【理由別】売れない土地の活用法。資産価値が低い土地からお金を生み出すコツ

土地の売却を検討している方の中には、なかなか買い手が見つからなくて悩んでいる方もいるでしょう。買い手探しに疲弊して、売ることを諦めかけているのかもしれません。

しかし、売れないからといって放置すると、さまざまなリスクでより頭を悩ませる事態になるおそれがあります。どうせ所有し続ける土地なら、活用して収益化するとよいでしょう。

本記事では、売れないような資産価値が低い土地を活用する方法を、売れない理由別に解説します。

 

売れない土地は、放置すると危険？

売れないからといって土地を放置すると、さまざまなデメリットがあります。

近隣住民とトラブルが発生する

放置した土地は、近隣住民とのトラブルのもとです。

環境犯罪学の考え方である、割れ窓理論をご存じでしょうか。

割れ窓理論は簡単にいうと、小さな犯罪を取り締まれば、大きな犯罪を防止できるという理論です。1枚の割れたガラスを放置すると、窓ガラスが割られる被害が増えて建物が荒廃し、やがて街全体まで影響が及ぶという考え方が基になっています。

土地の場合も同じです。売れないからといって土地を放置すると、雑草が生えたりゴミを捨てられたりするおそれがあります。たかが雑草が生えているだけ、ゴミがひとつ落ちているだけと感じるかもしれません。しかしその状況が新たなゴミを生み、やがて土地や建物が荒れてしまいます。

結果、害虫が発生したり雑草が隣地まで伸びたりするなど、隣地に被害が出るおそれがあります。直接的な被害がない場合でも、荒れた土地や建物は、近隣住民からのクレームにつながります。

管理の手間や費用がかかる

放置された土地は、近隣住民とのトラブルなど、さまざまな問題を引き起こす原因です。そのため土地が売れるまでは、定期的な管理が必要です。

具体的には、草刈りやゴミの片づけが必要です。さらに建物がある場合は、以下のような作業が発生します。

•  室内の清掃
•  換気
•  排水溝からのにおい防止の通水

これらは業者に依頼することも可能ですが、管理費用を定期的に支払う必要があります。

固定資産税がかかる

土地などの不動産を所有していると、毎年固定資産税が課されます。住んでいなかったり、使用していなかったりしても、税金を納める義務があります。

なお、固定資産税の基本的な計算方法は以下のとおりです。

固定資産税額＝土地や建物の評価額 × 標準課税率（1.4%）

ただし、建物が建っている場合は住宅用地の軽減特例により課税額が軽減されます。

注意すべきなのは、ここでいう住宅用地に更地は該当しないという点です。

更地の場合は建物の固定資産税はかかりませんが、非住宅用地として扱われるため標準課税率で計算された税金がそのままかかります。

 

売れない理由別！土地の活用法

資産であるはずの土地が負担になってしまう事態は、誰しもが避けたいと考えるでしょう。

実は売れないような土地でも、活用方法を工夫すると利益を生む土地に変わる可能性があります。ここからは、売れなかった理由別に具体的な活用法を紹介します。

形状が特殊で売れない土地

土地の形状が特殊だと使用用途が限られるため、なかなか買い手が見つかりません。ここでは代表的な例として、旗竿地について紹介します。

旗竿地とは名前のとおり、本体の土地（旗部分）が道から離れており、道路と旗部分の土地を細長い路地（竿部分）がつないでいる形状の土地です。

日当たりが悪かったり、路地に車が乗り入れできなかったりなどの理由で売れにくいといわれています。

しかし、立地や条件によっては下記のような活用が検討できます。

•  駐車場
•  アパート
•  賃貸戸建住宅

車が乗り入れ可能な幅があるなら、駐車場として活用できます。

また都心部などの場合、旗竿地であってもアパートや戸建ての賃貸経営は有効な手段です。

都心部は電車やバスなどの公共交通機関が整備されており、車がなくても生活が可能です。そのため車が乗り入れられない旗竿地でも、賃貸経営で入居者を確保できる可能性が十分あります。

注意点として、旗竿地はその特徴上、道路と接している部分が短いと、建築基準法上で建物の再建築ができないおそれがあります。

ただしリフォームに関しては例外なため、建物がある場合はリフォームして賃貸住宅として使用できます。

売却したい場合は、自分好みの建物が建てられないため、買い手が見つからないかもしれません。しかしすでに自分の所有物なら、積極的に活用すべきでしょう。

高低差があって売れない土地

たとえば隣地との高低差が2m以上ある場合、がけ崩れに対する対策を講じなければ建築に制限がかかることがあります。

参考：東京都北区「建築敷地周辺に高低差がある場合（東京都建築安全条例第6条）」

擁壁を作って建築しようすると、多額の造成費が発生するおそれがあります。そのため、2m以上の高低差がある土地は、買い手が見つかりにくい傾向にあります。

このような高低差のある土地に有効な活用法は、太陽光発電です。

太陽光発電の場合、建築物としてみなされないため、高低差のある土地でも設置が可能です。ただし、崖崩れなどが起こるリスクはあります。土地の条件によっては、雨水の排水計画や斜面の崩壊防止策は検討すべきでしょう。

面積が小さすぎて売れない土地

建物を建てられないくらい小さな土地が売れなくて困っている方もいるでしょう。

しかし、一見需要がないと考えられる狭小地でも、工夫次第で収益を生む可能性を秘めています。

ポイントは、小さい土地だからこそ実現できる活用法を取り入れることです。

たとえば駐輪場は、狭小地の有効な活用法です。バイクや自転車は、縦2m、横0.9mのスペースがあれば駐車可能です。需要があるなら、ローコストで継続的な収益を狙えます。

また、自動販売機もおすすめです。自動販売機は幅広い年代に利用されており、安定した需要が見込めます。

基本的に狭小地を活用して、大きな収益を生むのは難しいでしょう。しかし、税金や管理費を差し引いて、少しでも黒字を確保したいと考えている方は検討すべきです。

土地自体に問題はないが立地が悪くて売れない土地

土地の形状や面積などに問題がなくても、立地によって売れないことがあります。

たとえば田舎の土地は、なかなか買い手が見つからないおそれがあります。場合によっては、付近に不動産会社がなく相談すらできないかもしれません。

しかし土地の需要を見極めると、活用法が見つかる可能性があります。

田舎の場合、以下のような土地の活用法が有効です。

•  サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
•  太陽光発電

サービス付き高齢者住宅（サ高住）は田舎の土地でも需要があります。下の図は国土交通省のデータです。

引用：国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の現状と課題」

この図から、サ高住が市街化区域内に建築されている割合が、全体の約3分の2ということがわかります。ほかの3分の1は市街化調整区域や都市計画区域街など、立地が悪い場所に建築されています。

つまり、サ高住は立地が悪い場所に建築しても、需要が見込めると考えられます。

【補足】売れない理由がわからない場合は？

「一見悪い点は見当たらないがなぜか売れない…」このように悩んでいる方もいるでしょう。

もしかしたら売れないのは、土地が原因ではないかもしれません。たとえば、不動産会社の実力不足で買い手が見つからないことが考えられます。

まずは、土地の条件以外で弊害となっているものを探してみましょう。

ただし紹介したように、土地でお金を得る方法は売却だけではありません。土地を活用すれば、売却価格を超える利益を生む可能性があります。

どうしても悪い点が見つからないなら、土地活用を視野に入れましょう。

 

資産価値が低い土地の活用はコツがいる！

なかなか売れないような資産価値が低い土地の活用を成功させるには、ポイントを押さえておきましょう。

どんな土地にも活用法はある

一見需要がなさそうな土地でも、有効な土地の活用法はあります。

土地活用ができるかどうかは、土地が売れるかどうかと関連性がありません。なぜなら、土地を購入しての土地活用と、すでに所有している土地での土地活用とでは払うリスクの大きさが違うためです。

土地を所有しておらず、ゼロからの土地活用は土地代という初期費用が発生します。たとえ人気がない土地でも、購入は決して安い買い物ではありません。そのため土地を購入して土地活用をするケースは、初期費用を払う分の見返りを求める傾向があります。

売れないからと投げやりになるのではなく、すでに土地を所有しているというアドバンテージを生かして収益を生み出す方法を検討してみましょう。

ニーズの把握は売れるか売れないかに関わらず必要

土地活用を行うには、すぐ売れてしまうような人気の土地や、形状などに問題がある人気のない土地、どちらの場合でもニーズの把握が重要です。

たとえば若者に人気がある都心部の土地を所有しているとします。土地にファミリー向けの賃貸アパートを建築した場合、入居希望者はいるでしょうか。また、周りに住宅がなく、交通の便のよくない広大な土地にトランクルームやコインランドリーを建てた場合、利用者はいるでしょうか。

おそらくどちらも利用者は少ないでしょう。このように土地活用は売れる土地かどうかに関わらず、ニーズの把握をしっかり行わなければ失敗するおそれがあります。十分に注意しましょう。

売れない土地・土地活用なら加瀬グループに相談！

土地活用は、土地が売れるかどうかとは異なる視点で需要を見極めることが重要です。そのため、見極めるためのノウハウが必要です。

しかし、土地活用のニーズを見極めるノウハウに自信があるという方は多くはないでしょう。

自分で調べたり、本を読んでみたりするのは、土地活用をするうえでもちろん大切です。しかしいち早く収益につなげるには、土地活用に詳しい専門家の助言を受けることをおすすめします。

加瀬グループは、さまざまな条件の土地を活用して成功した実績が豊富です。そのため、お客様一人ひとりに親身になって、まず何をすべきか、何を調べればよいかのアドバイスが可能です。短期間で収益化を実現するためにも、ぜひお気軽にご相談ください。