土地活用でアパート経営マンション経営！メリットやリスクを徹底解説

所有している不動産の活用方法として、アパートやマンションを経営するのは定番でした。ただし、これらの方法にはリスクもともないます。経営のメリットだけでなくデメリットにも目を向けて、効率的な土地活用を実践したいところです。

この記事では、アパートやマンション経営の仕組みから、メリットやデメリットまでを解説します。

 

アパート経営マンション経営の概要

すでに土地があったうえでアパートやマンション経営をしようとしているなら、まずは建築会社に依頼をかけます。そして、自分の土地に希望するアパートかマンションを建ててもらわなくてはなりません。このとき、構造や間取りなども建築会社と打ち合わせしながら決めていきます。

その後、建物が完成したところで、入居者を集めます。入居者が増えれば家賃収入も多くなり、毎月、安定した利益を得られる仕組みです。

初期費用について

アパートやマンションはかなりの建築費になります。5階建てとして、鉄骨造なら坪80万～110万円ほど、鉄筋コンクリート造なら坪90万～120万円程度です。木造アパートなら坪80万～100万円程度になるでしょう。

60坪の5階建てマンションだとすれば、建築費は鉄構造で4800万～6600万円ほど、鉄筋コンクリート造で5400万～7200万円ほどです。そのうえ、排水管やガス、電気、塀や空調などの設備なども加える必要があります。これらの別途工事費は、建築費の20%ほどが目安です。

返済費や維持費をよく検討する必要がある

これだけの費用を貯えていないオーナーは、借入するケースが大半です。そのため、家賃は全額、手元に入るわけではなく、一部を返済に回さなくてはなりません。また、建物を維持するにも莫大な費用がかかってきます。アパートやマンションを建てる際には、およそ30年を目安として、事業計画を作っておくのが得策です。

その間、家賃収入がいくらで、借入金の返済や維持費がどれくらいになるのかをしっかり想定しておきましょう。そして、将来的には身内に相続してもらったり、アパートやマンションを売却したりすることまで考えます。

 

ちなみに、アパートやマンションの維持管理費用には、人件費やトイレットペーパーなどの消耗品、セキュリティ対策などが含まれます。さらに、建物の修繕費や固定資産税、保険料なども払い続けなくてはなりません。

駐車場を設けるなら、その維持費や土地代も発生します。これらの費用がいくらになるかは、建物の規模によっても変わってきます。ただ、事業計画の段階では年間50万～100万ほどの維持管理費がかかると想定しておきたいところです。

アパート経営マンション経営には戦略が不可欠

土地活用をする人の中には、「建築費や維持管理費が高くなっても、家賃収入で回収できるだろう」と考えている人もいるでしょう。ただ、アパートやマンションに重要がなければ、そもそも入居者が集まってきません。そうならないよう、建築に踏み切る前から戦略を立てておく必要があります。

たとえば、アパートやマンションの立地条件は非常に重要です。駅や商業施設から遠かったり、治安が悪かったりする土地では、どうしても入居者に敬遠されてしまいます。

事業計画を始めた段階では栄えている土地も、将来的に同じ状態を保っているとは限りません。アパートやマンションが完成した後で土地の人気が下がれば、当初予想していた家賃収入は得られなくなります。

 

また、家賃の設定も慎重に行いましょう。その土地の注目度に合わせた額にしないと、入居者の目に留まりにくくなるからです。仮に、立地条件が悪いアパートやマンションだとしても、家賃を抑えれば入居者が集まる可能性は高まります。

そのかわり、建築費や維持管理費の回収が難しくなる場合もあるので、家賃と需要のバランスをとることが大切です。

アパート経営マンション経営のメリット・デメリットについて

アパート経営マンション経営のメリット

メリット1：収益の安定性

入居者が集まって部屋が埋まれば、毎月の家賃収入を確保できます。しかも、アパートやマンションの家賃収入は暴落しないので、長期的に入ってくるお金です。

仮に空き室が目立つようなら、家賃を調整して宣伝し直すことも可能です。適正価格の家賃に対しては入居者も集まりやすく、空き室状況の改善へとつながります。

メリット2：オーナーの手間がかかりにくい

アパートやマンションをオーナー自身で管理しようとすれば、大変な労力をともないます。しかし、管理会社に委託すると、手間のかかる業務は全て代行してもらえます。

建物の維持や入居者とのやりとりなど、日常的な仕事は管理会社の管轄になります。つまり、建物さえ完成してしまえば、オーナー自身の実労働がなくても収入を得られるシステムなのです。

メリット3：家族に資産を残せる

土地や金銭よりも、安定した収入をもたらしてくれるアパートやマンションは、相続人に歓迎されるケースが多いといえます。そのほか、アパートやマンションを所有していると、相続税評価額が下がったり固定資産税の軽減措置を受けられたりします。

そのため、「節税の手段」としてアパートやマンションを経営しているオーナーもいます。

アパート経営マンション経営のデメリット

デメリット1：入居者が少なければ負債になる

事業計画で見込んでいた数の入居者を集められなかったなら、毎月赤字が出続けてしまいます。

そもそもアパートやマンションには莫大な初期費用と維持管理費がかかっているうえ、火災保険や地震保険に加入する場合も少なくありません。空き室が増えてしまうと、あっという間に経営が立ち行かなくなるリスクが生まれかねないのです。

デメリット2：転用ができなくなる危険

アパートやマンションの経営に失敗しても、建物を別の用途に使えば収益を上げられることがあります。しかし、建造物の損傷が激しかったり、入居者が部屋をかなり汚していたりすれば、転用そのものができなくなります。その結果、建物はやはり負債に変わってしまうのです。

さらに、転用したいタイミングで入居者がすぐ退去してくれるとも限りません。借地借家法によって明け渡し期間は6カ月以上と決まっており、オーナーの都合で入居者を退去させられるわけではないのです。

最も大切なことは業者選び

土地活用全般の重要点として、管理会社選びが挙げられます。なぜなら、土地活用で実務を進めてらうのは管理会社になるからです。有能な管理会社に業務を委託することで、アパートやマンション経営は失敗しにくくなります。

管理会社を選ぶポイントはまず、「市場を正しく把握しているか」です。市場調査の結果を分析し、入居者のニーズを知っている管理会社なら戦略的にマーケティングをしてくれます。ターゲット層に注目されるような宣伝をして、入居者を集めてくれるでしょう。

入居者選びはどのような施策を行っているか

入居者集めについて、具体的にどのような施策をとっているのかもチェックしておきたいところです。たとえば、多くの入居者はインターネットで物件の情報を集めています。

ホームページが充実していたり、Web広告を積極的に展開していたりする管理会社なら、入居者への訴求力が高いといえます。また、家賃や礼金、敷金の額も管理会社に相談してみるのが得策です。根拠を持って数字を回答できる管理会社なら信頼できます。

アパート・マンションの修繕や管理について

修繕計画や管理規約も押さえておきたい要素です。これらの書面は、管理会社がどれほどアパートやマンションの経営に精通しているかの基準になります。特に、アパートやマンションは時間が経てば、修繕するべき箇所が必ず出てきます。

経験豊富な管理会社は、どのタイミングでどこをどう直してくれるのか知り尽くしているはずです。また、建物の状態をオーナーが把握するには、修繕履歴も不可欠です。修繕したポイントをデータで残してくれるかどうかも管理会社に聞いておくようにします。

契約内容の確認は必ず一字一句確認

管理会社との契約内容を隅々まで読み込みましょう。契約書には、管理会社の担当する業務が細かく記載されています。オーナーが「これは管理会社がやってくれるだろう」と思い込んでいると、後でトラブルになりかねません。

特に、家賃滞納の督促は非常に面倒な業務である一方で、怠っていると収入が減ってしまいます。オーナーがやるのか、会社任せなのか、契約時にはっきりさせておくことが肝心です。

 

さらに、「空室管理料」などの不利な条件の有無もチェックしましょう。空室管理料とは、管理会社が空室の手入れをする際に発生する費用です。

オーナーとしては、空室があって家賃収入が減っているにもかかわらず、管理会社にもお金を払わなければならないので非常に損です。それでも一度契約してしまえば解消はしにくいので、サインする前の確認が必要になります。

 

リスクの少ない土地活用も視野に入れよう

アパート・マンションの需要の変化について

アパートやマンションで土地活用をするリスクとして、人口減少の影響もあります。日本の人口そのものが緩やかに減ってきており、国立社会保障・人口問題研究所は「2050年には1億人を下回る」と予想しています。

このまま人口減少が止まらない場合、賃貸住宅の需要も落ち込んでいくでしょう。つまり、高額な費用を投資してアパートやマンションを建てたとしても、回収が行えるかどうかは不透明です。

 

そのうえ、入居者がアパートやマンションを選ぶポイントは、個人的な事情も関係してきます。オーナーや管理会社でコントロールできる部分が少ないので、立地条件や住み心地がいいからといって人が集まってくるというわけではありません。

土地活用をするならはじめからアパート経営・マンション経営と決めてしまうのではなく、リスクのより少ない別の方法を検討してみることも得策です。

トランクルームや駐車場経営という選択肢

土地活用の選択肢として注目されつつあるのが、トランクルームや駐車場経営です。これらの経営は一定の収益を見込めるうえ、アパートやマンションよりも安全だといえます。

たとえば、トランクルームは人が住むわけではないので、十分な設備がなくても経営を始められます。数百万円程度の初期費用しかかからず、回収しやすいのがメリットです。そのうえ、アパートやマンションではつきものの入居者とのやりとりも、トランクルームの契約者相手では減ります。清掃や修繕の手間も少なくなるので、維持管理費を安価に抑えられるのです。

初期費用も転用もしやすいので低リスク

一方、駐車場経営は建物がなくても始められるので、やはり初期費用が安くなり転用も比較的しやすくなります。時間の経過や災害に強いのも駐車場のメリットでしょう。大部分はコンクリートでできているので、風雨の影響がほぼありません。アパートやマンションより長期的な収入を確保することも可能です。そのうえ、商業施設やレジャーランドの近くにあるなど、立地条件のいい駐車場には利用者が詰めかけます。賃貸物件と比べると、収入の予測が立てやすいのも魅力です。

そして、トランクルームも駐車場もそれほど大きな敷地を必要としていません。小規模からでも実施できる土地活用です。万が一、経営が上手くいかなくてもオーナーが被る損失は少額で済みます。土地活用に興味があっても、大きなリスクを負いたくない場合にぴったりの手法です。的確な提案をしてくれる管理会社に相談すると、経営の安全性は高まります。

アパートやマンションだけにこだわらない土地活用を！

管理会社は土地活用の成功を左右する要素です。そのため、慎重に契約先を選びましょう。

なお、アパートやマンション経営をするなら、莫大な投資をしてしまうと回収が困難になりかねません。土地活用のリスクを忘れず、アパートやマンションにこだわりすぎないのもひとつの方法です。トランクルームや駐車場なども検討してみましょう。

 

関連記事：土地活用の完全ガイド！おすすめの活用方法から失敗への対処法まですべて解説