土地活用の一括借り上げとは？うまく活用して経営を成功させよう

一括借り上げとは、原則としてアパート全室などオーナーが所有している不動産をサブリース会社がまるごと借り上げることです。サブリース会社は借り上げた不動産を借主に転貸します。

サブリースは、アパートやマンションなどの居住用建物だけが対象ではありません。倉庫や工場などをサブリース会社が一括して借り上げて、テナントに貸し出す場合もあります。

ほかにも駐車場や資材置き場のように、建物がなくても一括借り上げ方式で土地を活用することもあります。

本記事では土地活用における一括借り上げの特徴や、一括借り上げに向いている土地活用の具体的な方法を紹介します。

 

土地活用における一括借り上げの特徴

一般的な賃貸物件の場合は、オーナーと借主の間で賃貸借契約を結びます。

一括借り上げの場合、オーナーと借主（転借人）の間にサブリース会社が介在しており、オーナーの契約相手はサブリース会社です。

図解すると次のようになります。

一括借り上げのメリット

次に、土地活用における一括借り上げのメリットを紹介します。

収入が安定する

空室や空きテナントの状態でも、オーナーはサブリース会社から賃料を受け取ることができます。そのため、手数料はかかるものの、収入が安定するメリットがあります。なお、手数料の相場は約10～20％です。

オーナーは、入居者が家賃を滞納した場合や、テナントの倒産などによる家賃の未収というリスクを負いません。

管理を任せられる

一括借り上げ契約の多くは、原則として土地活用における経営全般をサブリース会社に任せます。オーナーは建物管理などに関わる手間を省くかわりに、サブリース会社に手数料を支払います。

転借人との間にトラブルが起きた場合でも、対応するのはサブリース会社です。

入居者やテナントの募集を任せられる

サブリース会社に入居者やテナントの募集を任せられるため、オーナーは集客する必要がありません。

サブリース会社は独自の情報網を持っており、集客ノウハウに長けています。自分で集客するよりも、信用性が高い入居者やテナントを見極めてくれるでしょう。

一括借り上げとサブリースの違い

一括借り上げ契約をサブリース契約と混同する方も多いのではないでしょうか。厳密にいうと、一括借り上げ契約とサブリース契約は別の契約です。

一括借り上げ契約は、オーナーとサブリース会社の間で交わされる契約です。サブリース契約と区別するために、マスターリース契約ともいわれます。

対してサブリース契約は、サブリース会社と借主（転借人）の間で交わされる契約です。

図解すると次のようになります。

サブリース会社によっては、一括借り上げ契約とサブリース契約をあわせた全体の仕組みとして、「一括借り上げ方式」や「サブリース方式」と表現しています。

なお、一括借り上げ契約には、以下の2種類あります。

賃料固定（保証）型	パススルー型
サブリース会社がオーナーへ一定の賃料を支払う 借主（転借人）の有無に関係なく安定収入が見込める	借主（転借人）が支払う賃料がそのままオーナーの収入になる 賃料保証がないため、空室リスクへの対策が必要 入居率が高まるほど収益の増加が期待できる

 

一括借り上げに向いている土地活用

一括借り上げに向いている土地活用を紹介します。管理に手間がかかる活用方法でも、一括借り上げであれば検討できます。

アパートやマンション

アパートやマンションを建築して入居者に貸し出します。アパートは比較的小さい面積の土地でも建築可能なため、建築費用を抑えれば効率的に収益を上げられます。

マンションの場合はアパートに比べて建築費用が高額ですが、その分収入も多いです。長期的にはアパート経営より収益が上がることも多いので、土地面積が大きい場合などは向いています。

アパートやマンションの建築費用を抑えるために設備の充実度を下げると、入居者が集まらず収益が上がらないこともあります。

入居率は駅までの距離や商業施設など周辺環境に大きく左右されますので、立地が重要です。

サブリース会社に相談しながら、事前調査を念入りにする必要があります。

事業用ビル

ビルを建築してオフィスなどの事業用として貸し出します。事業用は賃料を高く設定できるので収益性が高く、初期費用の回収も早くできます。

事業目的なので居住用とは違い、近隣トラブルも少ないとされる点はオーナーの安心につながります。

建築基準法など法令上の制限も住宅に比べて比較的緩く、アパートやマンションを建てられない土地でも検討の余地があります。

サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅はバリアフリー対応で、安否確認やさまざまな生活支援のサービスを受けられる高齢者向け賃貸住宅です。

一定の条件を満たす必要がありますが、補助金や税制優遇を受けられます。補助金制度や税制優遇をうまく活用すればお得に経営できます。

ただし、設備など初期費用が高額になるケースもありますので注意しましょう。

シェアハウス

シェアハウスは1つの建物の中に入居者それぞれの部屋と、共同利用できるリビングやキッチン、お風呂、トイレなどを備えた賃貸住宅のことです。若い世代を中心に注目されている新しい住まいの形です。

基本的にはアパート経営と同じですが、設備が少ない分建築費用を抑えられます。

しかし、部屋以外の設備が共同利用のためトラブルも起きやすく、サブリース会社による管理費用は高めに設定されます。

駐車場

駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、初期費用はそれほどかかりませんが収益も少なめです。

住宅街にある土地なら周辺住民へ月極駐車場として貸し出し、オフィス街や商業エリアならコインパーキングにするのが一般的です。

特に駅の近くは駐車場の需要も高いので、近くにコインパーキングがあったとしても検討の余地があります。

工場・倉庫

住宅環境を守るために市街地の規制は年々厳しくなっており、郊外へ移転する工場もあります。スマートフォンやインターネットの普及により物流量が劇的に増加し、郊外型の高機能物流の需要が高まっています。

工場・倉庫経営は、都心部のように住宅需要がなくても、幹線道路沿いの広大な土地を持っている場合などに向いています。

また、テナントの長期入居が期待できるため、長期的に安定した土地活用を求めている人におすすめです。

車両・資材置き場

車両・資材置き場として土地を活用する場合、土地の形状によらずテナントの誘致が見込めます。建築業者などに、更地のままで貸し出すケースがほとんどです。

車両・資材置き場として活用する土地の多くは市街化調整区域にあります。市街化調整区域には原則住宅や商業施設は建てられないため、活用方法が限られてしまいます。

車両・資材置き場であれば、市街化調整区域でも関係なく活用できる、貴重な方法です。

コインランドリー

コインランドリーは比較的狭い土地でも始めやすく、ランニングコストもあまりかかりません。

リピーターになってくれる利用者の人数で収益の安定性が決まるため、利用者を確保できるだけの立地が重要です。

周辺住民の家族構成や人数、賃貸物件の数、他のコインランドリーまでの距離など周辺環境に関する調査が必須です。車での来店が多い立地であれば、駐車場の確保も大切になります。

 

建物がなくても一括借り上げはできる？

建物がなくても、一括借り上げはできます。その土地にぴったりの活用方法で始められることはメリットといえるでしょう。

代表的な例は次のとおりです。

	立地	面積	期間	予算
アパート マンション	市街地	小～大	長期間	建築費用が必要
倉庫・工場	郊外	大	長期間	建築費用が必要
駐車場	市街地	小～大	短期～長期間	コインパーキングなどは設備費用が必要
資材置き場	郊外 （市街化調整区域）	小～大	短期～長期間	ほとんどかからない

 

なお、サブリース会社に相談する場合の流れは下記のとおりです。

1.  サブリース会社に相談
2.  市場調査
3. プラン設計・提案
4.  契約
5. 建築・施工
6. 完成・引き渡し

順番に解説します。

1.サブリース会社に相談

サブリース会社に土地活用について相談します。この段階では、どんな土地活用をするか具体的に決まっていなくても問題ありません。

土地の場所や目的、貸し出したい期間などを共有しましょう。

•  市街地と郊外のどちらに土地があるか
•  大きな土地なのか、小さな土地なのか
•  建物を建てる予算があるかどうか
•  長期間活用したいのか、短い期間だけなのか

目的や要望をまとめておくことで、相談をスムーズに進めることができます。

2.市場調査

相談により土地活用の目的や方向性が決まったら、土地活用の方法を検討します。

検討材料として、サブリース会社に下記項目などの調査をしてもらいます。

•  立地
•  周辺環境
•  交通の利便性
•  商業施設の利便性
•  人口の推移・住宅需要
•  工場や倉庫の需要

3.プラン設計・提案

市場調査の結果に基づいて、適している土地活用プランを提案してもらいます。この段階で、プランごとの必要な予算もはっきりしてきます。

オーナーとして準備している予算と照らし合わせて、無理のない資金計画を組みましょう。

土地活用にはさまざまな費用がかかります。建物の建築費用やコインパーキングの設備費用など細かい部分まで確認して、予算超過にならないように注意が必要です。

4.契約

トラブルにならないように契約書の内容はすべて目を通し、わからない部分や疑問点は事前に質問して解消しておきましょう。

口頭で受けた説明と契約書の内容が違う場合、契約前に訂正が必要です。
契約締結後は契約書に記載された内容が最優先となりますので、しっかりと確認してください。

5.建築・施工

契約締結後は建物の建築、設備の設置など土地活用に向けた準備が始まります。

また、サブリース会社の方が完成後に向けて、入居者やテナントの募集を始める場合もあります。

6.完成・引き渡し

建物完成・設備設置完了など準備が整ったら引き渡しを受けます。一括借り上げ契約に基づく土地活用のスタートです。

その後の管理に関してはサブリース会社にお任せします。

サブリース会社により契約内容が違いますが、数年ごとに賃料見直しの協議をするのが一般的です。

契約期間満了時に再契約をするかどうかもサブリース会社と協議して決めます。

 

土地活用の一括借り上げは加瀬グループにお任せください！

今回は土地活用の一括借り上げについて解説しました。

一括借り上げに向いている土地活用の方法にはさまざまなものがあります。土地の大きさや周辺環境によっても変わります。

また目的や目指している収益によって、活用方法は異なります。自分ひとりで悩んだら、まずは一度、加瀬グループにご相談ください。

加瀬グループは、一括借り上げによる土地活用の実績が豊富です。お客様の大切な資産である土地に合ったプランを提案いたします。