との関係など気になることが多いならば、サブリース方式は一考の余地ありのようです。

デメリット③不動産会社から賃料改定される可能性がある

賃貸経営では、建物が老朽化するに従い、入居者からの家賃収入の全体的な金額が減少するおそれがあります。

そのため、不動産会社とオーナーとの間で締結されるマスターリース契約では家賃保証に改訂日が定められていることが一般的です。改訂する期間は物件や不動産会社により異なります。

すべての家賃減少リスクまで不動産会社が負担してくれているわけではない点は、十分に理解しておく必要があります。

 

サブリース契約をおすすめするケース

サブリース方式にはメリットとデメリットが両方あるため、それぞれを理解した上で検討することが重要です。では、サブリースをおすすめするケースとはどういったものがあるのでしょうか。

ケース①とにかく手間を省きたい方

サブリース方式の最大のメリットは、手間が省けるということです。

昨今、経済的自立を目的に投資を始める方が増えています。会社勤めや子育てをしながらできる投資としては株式投資などのペーパーアセットが主流ですが、不動産という現物を持ちたい方も多いのではないでしょうか。

そういった副業で賃貸経営をしたい方などは、手間が省けるサブリース方式はおすすめです。

ケース②不動産投資初心者の方

不動産投資初心者の方にも、サブリース方式はおすすめです。

賃貸住宅の運営では、想定外のトラブルがよく起こります。入居者が家賃を滞納したり、ゴミや騒音で入居者同士のトラブルの調停を依頼されたりと、不動産のプロでなければ対応に苦慮する場面も少なくありません。サブリース方式であれば、そういった運営はすべて不動産会社に任せることができます。

まずはサブリース方式で不動産会社のノウハウを学び、2棟目からは自主管理に挑戦するというのもよいでしょう。

ケース③一定の収入を確保したい方

ローン返済に余裕がなく、一定収入をキープしたいなら、サブリース方式がおすすめです。

賃貸住宅では入居者の入れ替えによる空室はつきものです。よほど立地や建物に自信がある場合でない限り、長期的な建物の劣化とともに賃料が減少したり、空室が生まれてしまったりするリスクは覚悟しておく必要があります。

サブリース方式の家賃保証があれば、契約期間内はそういった心配をすることなく毎月想定通りの収入を得ることができます。

 

まずは加瀬倉庫に相談

今回は、サブリース方式のメリットとデメリットについてご紹介しました。

サブリース方式はオーナーの収益がほかの方式と比べ低くなりやすいというデメリットがあるものの、運営をすべて不動産会社に任せることができることから、不労所得が欲しい方にとってはおすすめの運営方式です。

実際には、物件の状況などによっても収益性は異なりますので、まずは加瀬倉庫に相談してみることをおすすめします。加瀬倉庫なら一般的なマンションやビルといった賃貸物件だけではなく土地や倉庫など、様々な物件に対応しています。