土地活用を始める手順をイチから解説！活用方法に迷ったら

使っていない土地や遊休地を所有しているのなら「何か活用できないだろうか」と考える方が多いでしょう。しかし、具体的に何から始めたらよいのかわからない人がほとんどのようです。

今回は、土地活用を始める手順をイチからわかりやすく解説します。また知っておくべき基本的な考え方や活用方法の選び方などを紹介するので、特に初心者の方は必見です。

土地活用を始める前にこれだけは知っておこう！

実際に土地活用を始める前に、ここで紹介する基本的な考え方を理解しておきましょう。

土地活用の目的

土地活用を行う目的は人それぞれですが、本質は土地の保全だといえるでしょう。土地の保全というと難しく感じるかもしれませんが、簡単にいうと「土地を手放さずに良好な状態を保つ」ことです。

その前提のもとで土地活用を実施したうえで、収益を得たり税金対策をしたりといった目的を設定しましょう。

収益の考え方

土地活用における収益の考え方は大きく分けて以下の2つあります。

•  短期間で大きな収益を得る
• 長期間で安定した収益を得る

もちろん理想としては、長期間安定して大きな収益を得られることでしょう。しかし、どちらを重視するかによって、土地活用の投資金額や初期費用、利回りが大きく異なります。

税金対策

土地活用をすると、主に以下の税金を対象に節税ができます。

•  固定資産税
•  都市計画税
•  相続税・贈与税

これらの税金は、所有する不動産の評価額に対して課税されます。この評価額は、更地と建築物がある場合では、更地のほうが高くなる傾向にあります。

たとえば固定資産税は、更地を所有していると高額になりやすいですが、建築物があるだけで住宅用地特例が適用されて最大で6分の1まで減額されます。

ただし、2015年に制定された 「空き家等対策の推進に関する特別措置法」により、建築物が管理不十分な特定空き家と認定された場合は、住宅用地特例の対象外となるため注意が必要です。

つまり、何かしらの建築物があるほうが税金は安くなりますが管理が必要なので、土地の保全には土地活用が有効といえます。

土地によって最適な活用方法が違う

土地の活用の方法にはいくつかの選択肢があります。そのとき以下のような条件によって最適な方法が異なります。

•  都心か田舎か
•  駅前か郊外か
•  狭小地か広大な土地か

たとえば狭小地の土地活用では、自販機の設置や流行の小型店舗の経営などが向いているでしょう。一方で広い土地の場合は、駐車場や駐輪場の経営、またアパート経営などが考えられます。

土地活用をとにかく始めたいからといって、土地の特性を見極める前に活用方法を確定させてしまうのはおすすめしません。

土地活用を始める手順

土地活用を始めるには、まず専門家に相談するところからスタートします。しっかりとした計画を立てて、利益の最大化につなげましょう。

手順①土地活用の相談をする

土地活用の第一歩は、専門家に相談することです。土地活用の実績が豊富な専門家であれば、さまざまな活用方法を提示してくれます。

いまのトレンド情報をいち早く入手しているのは、土地活用を専門として日ごろから業務を行う担当者です。そのため信頼できる専門家を見つけることが重要です。

加瀬グループの土地活用は、レンタルボックスやトランクルームのイメージがあるかもしれませんが、駐車場や事業用地など実績が豊富です。培った事例を基に、お客様の所有している土地に適した活用方法の提案が可能です。

手順②活用期間と収益を考える

土地を活用する期間が短期か長期か、具体的には何年程度の活用を考えているのかを事前に考えておきましょう。

たとえば5年後に土地に戸建てを建築して住む予定があり、それまでの間だけ土地を活用したいといった事情の方もいるでしょう。この場合、長期運用が前提となるマンション経営は適していません。反対に30年後となれば、短期間のトレンドショップなどは不向きです。

手順③市場調査

どのような方向性が利益を上げやすいかを把握するため、所有する土地や周辺環境の調査をします。

同じ駅前の土地でも、利便性の高い場所であれば駐車場より店舗経営のほうが利益を得やすい傾向にあります。ほかにもコインロッカーなどが考えられます。一方で駅前の土地でもアクセスが悪い場合、駐車場のニーズが高くなります。

手順④経営方針の策定

調査した結果などをもとに、どのような経営をするのかを決定します。店舗であれば仕入れや販売、または人材の確保方法などを考えておきます。

駐車場のような比較的メンテナンスが少ない活用方法でも、長期間放置しているとゴミの不法投棄やたまり場になるおそれがあります。そのため定期的な管理をする前提で方針を立てましょう。

手順⑤資金計画・プラン設計

人件費や光熱費、仕入れ価格などの支出と、それに対する収入の比較を行い、今後の資金計画を組み立てます。

初期費用だけではなく毎月の費用も含めたシミュレーションを入念にしておきましょう。そうすれば、一時的に赤字になっても慌てずに安心して運用できます。

手順⑥工事（建設）・宣伝活動

プラン設計まで完成したあとは、建物の建築や設備の設置などの必要な工事を行います。

また必要に応じて事前にチラシを配布したり、ブログやインスタグラムなどのSNSを利用したり、宣伝活動を行って知名度の向上を目指します。

手順⑦完成

無事に工事が完了したら、運営を開始します。管理体制を構築して資産価値をしっかりと守りましょう。

 

土地活用の活用プランに迷ったら？

ここでは土地活用の方法で迷った場合の参考例を紹介します。

初期費用を抑えたいなら駐車場経営

駐車場経営は初期費用の少ない土地活用のひとつです。

簡単なものであれば、精算機を用意するだけで運用を開始できます。しっかりと管理したいならロック板や入り口のバーなどの設置が必要ですが、高額な設備投資が不要なのは大きなメリットといえるでしょう。

短期間の運用ならトレンドショップ

タピオカドリンクが大流行したように、トレンドの商品を取り扱うショップは短期間の土地活用との相性が抜群です。

少し前までは「変わった名前」の高級食パン店が流行し、2022年、現在では無人ギョーザや鶏のからあげ専門店などが乱立しています。

流行に左右されるため長期的な利益を得るのは難しいですが、1商品を扱うため狭小地でも経営が可能で、短期的に利益を得やすい特徴があります。

資産運用を考えるなら賃貸経営

資産運用を目的とするのであれば、マンションやアパートを建築して賃貸経営をするのが有効です。

初期費用が高くなるデメリットはありますが、しっかりとした経営を行えば長期間収益を得られます。

田舎なら太陽光発電

もし田舎の土地を活用するなら、太陽光発電も選択肢のひとつです。周辺に高層住宅などの太陽を遮るものがなく、坪単価が安いため相性がよいといえます。

さらに固定価格買取制度（FIT）で、太陽光エネルギーは20年間の固定買い取りが国によって定められています。そのため20年後どうなるのか、という疑問は残りますが、少なくとも20年は安定した経営が可能と考えられます。

変形地ならトランクルーム

活用が難しい変形地の場合、トランクルームを設置する活用方法が有効です。荷物を預かるコンテナが設置できれば問題がないため、どのような場所や形状でも行えるのがメリットです。

ただし基本的に利用者は自動車を使って大きな荷物を出し入れすることが多いため、周辺の道路幅が小さい場合は需要が落ち込みやすい点は注意が必要です。

 

まずは加瀬グループにご相談ください！

土地活用の方法をいくつか紹介しましたが、それでも知識や経験があまりない方からすると、最適な方法を見極めるのは難しいでしょう。

前述したとおり土地活用を始めるには、まず専門家に相談するところからスタートします。

加瀬グループにご相談いただければ、お客様の所有する土地の形状や立地、また周辺の相場などさまざまな観点から最善な活用方法を提案します。さらに運営や維持管理など、そのあとの手順を一括で行うことも可能なため、状況によってはぜひ検討してみてください。

初めての土地活用でも全力でサポートいたしますので、まずはお気軽に加瀬グループにご相談ください。