倉庫の活用事例4選！ビジネス展開をするうえでの注意点など

所有している空き倉庫はどのように活用すればよいのでしょうか。

倉庫は通常、荷物の保管などに使用されるものであり、住宅などよりもシンプルな構造をしています。そのため、活用という観点で、実は高いポテンシャルを秘めており、幅広い選択肢があります。

倉庫の活用事例4選やビジネス展開のコツなどを紹介します。

 

倉庫を活用するメリット

空き倉庫の活用を図るには、倉庫需要を把握し、倉庫だからこそのメリットを生かした方法を検討しましょう。

倉庫は安定した需要がある

倉庫の活用方法を模索する方には、以下のようにさまざまな事情があるでしょう。

• これまで事業で使っていた倉庫を今後は使う予定がないので、何か活用方法はないかと考えている
• テナントが退去してから長期間空き倉庫になっている

倉庫の需要は、物流倉庫を中心に拡大が続くと予測されています。

国土交通省が公表している「倉庫事業経営状況報告」においても、令和3年実績では収益性が高くなっており、倉庫業者1社平均の営業収益は10年前と比較し20％以上高くなっています。

このことから、倉庫に対する需要には底堅いものがあり、現在空き倉庫を所有するオーナーにとっても工夫次第で倉庫の活用方法があるといえるでしょう。

負担が少なく自由度が高い

倉庫は冷凍倉庫のような特殊な性能を必要とする場合以外は、オーナー側で準備する設備などは特になく、テナントが必要に応じて改装や設備を整えます。

また、立地条件に対する要求は少なく、比較的交通便のよくない倉庫であっても借り手を見つけられます。

倉庫のほとんどは特別な設備が設置されていないため、倉庫以外の用途に使うことも難しくありません。あまり費用をかけなくても、倉庫以外の用途に対応できます。

収益性が高い

倉庫は、賃貸住宅などと比べて建築などにかかる初期の投資金額が低い傾向があります。そのため、床面積あたりの家賃設定が同程度であれば、収益性の高い賃貸経営が可能です。

倉庫の活用方法によっては、再度資金を投入する場合もありますが、初期の投資金額が低い分、事業計画で収益性を検討する際、活用方法の幅を広げて考えられます。

また、建物そのものがシンプルな形態のため、外部のメンテナンスが容易です。テナントの用途や活用方法が変化したとしても、長期間の運用がしやすい点も大きなメリットといえるでしょう。

 

倉庫の活用事例4選

倉庫の活用方法として、現状の倉庫をそのまま貸し出す方法もありますが、倉庫とは別の用途に変更もできます。代表的な事例について紹介します。

そのまま貸し出す

▲大型倉庫をシミュレーションゴルフ施設に活用した事例

屋根・壁・床といった建物としての部位に特に問題がなく、倉庫内もきれいに片づいている場合は、そのままの状態で貸し出すことが可能です。

昨今、物流倉庫は、EC市場の拡大に伴い、個別配送の荷物量が増加しています。また、「産直」や「お取り寄せ」などの言葉に代表されるように、農産物生産者と一般家庭をダイレクトに結びつける物流ネットワークが生まれており、配送拠点の分散化が望まれる動きもあります。

このような動きは倉庫需要を押し上げるひとつの要素であり、空き倉庫の活用として注目したいものです。

また、倉庫をそのまま使える場合、撮影スタジオとしての利用が隠れたトレンドになっています。

日本全国のスタジオを探せる検索サイトでは、倉庫がひとつのジャンルとなっています。レンタル希望者を見つけるには、このような検索サイトに登録する方法もあるでしょう。

オフィスにする

▲オフィスに利用するには改装が必要に（写真提供：PIXTA）

最近はオフィス空間の概念が変化しており、従来のようにデスクを並べただけのレイアウトではなく、以下のような形式を採り入れる企業が増えています。

● 個々のワークスペースとミーティングスペースが混在しているタイプ
● ワークスペースを固定化しないフリーアドレス

倉庫は殺風景なイメージがありますが、内装の仕方によっては個性的で機能的なオフィス空間を創り出せます。

床はコンクリートになっていることが多いため、床の改装は必須といってよいでしょう。

● OAフロア
● クッション性
● 耐久性

上記のように考慮するポイントはいくつかありますが、専門家のアイデアも採り入れながら快適なオフィス空間をデザインすることがポイントです。

また、倉庫は断熱性能が低いことが多く、床・壁・天井・開口部の断熱性能を高める改装も必須です。

その他、換気設備・照明設備・空調設備などの改装費用がかかりますが、テナントによっては「カスタマイズ賃貸」対応の物件を求めるケースもあります。テナントが好みに合わせて改装を行うため、オーナー負担がかからずに倉庫活用が可能です。

トランクルームにする

▲大型倉庫をトランクルームに活用した事例

大きな倉庫を間仕切りし、収納スペースとしてトランクルームをレンタルする方法があります。

たとえば、加瀬のレンタルボックス「トランクルーム鶴見区駒岡鶴見２」は、大型倉庫をトランクルームとして活用した事例です。

この事例では、1階は13.5～36帖までの大型トランクルームにし、2階は小型から大型まで、さまざまなサイズのトランクルームとして小分けにしました。目的に合わせたサイズを自由に貸し出せるため、幅広い層の利用者が確保でき、稼働率を上げられます。

トランクルームの管理や運営は、すべて事業者に任せることも可能です。オーナー自ら管理することはなく、初期投資の負担をするだけで、集客から運営そして利用者からのクレーム対応まで事業者が行います。

シミュレーションゴルフ場にする

▲大型倉庫をシミュレーションゴルフ施設に活用した事例

ゴルフ人口は、コロナ禍以降増加傾向にあるといわれます。ゴルフの練習場として打ちっぱなしがありますが、ある程度の広さを必要としており、土地活用としてできるケースは限られます。

最近は、シミュレーションゴルフを練習として利用するファンも増えています。わずかなスペースでも設置が可能なため、倉庫をシミュレーションゴルフ場に改装する方法が有力です。

空き倉庫を1ブース約10畳の広さに区切り、各ブースにシミュレーターを設置します。運営についてはフランチャイズシステムの事業者もあり、経営に不安な方でも取り組めます。

「加瀬のシミュレーションゴルフ」は、大型倉庫をシミュレーションゴルフ場として活用した事例です。

この事例では、天井の高さを生かして広いブースを確保したことで、開放感があるプレーが楽しめると好評です。また、倉庫前のスペースを店舗の無料駐車場にしたことで、車の利用者から人気があり、遠方からの集客にも成功しています。

 

倉庫を活用したビジネス展開

倉庫を活用して事業を始めるには、いくつか注意したいポイントがあります。

事業計画は入念に

空き倉庫を活用する場合、再投資を行うケースと行わないケースがあります。再投資するには資金の捻出が課題であり、銀行融資の利用を予定するのであれば、事業計画は入念に立てましょう。

中でも収入の設定を甘く見るのはリスクが大きく、業種により稼働率を適正に設定した計画が必要です。

特に、トランクルームやシミュレーションゴルフ場をFC加盟で経営する場合は、FC本部から提案される計画書に対して慎重な姿勢で内容を精査しましょう。

また、活用方法によっては賃貸借取引のみで済む場合もありますが、建物の維持管理は継続的に行う必要があります。長期的な修繕計画など、再投資に関する費用の見込みも立てておくべきでしょう。

活用方法は主体的に

倉庫の活用事例を紹介しましたが、活用方法は大きく次の2パターンに分かれます。

◆ 賃貸経営をする
○ そのまま貸す
○ テナントを入れる
○ オフィスなど倉庫以外の用途に貸し出す

◆ 倉庫を活用して事業を行う
○ トランクルーム
○ シミュレーションゴルフ

事業を行う場合は、オーナー自らが運営する方法と、FC加盟するなどにより管理を委託するケースもあります。どのような方法であれ、自身の考え方や目標をしっかり持って臨む必要があるでしょう。

倉庫は「倉庫」としての活用方法だけではありません。考え方を固定せずに幅広い目で捉えると、さまざまな活用ができます。人任せにせず、オーナー自身が活用方法を編み出す自主性が大切です。

倉庫の活用は加瀬グループにお任せください！

さまざまな活用方法がある倉庫ですが、需要が見込める立地条件であるかは、マーケットリサーチなどにより検証する必要があります。

どんなに魅力的な活用方法であっても、実際の需要がなければ「絵に描いた餅」になってしまいます。

実現性のある活用方法を生み出すには、専門家の力も必要です。専門家といっても、特定の分野だけでなく、幅広いジャンルでの活用方法を見いだせる、土地活用に対する豊富なノウハウがある専門家です。

加瀬グループは、倉庫をトランクルームやシミュレーションゴルフ場として活用する事業だけでなく、コインパーキングや事業用地、店舗開発などあらゆる不動産活用の実績が豊富にあります。総合力を生かして、お客様に寄り添った幅広い提案が可能です。

倉庫の活用を検討する際は、ぜひ加瀬グループにご相談ください。