土地活用の失敗例8つ！失敗の原因から学ぶ成功のコツ

土地は使わないまま放置しても、維持費や税金などの費用がかかります。そのため、相続などで遊休土地を手に入れると、活用して収入を得たいと考える方が多いようです。

しかし、「土地活用に失敗して、大赤字になってしまったらどうしよう」「失敗するくらいなら現状維持がよいだろうか」と失敗をおそれて、なかなか踏み出せない方もいます。

今回は、土地活用の失敗例を紹介します。さまざまなケースから失敗の原因を理解して、土地活用を成功させましょう。

 

土地活用の失敗例

土地活用にも様々な種類があり、それぞれに失敗のリスクがあります。
そこで、土地活用の種類別の失敗例について紹介します。

アパート経営の失敗例①メンテナンス不足で価値の低下

アパートのメンテナンスが不足していると、物件の価値が低下してしまうことがあります。

たとえば、オーナーが将来、資産価値が上がりそうだと思うエリアを選び抜き、そこにある新築アパートを購入したとします。10年間経営を続けたのちに売却して、収益を得る計画を立てていました。

アパート経営は、立地がよく入居率が高かったため順調でした。

しかし10年後、いざ売却しようとすると「物件の劣化がひどい」という理由で賃料の値下げ要求や内見後の辞退が続出しました。

なかなか売却できず、最終的には買主の言う値引きに応じました。結果、赤字にはならなかったものの、想定していた利益が得られませんでした。

建物は雨風にさらされるため、そのまま放っておくと必ず劣化します。土地活用は、長期的な視点で定期的なメンテナンスを実施する必要があります。

アパート経営の失敗例②節税目的で購入し、損をした

アパート経営で発生した出費は、確定申告で申請することで税金を抑えられたり、住宅用地の特例が利用できたりします。

具体的には以下の税金を抑えることができます。

•  所得税
•  住民税
•  固定資産税
•  都市計画税

さまざまな種類の税金を抑えることが可能ですが、単に節税効果だけを目的にアパート経営を行おうとすると損をすることがあります。

たとえば購入したアパートの収益性が低く、毎月赤字が発生しているケースです。

いくら所得税と住民税を節税できても、赤字経営が続けば返済に困り、運営に支障をきたすおそれがあります。最悪の場合は、アパートを泣く泣く手放さなければならないこともあります。

アパート経営は節税効果だけを目的として、安易に手を出さないようにしましょう。

駐車場経営の失敗例①価格競争で疲弊した

駐車場経営はしばしば周辺立地にある駐車場との価格競争に巻き込まれ、売上が立たずにやめてしまうケースがあります。

特にコインパーキングは、料金設定が利用率に直結しています。利用者としては、距離が徒歩2、3分程度の違いであれば、少しでも安いほうを利用したいと感じます。

駐車場経営は、需要と供給を徹底的に調査する必要があります。価格競争に巻き込まれ疲弊しないために、周辺の駐車場やどれくらい収益が見込めるかを確認するように心がけましょう。

駐車場経営の失敗例②税金が高く事業が成り立たない

駐車場経営では、税金問題で失敗することがよくあります。

たとえば、空き家を相続して手に入れたのはよいものの、放ったらかしで固定資産税の支払いだけが積み重なっていたとします。少しでも収益を得られ、税金対策にもなると考え、空き家を解体して駐車場経営を始めました。しかし、空き家を駐車場にすると、固定資産税が数倍に跳ね上がり、経営が赤字になることがあります。

なぜこのようなことが起こるのでしょうか。

実は固定資産税には、土地に建物が建っていると課税額が少なくなる住宅用地の特例があります。200平米までの土地であれば、固定資産税評価額の6分の1に評価価値が下がるのです。

駐車場として土地を利用するとこれらの特例が受けられなくなり、課税額が大幅に上がります。

トランクルーム経営の失敗例①利用者がいない

トランクルームは、荷物を預けてくれる利用者がいなければ収益が発生しません。

空き地があるからといって、安易にトランクルームを設置してしまうのは危険かもしれません。荷物の出し入れがしにくかったり、車でのアクセスが悪かったりする立地だと、利用者が集まりにくい傾向にあります。

周辺住人の人口や世帯属性などから、トランクルームの需要調査や事業計画をしっかりしなければなりません。そういった点では、トランクルーム事業者との綿密なコミュニケーションが必要となるでしょう。

トランクルーム経営の失敗例②設置できない土地だった

トランクルームは人が住む建物ではありませんが、屋根と壁があるためれっきとした建築物です。そのため、建築基準法上で建築ができない土地には、トランクルームが設置できません。

よい土地を見つけたと思い購入したのに、トランクルームが建築できない事態になると大変です。十分に注意しましょう。

太陽光発電の失敗例①天災で被害を受けた

太陽光発電は太陽光が確保できる土地であれば発電（収益化）可能で、はじめることが簡単な土地活用です。しかしその特徴ゆえに、台風によるパネルの飛散や、土砂崩れなどによる天災被害を受けやすい土地活用法とも考えられます。

場合によっては、自身の被害だけではなく、付近の住宅に飛散したパネルがぶつかるなどの二次被害が発生することもあります。

補修費のほか、賠償金を支払うことになるかもしれません。太陽光発電は、このようなリスクを想定して事業計画を立てましょう。

太陽光発電の失敗例②近隣住民からのクレームで運営が困難に

先に述べたような二次被害や太陽光の反射を懸念して、近隣住民から反対されるケースもあります。

計画前に問題点が発覚すれば。協議を重ねて計画を進めることで、クレームを解消できる可能性があります。

しかし、設置が終わり、運営を開始してから近隣住民が気づき、クレームが入るケースも十分考えられます。訴訟ともなれば損害賠償を支払わなければならないこともあります。

住宅街が付近にある場合は、あらかじめ近隣住民へ説明して理解を得たうえで計画を進めましょう。

 

土地活用における3つの失敗原因

前述したような失敗は、実は共通した以下3つの原因があります。

1. 土地活用の方法が立地に合っていない
2. 事業計画をしっかり立てていない
3. 土地活用のリスクを考慮した対策をしていない

それぞれについて詳しく解説します。

①土地活用の方法が立地に合わなかった

土地活用はその土地に合った方法を見極める必要があります。

たとえば、以下のような土地活用では収益が得られないのは明白です。

•  賃貸需要がない土地でアパート経営
•  周りに住宅街がない土地でトランクルーム経営

その土地に関する需要などがわからない状態で土地活用の方法を選ぶと、失敗につながります。

②事業計画をしっかり立てていなかった

無計画な土地活用は赤字が膨らみ、結果として損をする可能性が高いです。以下のようなケースは危険です。

• 節税のためだけにとりあえずアパート経営を始めてみた
•  相続した空き家の管理が面倒で、とりあえず収入が得られる駐車場にした

土地活用をとりあえず始めてから経営方針を決めたらよいと容易に考えていると、失敗する可能性が高いです。

③リスクを考慮していなかった

土地活用にはさまざまなリスクがあります。たとえば以下のようなリスクが挙げられます。

•  アパート経営のリスク
  ・ 空室や家賃滞納、天災被害、建物の老朽化
•  駐車場経営のリスク
  ・ 事故や料金滞納、価格競争
•  太陽光発電のリスク
  ・ 近隣住民とのトラブルや天災被害

それぞれ大小はあるものの、必ずリスクは存在します。これらのリスクを考慮せずに土地活用を始めると、いつか必ずトラブルに遭遇します。

 

土地活用で失敗しないためのポイント

説明したとおり、土地活用で失敗を引き起こす主な原因は、以下の3点です。

•  立地に合った土地活用ができていない
•  事業計画がしっかりと立てられていない
•  土地活用のリスクを考慮していない

土地活用で失敗しないためには、これらの原因を解消する必要があります。ここからは原因を解消するための具体的な方法を紹介します。

事前に立地の調査を入念に行う

土地活用はそれぞれに合った土地があります。見極めるポイントは需要と供給を意識することです。

•  その土地にアパートを建てて入居希望者がいるか
•  土地の周辺に競合になりそうなアパートがたくさん建っていないか

上記のような視点で調査を行い、立地に合った土地活用を選びましょう。ただし、一般の人は知識不足から判断が難しいことが多いです。そのため、専門家の意見を聞くことをおすすめします。

リスクを計画に盛り込む

土地活用を始めるときは、事業が成り立つための計画をしっかりと立てましょう。想定されるリスクを事業計画に盛り込む必要があります。

たとえば空室による収益低下のリスクは、サブリース契約を結ぶことで解消できます。天災被害のリスクは、保険の加入によって大きな出費を抑えることが可能です。

また、老朽化による修繕やメンテナンスについては、想定される出費を事業計画に盛り込んでおけば、長期的な収益計画が立てられるのでおすすめです。

 

土地活用の実績が豊富な加瀬グループにお任せください！

ここまで土地活用の失敗例と、失敗しないための方法を紹介しました。

しかし、需要と供給を見極めたり、リスクを考慮した事業計画を立てたりすることはハードルが高いと感じる方もいるでしょう。

立地から需要や供給を把握するためには、経験とノウハウが必要です。リスクについても土地活用の経験がなければ、見つけ出すことは難しいでしょう。

加瀬グループは土地活用の実績が豊富なため、お客様が所有する土地で得られる収益などをシミュレーションできます。特に土地活用が初めてという方は、一度、加瀬グループにお気軽にご相談ください。

 

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