100坪の土地の上手な活用方法とは。税金や収益性から適正な活用法を選ぼう

100坪の土地と聞いて広さをイメージできる方は少ないのではないでしょうか。100坪の土地をイメージしやすい目安で例えると、以下が挙げられます。

• 6レーンの25mプールひとつ分
• 14台分の駐車ができる駐車場
• テニスコート1面分より一回り大きい

では、100坪の土地を有効に活用する方法とはどういったものがあるのでしょうか。

100坪の土地活用のポイント

土地を活用する前には、その土地の用途地域や建ぺい率、容積率を確認しておくことが必要です。用途地域は都市計画法で定められた地域のことで、用途や目的等に応じて利用方法が制限されています。建物を建てる場合にも、地域ごとに建ぺい率や容積率が制限されています。

その土地でできることを確認することで、正しく活用することが可能です。
ここからは、用途地域の調べ方や土地を利用するときの注意点について紹介します。

用途地域の調べ方

活用したい土地が該当する用途地域は、各自治体のホームページで確認できます。用途地域ごとに色分けされています。
国土交通省のホームページからも調べられるので、土地の活用方法を考える前に調べておきましょう。

参照：国土交通省「国土数値情報ダウンロード　用途地域データ」

また、その地域での土地活用方法に対する人の動きや需要を調べることも重要です。駐車場経営をする場合でも、ベッドタウンと商業施設周辺では料金設定が異なります。
用途地域を調べるだけでなく、その地域の環境も調べることが大切です。

建ぺい率・容積率を確認

建物を建てる場合は、建ぺい率や容積率の確認も必要です。

建ぺい率は、敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことです。建物を上から見たときの面積で算出するため、何階建てでも割合は大きく変わりません。

容積率は敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。建物の各階の床面積を合計で算出するため、階が増えるほど、割合は大きくなります。

マンションの活用を検討している場合、容積率が低い場所では、希望する建物が建てられないケースがあります。用途地域と同様に、活用方法に大きく関わるため、事前にしっかり確認しましょう。

また、用途地域が異なる地域をまたいだ土地のような、自身で判断しにくい土地の場合は、自治体の都市計画課に相談しましょう。

100坪の土地の活用方法

同じ100坪の土地でも、エリアによって活用方法が異なります。都市部では100坪は広い土地として認識されますが、郊外や田舎であれば広い土地とは認識されません。
たとえば、以下のような活用方法が向いています。

■都市部の場合
○ アパート経営・貸店舗

■ 都市郊外や地方都市の場合
○ 一戸建て住宅・駐車場・トランクルーム・コインランドリー

■ 地方郊外の場合
○ 高齢者施設・太陽光発電

ここからは活用方法ごとの特徴について、詳しく紹介します。

活用方法①アパート・マンション

土地活用として一般的な方法はアパートやマンションの賃貸経営です。節税効果があり、階数を重ねて部屋数を増やせば収益性が上がることから、多くの方が利用しています。

重要なポイントは駐車場です。駅から遠い場所や地方都市の場合、自家用車の利用が必要です。100坪内で駐車場を確保しなければならないため、部屋数は必然的に減ります。
また、周辺の物件との差別化もポイントです。エアコンやコンロなどの電化製品の設置や、ペット可といった差別化を図ることで入居者を確保できます。

事前にしっかりと市場を調査して、ニーズに合った物件を建築しましょう。

活用方法②トランクルーム

トランクルームを設置して賃料を得る方法もあります。アパートやマンションに比べて設置が簡単で初期投資も抑えられることから、立地によってはおすすめの活用方法です。

マンションやアパートでは立地や日当たりを気にする必要がありますが、トランクルームでは立地や日当たりが悪くても問題ありません。また、土地の形に影響されないこともメリットです。三角形やL字型といった、不整形な土地でも活用できます。

ただし、立地によってはトランクルーム自体建てられない場合があります。用途地域をしっかり確認しましょう。

トランクルーム経営のデメリットとしては、アパート・マンション経営に比べると収益性が下がる点が挙げられます。また、アパート・マンション経営のような節税効果は見込めません。住宅用地の軽減措置が適用されないため、更地と同様の固定資産税が適用されます。借地借家法も適用外になるため、相続税の節税対策にはならないことを知っておきましょう。

活用方法③店舗開発

立地が都心部であれば、コンビニやオフィスといった店舗を貸し出して収益を得る方法もあります。

駅の近くや幹線道路沿いといった利便性が高い立地であれば、より多くの収益を得ることができます。アパート・マンション経営と比べると利用期間が長いため、一度借り手が見つかれば安定した収益が見込めます。

地方や郊外で店舗を建てる場合は、駐車場の考慮も必要です。100坪内では確保できる駐車スペースは限られているため、コンビニのように、ほとんどの客が車で来店することが想定される店舗はリスクが大きいといえるでしょう。

また、初期費用が高く、空室期間が長くなるリスクがあります。商業施設は住宅用地の特例措置の適用外のため、節税効果が低いこともデメリットです。

外観や間取りをアパートやマンションに転用しやすい建物にしておくとよいかもしれません。仮に店舗経営がうまくいかなかった場合でも、転用が利くので、リスクヘッジのひとつとして検討してみてください。

活用方法④太陽光発電

地方郊外の日当たりがよい土地では、太陽光パネルを設置して、その電力を収入源にする方法もあります。設置してしまえば集客コストなどは必要ないことがメリットです。

発電した電気は、電力会社に買い取ってもらえます。FIT制度によって、20年間（10kW未満の場合は10年）は単価が変わらないため、収入が安定します。

ただし、20年後は市場価格によって単価は変動します。電力の市場価格は年々下がっているため、設置費用に対する収益性は低くなるかもしれません。

また、自然災害というリスクもあります。地震や台風といった自然災害によって太陽光パネルが破損するケースも考えられます。メンテナンスの必要性を確認するために、こまめに現地に足を運ぶことも必要です。

活用方法⑤コインランドリー

コインランドリーは近年注目されている土地活用方法です。大型洗濯機の利便性の認知が進んだことからファミリー層から注目を集め、需要が上がってきました。

利用者のセルフサービスで運営できるため、人件費が不要で、施設内の利用料金がそのまま収益になります。まだコインランドリーが少ない地域であれば、安定した収入も期待できます。

しかし、洗濯機や乾燥機といった機材のメンテナンス費用はもちろんですが、店舗自体の管理も必要です。無人であることから、盗難や別用途での建物の利用から事件に発展し、運営責任を問われるケースもあります。定期的な見回りや監視カメラの設置など、対策を打っておくことが必要です。

活用方法⑥駐車場

駐車場として利用する最大のメリットは初期投資の低さです。また、管理の手間がありません。

月極での運営のほかに、コインパーキングとして時間貸しするパターンもあります。基本的には郊外であれば月極タイプ、都心部であればコインパーキングがおすすめです。

ただし、アパート・マンション経営と比べると収益性が低いです。特に地方郊外で利用者が少ない場合、収入にならないケースも少なくありません。ローリスク・ローリターンの活用方法といえるでしょう。

活用方法⑦シェアハウス

近年需要が増えている賃貸物件として、シェアハウスがあります。住居以外にも出張や旅行時の拠点や交流の場としてのニーズがあるため、地方でも需要が増えてきています。

アパート・マンションと異なり、水回りの設備を独立させる必要がありません。それによって初期投資が抑えられるだけでなく部屋数が増やせるため、より多くの入居者を入れることができます。

デメリットとしては入居者間でのトラブル対応です。さまざまな目的で利用している方がいるうえに、共有スペースがあるため、必然的にトラブルの発生率は高まります。入居者と顔見知りになっておくことでトラブル発生のリスクが下がるので、定期的に見回りに行きましょう。

活用方法⑧医療施設

日本の高齢化社会を考えると、患者数の増加は避けられません。そのため、医療施設の需要も考えられます。

開業医を見つけてから医療施設を建てることになるため、空室のリスクがありません。ただし、撤退されてしまった場合は新たな借り手を見つけることは難しいことが大きなリスクとして挙げられます。

リスクの大きさをしっかり理解したうえで医療施設を建てましょう。

100坪の土地をそのままにしておくとどうなる？

100坪の土地を活用せずに放置しておくとどうなるのでしょうか。

土地はなにもしなくても税金や管理・維持費がかかるだけではなく、いざ売却しようとしても売れなくなる可能性があります。

ここからは、土地を所有しているだけでかかる費用と、土地価格の未来について紹介します。

固定資産税

土地を所有しているだけでも、固定資産税の支払いは必要です。
固定資産税は以下のように計算します。

評価額×土地の面積（㎡）×1.4（税率）

土地活用としてアパート・マンションの賃貸経営を選択する方が多い理由が、固定資産税対策です。アパートやマンションなどの住居を建てれば、固定資産税軽減措置が適用となり、評価額が下がります。

固定資産税の支払いを下げたい方は、住居を建てることで対策しましょう。

管理・維持費

所有している土地を維持、管理していくだけでも、多額の費用がかかります。
たとえば以下のような項目です。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 保険

実は、これ以外にもかかる費用があります。それは電気代と水道代です。土地を手入れする場合、草刈りは避けては通れません。その場合、草刈機を持ち込むことが想定されます。多くの草刈機が電動ということを考えると、必然的に電気が必要です。

また、土地の状態を保つためには水が必要です。特に雨が少ない立地であれば、定期的な水やりが必要です。

土地を維持・管理するだけでも費用や土地までの移動費、労力もかかることを知っておきましょう。

土地価格が下がる

日本では少子高齢化が進み、以下のように人口が減っていくと予測されています。

2015年：1億2,709万人
2040年：1億1,092万人
2053年：9,924万人
2065年：8,808万人

参照：国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成29年推計）」

不動産市場にとって、人口が減ることは大きな問題です。不動産の購入者が減るだけでなく、賃貸物件を借りる人も減っていきます。それにより、土地の価格も下落していくことが予測できます。

土地は買い手がつかなければ、売ることもできません。つまり、税金と管理・維持費を払い続けるだけの状態になります。現に、地方では土地価格は下落傾向にあり、リゾート地として栄えていた那須塩原や軽井沢では、買い手がつかない土地が増えてきていると言われています。

土地としての価値を下げないためにも、効果的な土地活用をすることが必要です。

土地の活用方法は、加瀬倉庫にご相談ください

土地の活用には様々な種類がありますが、全ての土地に当てはまる正解の活用方法というものはありません。土地の立地や周辺環境や需要によって、求められる活用方法は全く異なります。

土地の活用を検討されているのであれば、一度加瀬倉庫にご相談ください。