土地活用に必要な面積はどれくらい？坪数別の活用方法や注意点を紹介

もともと所有している土地や相続などによって手に入れた土地を活用し収入を得る場合、どのくらいの面積や広さが必要なのでしょうか。

坪数別に実現できる活用方法をいくつか紹介するので、自分の土地に合ったものを選びましょう。

ただし、面積だけでなく、用途地域や立地条件なども土地活用の可否に影響するため、注意が必要です。

 

【前提】面積が小さい土地でも土地活用は可能！

土地は使っていない状態でも固定資産税がかかり、管理のための時間やコストがかかります。土地活用は、大切な資産を守り、子や孫に継承するためにも必要なことです。

土地活用というと、以下のような、古くから土地を有する「地主さん」がやっていそうなものをイメージする人も多いかもしれません。

• ショッピングストアに土地を貸して地代を得る
• 店舗を建ててドラッグストアを誘致する

しかし、土地活用は数百坪〜数千坪の土地がなくても、わずかな面積でも可能です。

たとえば最小の土地面積でできる方法としては、自動販売機や看板の設置が考えられます。面積1坪程度で十分ですし、看板であれば、土地ではなく壁面でもよいでしょう。

 

土地の面積別！土地活用の方法

土地活用として一般に考えられる方法について、必要な土地面積の目安を紹介します。

20坪以上あればできる駐車場経営

土地活用として最も手軽にスタートできるのは、駐車場です。建物や特別な設備の必要がなく、空き地であればすぐにでも始められるのが魅力です。

必要最低限の面積としては車1台分（2.5ｍ×6.0ｍ）で15㎡、つまり約4.6坪あれば可能ですが、事業としての収益を考えると20坪はほしいところでしょう。

しかし、空いている土地を生かして少しでも副収入を、と考える場合は20坪未満でも問題なく活用できます。

30坪以上あればできるトランクルーム経営

コンテナや物置を設置した屋外型トランクルーム（レンタルボックス）は、狭い面積でも可能な土地活用です。

一般的なコンテナのサイズは普通乗用車とほぼ同じですが、コンテナは建築物に該当するため、建築基準法や民法などの制限を受け、コンテナの周りにある程度のスペースが必要になります。

そのため、最低限の面積としては8～12坪ですが、収益性を考慮すると30坪はほしいところです。

また、フランチャイズに加盟する場合や、トランクルーム事業者に管理・運営を委託する場合は、50坪以上を条件としているケースもあるため、検討の際には事業者に確認しましょう。

40坪以上あればできる戸建て賃貸経営

初期投資として1,000万円以上がかかりますが、戸建ての賃貸住宅は長期の入居を見込める場合が多いため、有力な土地活用の方法です。

住宅用地として最適な「第1種低層住居専用地域」に土地がある場合は、建ぺい率や容積率を考慮すると最低40坪以上あるのが望ましいでしょう。

50坪以上あればできる賃貸併用住宅

自宅用の戸建て住宅と賃貸住宅を併せた「賃貸併用住宅」は、住宅ローンの返済に家賃収入を充当できるため、有利な資金計画を組みながら副収入も得られるという魅力ある土地活用です。

規模としては自宅部分と賃貸部分の二世帯住宅になるので、戸建て賃貸よりも広い敷地が必要です。建ぺい率が60％以上であれば、敷地面積が最低限50坪あるとプランが成立しやすく、また駐車スペースも確保しやすくなるでしょう。

60坪以上あればできるアパート経営

木造や軽量鉄骨造のアパートを建てて経営する活用方法です。2階建ての場合、建ぺい率が60％の地域であれば72坪までのアパートが可能です。

ワンルーム8戸の賃貸運用により、立地条件にもよりますが年間利回り約10％の収益性を期待できるでしょう。

80坪以上あればできるマンション経営

2階建てアパートよりも事業規模を大きくするなら、4階建て以上のマンション経営がよいでしょう。

鉄骨造もしくは鉄筋コンクリート造の耐火建築物とし、容積率は最低200％の地域が望ましいです。ワンルームタイプであれば約16戸の規模になり、立地条件によりますが、7％前後の利回りが期待できるでしょう。

100坪以上あればできるオフィスビル経営

立地条件がよければ、オフィスビル経営で多くの利益を得られる可能性があります。

100坪未満の土地でも可能ですが、ワンフロアの面積が小さくなると小規模なテナントに限定されます。ワンフロア面積が広いほど規模の大きい事業所に対応できますし、小規模な事業所に対しては細かく間仕切りをすれば対応できます。

そのため、面積が100坪以上の土地のほうが、オフィスビルとして活用しやすいでしょう。

 

土地活用で面積以外に注意すべきこと

土地の面積によって活用方法の選択肢は変わりますが、面積以外にも検討すべき重要なポイントがあります。

次の4つのポイントについて解説します。

• 用途地域
• 立地条件
• 綿密な事業計画
• 需要と供給の状況調査

用途地域

活用を図る土地については、都市計画法上の制限を確認する必要があります。

国内のすべての土地は、都市計画によって2つに区分されています。

• 都市計画区域
• 都市計画区域外

さらに、それぞれの中でも細かい区分けが決まっており、表にまとめると以下のとおりです。

都市計画区域	線引き区域	市街化区域
		市街化調整区域
	非線引き区域
都市計画区域外	準都市計画区域
	上記以外

  
準都市計画区域は都市計画区域外にありますが、将来的に市街化が見込まれるため、あらかじめ規制がされています。

土地活用に適している土地のほとんどは都市計画区域内の市街化区域にあるため、まず市街化区域内の土地かどうかを確認しましょう。

さらに、市街化区域の土地はすべて用途地域が定められており、次の13種類があります。

•  第一種低層住居専用地域
•  第二種低層住居専用地域
•  第一種中高層住居専用地域
•  第二種中高層住居専用地域
•  第一種住居地域
•  第二種住居地域
•  準住居地域
•  田園住居地域
•  近隣商業地域
•  商業地域
•  準工業地域
•  工業地域
•  工業専用地域

用途地域によって「建ててよい建築物」や「建ててはいけない建築物」が定められています。たとえば、第一種低層住居専用地域では、10mもしくは12mより高いアパートは建てられません。

そのため、活用を図ろうとする土地の用途地域を確認する必要があります。土地のある地方公共団体のホームページか役所の建築確認窓口を利用して確認しましょう。

立地条件

立地条件によって、適している土地活用の方法は異なります。

たとえば駐車場として活用しようとしても、付近に商業施設や公的施設がない住宅地が広がっているエリアで、自家用としての駐車場需要がない場合は、ほかの活用方法を考えるべきです。住宅街であれば、駐車場よりもトランクルームが向いているケースが多いでしょう。

一方、最寄り駅の近くや商業施設が建ち並ぶ中心部では、駐車場としての活用が期待できます。土地の広さによっては、アパートやマンション経営のほうが収益も大きくなります。

「何をやりたいか」よりも「何が有利か」という視点で、土地活用の方法を検討しましょう。

綿密な事業計画

活用方法によってはアパート経営やマンション経営などのように、多額の資金を投入する必要があります。銀行からの融資を受けることもあるでしょう。

融資を受けて行う土地活用はレバレッジ効果もあり、収益性は高くなります。しかし、融資の返済をしていく必要がありますし、その他の経費支出も大きくなるおそれもあります。

そのため、収支のシミュレーションを行って長期の見通しをあらかじめつけたうえで、事業計画をしっかりと立てましょう。

需要と供給の状況調査

土地の広さや立地条件から具体的な土地活用の方法が絞れたら、次に検討したいのは需要と供給のバランスです。

エリアの人口などから期待できる需要がどのくらいあるのかを推定したうえで、競合相手の分布状況を調べ、供給量を算定します。

供給量が需要量に比べて多すぎる場合は、競争が激しくなることが予想できます。競合相手との差別化を図り、シェアを伸ばす戦略を立てなければなりません。

 

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できるだけ土地活用を検討した初期段階から専門家に相談することが大切です。

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