相続した土地を売却するとかかる税金はいくら？節税はできる？

相続した土地を売却すると、税金がかかります。思わぬ高額になってしまうこともあります。そういったときは、税金を抑えるために節税対策が欠かせません。

相続した土地を売却するときにかかる税金について解説します。

 

相続した土地の売却にかかる税金

土地を相続して、その後に売却するとさまざまな税金がかかります。特に相続で取得した土地の場合、税金の内容を十分に把握しておかないと、売却時に多額の税金がかかることがあるため注意が必要です。

ここでは、金額が大きくなりがちな「譲渡所得」にかかる税金を中心に、相続した不動産の売却時にかかる税金や注意点を解説します。

印紙税

土地を売却するときは、売買契約書の作成には印紙税がかかります。印紙税とは印紙税法に基づく、経済取引にかかる文書に課せられる税金のことです。不動産の売買契約書でも、収入印紙を契約書に貼付する形で税金を納付します。

不動産売買にかかる印紙税額は、契約金額により10段階に定められています。ただし、令和6年3月31日までは軽減措置が適用されており、今後も延長される見込みです。

契約金額による印紙税額は、次の表のとおりです。

契約金額	本来の税額	軽減後の税額
10万円を超50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

 

譲渡所得にかかる税金（所得税・住民税・復興特別所得税）

不動産売却の利益である譲渡所得が発生する場合は、所得税・住民税・復興特別所得税が課せられます。

譲渡所得とは

不動産取引にかかる譲渡所得とは、不動産の売却によって発生した利益のことです。課税される譲渡所得は、次の計算式で求められます。

売却金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額　＝　課税譲渡所得金額

譲渡所得は売却金額ではなく、売却金額から売却した不動産を取得した費用や、売却・譲渡にかかった費用を控除して求めます。さらに要件に合致すれば特別控除を受けられるため、譲渡所得をさらに安くできます。

取得費とは

相続財産での取得費とは、前の所有者である被相続人が相続対象の土地を取得した際にかかった経費のことです。当時の土地の購入費用、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙代などが取得費にあたります。

相続財産だと土地の取得から時間が経過しているため、取得費がわからないことも多いでしょう。そういった場合は、売却代金の5％を取得費に換算できます。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、相続後、土地を売却した際に直接必要となった経費のことです。仲介した不動産会社に払う仲介手数料、契約時の印紙代、建物を取り壊していたら解体費なども含まれます。

特別控除とは

不動産を売却したときに、譲渡所得金額から特例として控除されるものを特別控除といいます。代表的なものに「被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円の特別控除」などがあります。特別控除の適用を受けるには、要件の合致と確定申告が必要です。

譲渡所得にかかる税率

譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産の所有期間によって違いがあります。所有期間が5年超えの長期譲渡所得であれば20％（所得税15％、住民税5％）、5年以下の短期譲渡所得であれば39％（所得税30％、住民税9％）となります。

現在はさらに、東日本大震災の復興を目的に徴収されている「復興特別所得税」が所得税の2.1％にあたる0.315％（短期譲渡の場合0.63％）が加算されます。これらをまとめると、次の表のとおりになります。

所有期間での 所得種別	所有期間	所得税税率	住民税税率	復興特別所得税	合計の税率
長期譲渡所得	5年超	15％	5％	0.315％	20.315％
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％	0.63％	39.63％

 

ただ、相続の場合には所有期間の考え方に注意が必要です。相続で取得した場合の所有期間は、前の所有者である被相続人の所有期間も引き継がれます。そのため「被相続人の所有期間＋相続後の所有期間」により、長期・短期が判断されます。

 

節税の方法を必ず確認する

土地の取引は売却金額が大きいため、税金も高額になりがちです。そのため取得費や譲渡費用、特別控除の内容を理解して節税に努めることが大切です。ここでは、相続した土地を売却するときの節税ポイントを紹介します。

相続税の取得費加算

もし、相続人が相続した土地にかかる相続税を納めていれば、相続税の一定の金額を取得費に加算可能です。取得費に加算可能な金額は、次の計算式で求められます。

引用：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

ただし、この取得費加算の特例を受けるには、次の3つの要件を満たすことが必要です。

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

相続税の申告期限が10カ月のため、相続を知った日の翌日から実質3年10カ月後が譲渡の期限となります。

3,000万円の特別控除

相続した財産に適用できる、特別控除にはふたつあります。いずれも建物があり、居住用に使っていたことが前提ですが、控除額が3,000万円と大きいため、適用要件を確認して該当するかどうかを確認しましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続した家屋や敷地について、被相続人が相続開始直前まで住んでいたものであれば、3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）の特別控除があります。ただし、親が住んでいただけでは適用されません。対象となるには、次の要件すべてに当てはまる必要があります。

• 建物が昭和56年5月31日以前に建築されている
• 建物は区分所有ではない
• 相続開始直前において、被相続人以外は居住していない
• 対象となる土地は居住用建物の敷地（2以上の建物がある場合は、用途によって面積按分）
• 土地、建物とも相続から譲渡のときまで、事業や貸付、居住の用にしていない
• 売却代金が1億円以下
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡
• 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでない

なお、建物を取り壊して土地を売却する際も、土地を単独で貸したり、駐車場として事業を行っていたりすれば、適用を受けられないため注意が必要です。さらに建物が残っている場合は、譲渡翌年の2月15日までに耐震基準を満たす必要もあります。

マイホーム（居住用財産）を売ったときの特例

相続後に相続人が居住した建物やその敷地であれば、所有期間の長短に関係なく、居住用財産の特例として3,000万円の控除を受けることが可能です。また、仮に建物解体後であっても、取り壊した日から1年以内かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば適用可能となります。

暫定的な居住は認められない場合もありますが、相続した家屋に相続人が居住するのであれば、ぜひ検討してみましょう。

取得費、譲渡費用になるものを丹念に確認する

取得費や譲渡費用は、相続財産に限らず譲渡所得から控除できます。そのため、被相続人が土地を取得したときに、取得費に計上できるものがなかったのか改めて確認しましょう。特に購入や建築で支払った費用は金額が大きいため、入念に調べてください。

仮にご自宅に契約書等がない場合でも、当時の売買契約の相手、仲介した不動産会社、住宅ローンを設定した銀行など、関係者に手がかりがないか聞いてみるのもひとつの方法です。

一方、譲渡費用に関しても、仲介手数料、印紙代など以外に広告費用や測量費、買い主との折衝に必要となった交通費などを確認して計上しましょう。

 

どっちがいい？相続した土地の売却と活用

土地を相続したとき、選択肢は売却と活用のふたつがあります。売却はまとまった金額を受け取れるため、手っ取り早い方法ではあります。しかし、土地によっては、活用して利益を出すこともできます。

相続した土地の売却と活用を決める、いくつかのポイントを紹介します。

所有権者が多くて自由にできない土地

相続人が多く、結果的に共有などになった場合は、活用方法で所有者間の意見が違えば、土地を有効活用できません。たとえば、賃貸住宅を建てて収益を得たいと考える人、駐車場として活用したい人など、希望が違えばその調整だけで多大な労力が発生します。

しかし、活用していない土地であっても、固定資産税などのランニングコストだけはかかってしまいます。そのような土地は、売却して持ち分で売却代金を得るほうが得策でしょう。

土地を管理する時間をかけられないとき

相続財産が遠方などの理由で土地の管理が十分にできない場合は、売却を検討したほうがよいでしょう。管理さえできないようであれば、活用以前の問題です。特に空き家になった建物があると、管理責任を問われるリスクもあります。

そういったリスク回避のためにも、売却して土地を手放すことをおすすめします。

相続財産に現金が少なくて相続税が払えないとき

相続財産に現金が少なく、相続税の納付に事欠くようであれば、土地の売却は有力な選択肢です。相続税は相続から10カ月が納期限で、滞納すると延滞税だけでなく、差し押さえられてしまうこともあります。

相続税の支払いを最優先にして、不動産の売却も検討しましょう。

活用方法に問題がなく、資産価値が高い土地

資産価値が高く、今後の価格上昇などキャピタルゲインが期待できる土地であれば、慌てて売却する必要はありません。たとえば、アクセスがよく、需要の高い地域の土地であれば、今後も土地の値上がりが期待できます。

そういった土地であれば賃貸住宅を建てたり、駐車場として活用したりしても、収益が十分に見込めるでしょう。

判断に迷ったら加瀬グループにお任せください！

土地の資産価値や適切な活用方法など、自分で判断することが難しい場合は、専門家に相談して意見を聞いてみるのもひとつの方法です。土地の相場や活用用途などの知見があるため、参考になる話を聞けるでしょう

相続した土地の活用方法で悩んだら、まずは加瀬グループへお声がけください。所有する土地に合わせた、最適なご提案をいたします。