リスクが少ない土地活用はある？リスク回避のポイントを解説

毎月固定資産税や維持費がかかる土地ですが、活用することで収入を得ることができます。しかし、アパートやマンションなどの賃貸経営を始めても、空室が多く支出が収入を上回ってしまうことがあります。

土地活用は、このような空室リスクがつきものですが、それ以外にも多様なリスクが潜んでいます。

本記事では、土地活用で気をつけるべきリスクや、リスクが少ない土地活用の方法を紹介します。また、リスク回避で重要なポイントも紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

 

土地活用にはどんなリスクがある？

土地活用には具体的にどのようなリスクがあるのかを把握して対策をしましょう。

空室リスク

アパートやマンションなどの賃貸経営は、入居者が埋まらず空室ができてしまう、空室リスクがあります。空室ができると、その分家賃収入を得ることができません。

アパートやマンションを購入する際に銀行から融資を受けていると、ローン返済が発生します。また、土地や建物などの不動産を所有していると、毎月固定資産税が課されます。

こういった毎月のローンや税金は、空室があろうとなかろうと支払う必要があります。

そのため、長期間空室状態が続くと、支出の負担が大きくなり赤字経営に陥るかもしれません。また、建物の老朽化が進むと修繕をしていかなければ、空室リスクは深刻化する傾向にあります。

金利の上昇リスク

アパートやマンションの建設や購入のため、銀行のローンを変動金利で組む人は注意が必要です。

変動金利は、金利が上昇した際に返済金額も増えます。借入金額が大きいと、ほんのわずかに金利が上昇しただけで返済金額が大幅に増えるケースも少なくありません。

金利が下がると返済金額が減るメリットはありますが、金利の上昇によってローン返済を滞納するリスクがあることは理解しておきましょう。

入居者トラブルのリスク

入居者トラブルには、以下のようなものがあります。

•  家賃の滞納
•  入居者同士のトラブル
•  立ち退き問題

たとえば、ほかの入居者から騒音のクレームが入ると、その解決のために労力やコストが発生します。また、騒音を理由に退去する入居者も発生し、空室が増えるおそれがあります。

借地借家法では、入居者に原因がある場合でも強制的に退去させることは簡単にはできません。そのため、安心して任せられる管理会社に依頼し、徹底した入居審査をすることで、少しでも入居トラブルを避けることが大切になります。

自然災害によるリスク

昨今の日本では、台風や地震、大雨などの自然災害が頻発しています。

建物損傷のリスクもあり、自然災害による影響は大きいです。建物の損傷だけでなく倒壊や焼失、また浸水被害などに遭う危険性もあります。

土地活用には、災害による資産消失のリスクがあることを理解し、火災保険に忘れずに加入しておきましょう。

その他のリスク

空室や金利の上昇、入居者トラブル、自然災害などが主なリスクとして挙げられます。これらのリスクはアパート・マンション経営に限ったものではありません。また、それ以外にも、下記のようなリスクがあります。

•  建物の老朽化や周辺環境の変化による家賃の下落
•  売却をしたいが定期借地権の関係で契約完了まで売却できない

土地活用は、あらゆるリスクを想定して対策をすることが重要です。

 

リスクが少ない土地活用法とは

土地活用に関する全てのリスクを排除することはできません。しかし、できればリスクがない土地活用をしたいと考えるでしょう。ここでは、リスクが少ない土地活用の方法を紹介します。

駐車場経営

コインパーキングや1カ月単位で契約する有料駐車場は、建物を建設するが必要がないため、建設費用などの初期投資が抑えられます。

ただし、アパートやマンションなどの賃貸経営で受けられる固定資産税や都市計画税の税制優遇が、駐車場経営ではありません。

しかし、初期投資が抑えられる分、大きなリスクは回避しやすいでしょう。

トランクルーム経営

トランクルーム経営は、アパートやマンションの賃貸経営と比べると初期投資が安く済むことが魅力的です。また、管理などの手間や時間も賃貸経営と比べると少ないのがメリットです。

トランクルームは、比較的長期間にわたって荷物を保管することが目的の利用者が多いです。その土地にトランクルームの需要があれば、それなりに安定した収益が期待できるでしょう。

土地を貸す

土地を個人や事業者、法人に貸すと、契約期間満了になるまでその土地は返ってきませんが、特に何もすることなく賃料が入ってきます。

アパートやマンションの経営より収入は低いものの、長期間安定した収入が得られます。建物や設備を設置する必要がなく、初期投資を抑えられるため、リスクは少ないといえます。

売却する

土地を売却し現金に換えてしまうのも土地活用のひとつです。

売却してしまえば、固定資産税の支払いは発生せず、すべてのリスクや手間から解放されます。また、相続の際に現金であれば公平に分けることができるため、争い事も回避しやすくなります。

 

土地活用でリスクを回避するためのポイント

土地活用でリスクを避けるために重要なポイントを3つ紹介します。

市場の見極め

土地活用を始める前に、市場調査をすることが重要です。土地の状態だけでなく、周辺の環境や需要などを調査することで、土地をどのように活用することが最適なのかがみえてきます。

需要がない土地活用をしても、マイナスになるだけです。住居が不足しているならマンション経営を、人通りが多いなら店舗が向いているなど、その土地に合った活用をすることがリスクを回避するポイントです。

また、周辺の店舗やアパート、マンションなどが成功しているかもチェックしましょう。経営に成功している店舗などをモデリングすると、失敗するリスクを抑えて、より収益を上げられるでしょう。

土地によって最適な活用方法は違います。事前に市場調査をしっかり行い、失敗やリスクを回避しましょう。

収支計画を立てる

アパートやマンションを建設する際、ほとんどの方は建設費用を銀行から借り入れます。借入額が多いため、返済期間が長期に及ぶことがほとんどです。

当初の予定より入居者が集まらず空室が多くなり、返済が思うようにいかなくなるケースも多々あります。リスクを減らすには、収入は少なくてもよいので、まず初期投資を抑えることを考えるとよいでしょう。

また、最初に土地活用のリスクを把握し、綿密な収支計画を立てることが重要です。収支計画を怠ると、土地活用で十分な利益を出すことが難しいだけでなく、多額の負債を抱えてしまうおそれがあります。

土地活用や不動産に関する基本的な知識を身につけ、最新情報を入手しておきましょう。

メリットとデメリットを把握する

さまざまな土地活用の方法におけるメリットとデメリットをしっかり把握しておきましょう。下記のような点を確認するとよいでしょう。

•  初期投資に対してリターンはどのくらい発生するか
•  節税対策は可能なのか
•  管理は大変か
•  安定性や転用性はどうなのか

メリットやデメリットが明確だと対策ができます。また、成功事例が多くある場合は、参考にすると成功率が高くなるでしょう。

 

加瀬グループはリスクが少ない土地活用をご提案いたします！

最適な土地の活用方法を、一般の人が自分で判断するのは難しいです。判断を誤ると、大きなリスクを背負ってしまうおそれがあります。

そのため、経験や実績が豊富な専門家に、自分が所有する土地を確認してもらうことをおすすめします。土地の状態や周辺環境、賃貸需要などの市場調査を専門的な視点から行うことが大切です。

加瀬グループは土地活用に精通しているため、リスクが少ない土地活用の方法が提案できます。成功事例が数多くあるため、お客様に合った活用方法をご提案いたします。