横浜市で土地活用をしたい人必見！おすすめの活用方法や相談先の選び方

神奈川県横浜市で土地活用をしたいなら、エリアの特徴をしっかりと捉える必要があります。

土地活用の成功を左右する要因は、土地の条件はもちろん、周辺の施設や人の出入りなどもあります。たとえば、そもそも住む人が少ないエリアでアパートを経営すると、どれだけ建物や設備がきれいでも収入はそれほど得られません。エリアの特性を知ることは、不動産ビジネスの基本と言えそうです。

本記事では横浜市の土地活用について詳しく解説します。また、土地活用の相談先について選び方もチェックしましょう。

 

横浜市は土地活用に向いている地域？

ここでは3つの観点から、横浜市における土地活用の可能性を分析してみます。

人口推移から考える

土地活用には、アパートなどの賃貸経営や駐車場経営などさまざまな種類があります。しかしどの活用方法を選んだとしても、利用者がいて初めて収入が発生します。

横浜市で土地活用をした場合、一定の需要が見込めるかを人口動態（世帯数推移）から分析してみましょう。

下図は1950～2020年までの5年ごとに実施された国勢調査の結果から、横浜市の一般総世帯と1人世帯～4人世帯までの世帯数推移を表したものです。

出典：横浜市「長期時系列データ(人口・世帯)　15　世帯人員（10区分）別世帯数及び１世帯当たり世帯人員 」

ここからは、以下のことがわかります。

•  世帯数の増加は続いている
•  特に1人世帯の増加速度は高い水準になっている
•  2人世帯の数も増加を続けているが、1人世帯と比較すると増加率は落ち着いている
•  3人世帯数は横ばい、4人世帯数は微減している

つまり、横浜市における土地活用の需要は1〜2人世帯が対象といえます。

また日本の総人口は、総務省統計局「1．人口」によると、2008年をピークに減少傾向にあります。しかし横浜市「住宅事情１－１：市内人口の推移」によると、横浜市の人口は緩やかに増加を続けています。

指定都市で最大の人口を擁する横浜市のポテンシャルは高いといえそうです。

賃貸住宅数から考える

次に、賃貸住宅数から土地活用の可能性を探ってみましょう。以下は、横浜市における所有関係別の住宅の割合を表したものです。

引用：横浜市「住宅事情３－３：持家と借家の状況」

横浜市内の民営借家は、2018年時点で29.8％となっています。この割合は全国平均の28.5％よりも若干高く、供給量も高いですが需要が多いことがわかります。

参照：総務省「平成 30 年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」P.4

 

次に、新設着工住宅に占める賃貸住宅の割合を確認してみます。

出典：横浜市「着工新設住宅戸数」

新設着工住宅に占める賃貸住宅の割合は2005年以降、2011年を除いて3割を超えており、横浜市は賃貸需要が多いといえます。

都市計画から考える

土地活用では、現在の状況を確認することはもちろんですが、将来的な変化を見通すことも重要です。

そのひとつの視点として、都市計画があります。

「都市計画」とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画

引用：e-Gov法令検索「都市計画法」第四条

横浜市は2013年に「横浜市都市計画マスタープラン（全体構想）」を改定しており、超長期計画（2050年）を見据えた基本的な方針を定めています。

人口減少と超高齢社会の到来は避けられない環境条件として、都市計画策定の基本方針では次の5つを横浜市の都市構造と考えています。

•  横浜駅と新横浜駅の2つの都心機能を強化し、鉄道を軸とする集約型都市構造とする
• 郊外部の鉄道駅を中心としてコンパクト市街地を形成
• 首都圏およびアジア諸都市との役割分担を図れる「ハブポート」の形成
•  鉄道・高速道路による広域的な連携により産業・物流拠点を支える
•  潤いを与える「緑の10大拠点」を整備

この基本方針からわかるのは、「駅を中心としたコンパクトシティ」です。土地活用を考えるのであれば、立地は駅付近の好条件のほうが望ましいといえるでしょう。

所有する土地が郊外にある場合は、売却も選択肢のひとつとして検討するとよいかもしれません。

横浜市でおすすめの土地活用！

土地の活用方法を検討するときは、横浜市の特性や人口増減の推移を分析し、現状に即した具体策を練る必要があります。

持ち家率の少ない地域

横浜市「住宅事情３－３：持家と借家の状況」の各区の持ち家率をまとめた図をみてみましょう。

引用：横浜市「住宅事情３－３：持家と借家の状況」

持ち家率の少ない地域は賃貸に住む人が多い地域ともいえるため、アパートやマンションなどの賃貸住宅が求められている可能性があります。
具体的には、以下の区が該当します。

•  神奈川区
•  都筑区
•  港北区
•  西区
•  中区
•  南区

これら以外の区でも、最寄り駅へのアクセス条件により有効活用できる物件はあるでしょう。

また持ち家率の少ない地域の中で平均家賃の高い区は、「都筑区」「港北区」「西区」の3区です。この3区に所有地がある場合、賃貸経営をすると有利な展開が期待できそうです。

ただし競合の賃貸住宅も多いとも考えられるため、差別化が求められるでしょう。

人口が減っている地域

横浜市「住宅事情１－１：市内人口の推移」によると、人口増加が見られるのは「港北区」「鶴見区」「神奈川区」であり、市内で人口減少が明らかなのは「金沢区」「瀬谷区」「旭区」です。

人口増加の区の特徴としては東京都に近く、東京のベッドタウンとしての性格が強いエリアといえます。逆に人口減少が生じている区は、東京都とは距離もあり横浜市独自の経済圏に組込まれる地域といった特性もあるでしょう。

人口が減っている3区に土地がある場合は、トランクルームや資材置き場などの活用方法が向いているでしょう。

トランクルームの場合、長期間荷物を預けることも想定しています。また、資材置き場は建設業者などが一時的な資材の置き場所として利用するため、周辺に新しく建物を建てる前提があります。そのためこれらの活用方法は、住居から離れた場所でも経営が成り立ちます。

横浜市はポテンシャルが非常に高い！

横浜市は東京23区を除くと日本最大の都市であり、ポテンシャルが非常に高く活力のある街です。

前述したように人口減少がみられる地域もありますが、周辺には川崎市や横須賀市、鎌倉市、町田市などの主要都市が隣接しており、さまざまな経済活動が行われています。

賃貸住宅以外にもオフィスや店舗、駐車場など、あらゆる土地活用の可能性があります。

ただし最適な活用方法は地域の特徴だけでなく、土地それぞれの条件で違います。土地活用の専門家に相談しながら活用方法を決定するとよいでしょう。

 

相談先を選ぶときのチェックポイント

土地活用を始めるには専門家の力が必要不可欠ですが、相談先を決めるときはここで紹介するようなポイントを押さえておきましょう。

横浜市に詳しいか

横浜市で土地活用を成功させるためにもっとも重要なポイントは、横浜市に詳しいことです。

土地活用を取り扱っている会社は全国にありますが、横浜市にしっかりと基盤を持っている専門家に依頼すれば、以下のようなさまざまなメリットがあります。

•  地域独自の情報網がある
•  地域住民との間に立って緩衝材になってくれる

さらに、長年横浜市で培った土地勘があるからこそ、需要に対して的確な活用方法を提案してくれます。

親身になって相談に乗ってくれるか

気軽に相談ができて、ビジネスパートナーを構築できるネットワークがあることも重要です。

土地活用は、固定観念にとらわれずに発想の転換をする必要がある場面もあります。新しいアイデアは、フラットな関係から生まれることもあります。役割だけに限定しない人間関係を形成できるかが、土地活用の成否に関わっています。

対等なビジネスパートナーとして、親身になって相談に乗ってくれる専門家を見つけましょう。

実績や経験が豊富か

実績や経験が豊富な専門家ほど発想は柔軟で、幅広い観点から土地活用について分析や考察をしてくれます。そのため魅力ある事業を提案してくれるでしょう。

土地活用は、実際に運営を開始したあとも計画の見直しや修正が必要なことがあります。たとえばアパートなどの賃貸経営は、家賃設定や入居条件を変更せずに10年、20年と継続することはほとんどなく、数年単位で設定条件の変更があるものです。

経営の状況によっては経営方式を変えたり、事業譲渡を決めるかもしれません。

局面の変化に柔軟に対応できる相談相手が必要であり、長い期間をともに歩むビジネスパートナーであることを忘れてはなりません。

横浜市の土地活用は加瀬グループにお任せください！

加瀬グループは横浜市を中心に事業を広げており、土地活用の実績が豊富です。そのためお客様が所有する大切な土地や地域の特徴をしっかりと捉えた活用方法の提案が可能です。

初めての土地活用が不安な方も多いでしょう。加瀬グループでは運営開始から管理まですべて代行することも可能なため、ビジネスパートナーとして必ずお役に立ちます。
土地活用のお悩みは加瀬グループにご相談ください。