土地活用

2021.10.13

2024.10.29

余った土地の有効活用方法を解説。都市と田舎で変わる土地活用ニーズとは

相続などにより、持て余している土地や空き家を所有しているケースは少なくありません。

今回は、余っている土地の活用方法にはどのようなものがあるのかについて紹介します。都市と田舎の土地では、活用ニーズにどのような違いがあるのかについても見ていきましょう。

1 土地活用の都市と田舎の違い
2 都市の土地活用ニーズ
3 田舎（郊外）の土地活用ニーズ
4 余った狭小地・変形地の活用方法
5 活用が難しい土地の選択肢
6 余っている土地の活用は、加瀬倉庫にご相談ください

土地活用の都市と田舎の違い

余った土地の有効活用方法

都市に土地を持っているか、田舎に土地を持っているかで土地活用の方法は変わります。
まずは、それぞれ土地活用の違いについて解説します。

都市の土地活用、特徴

都市部は商業や流通などが発達したエリアで、オフィス街、繁華街や住宅街など、多くの需要があります。そのため、利便性の高い市街地にはアクセスの良さを活かした賃貸マンション、店舗併用賃貸マンション、オフィス・事業拠点などオールマイティーに展開できます。

また、都市の土地活用は整地やインフラ（上下水道・都市ガス）が整備され、建ぺい・容積率の緩和など、収益の最大化を図れることが特徴です。

しかし、エリアによっては都市ならではの諸経費が必要になって、下記のような工事経費が重い負担になる場合があります。

近隣対策費
工事車両の駐車場費
夜間搬入費
交通整理費
特殊養生費

田舎（郊外）の土地活用、特徴

田舎（郊外）は都市部から距離があるため、交通が不便で人口が少ないです。また、整地が進んでおらず、地形が悪かったり、立地環境が悪かったりすると土地活用の方法が限られます。地域に規制が定められており、土地活用が難しい場合もあります。

とはいえ、田舎（郊外）の余った土地であっても、立地の特性にあった方法で工夫することで土地活用を成功させることは可能です。場合によっては、立ち木を伐採・伐根、地盤改良をして建築物を建てられるように土地全体を整備する必要があります。その際、一次造成の費用が先行してかかります。

田舎の土地活用に知っておくべき2つの規制

田舎では、農地保全や自然保護の観点から、さまざまな規制が定められていることが多いです。そのため、そもそも土地活用が難しい場合もあります。

特に土地活用が難しくなる規制は、都市計画法で定められている「市街化調整区域」と「農地法」の2つです。

市街化調整区域には、原則建物を建てることがでません。そのため、土地の活用方法が駐車場などに限られます。また、農地法で定められた農業振興地域に指定されている農地の場合は地目変更ができません。そのため、農地以外の転用ができません。

余った土地の活用をおすすめする理由

土地活用のメリットは、「使わない・余った」土地から収益を得られることです。経営が軌道に乗れば、不労所得として長期に渡って安定した収入を確保できます。アパート・マンションによる活用なら、高い節税効果（相続・所得・固定資産・健康保険税など）があります。

コロナ禍を機に「自助努力」が強く求められ、老後の預金2,000万円問題など、老後の備えとして土地活用が再考されています。特に、田舎（郊外）の余った土地は春には固定資産税が、夏には草刈りなどの維持管理費が発生します。ランニングコストを節約するためにも、収益を得られるように活用することが大切です。

公的な補助金を利用できる4つの土地活用

敷地造成や建築物をともなう土地活用は、初期費用がどうしても高額になりがちです。
しかし土地の活用方法によっては、自治体や国から補助金を受けられるものもあるので確認しておきましょう。

助成事業	補助金額	条件等
サービス付き高齢者向け住宅	工事費の1/10以内（上限：135万円／戸）など	・各自治体で「サービス付き高齢者向け住宅」として10年以上登録など一定の条件がある・居室面積により補助金額は変わる
認定保育園の運営	整備費用の75%	・国50%、自治体25%の負担割合・都道府県知事の許可を得た認可保育園・地域は限定される
太陽光発電の設置	1kwあたり2～3万円、上限15～20万円など	・国からの補助や支援は2020年（令和2年）ですべて終了・自治体で補助を行っている場合があり、左記は一例
空き家の解体費用	除却費用の2分の1（上限50万円）など（東京都内）	・自治体によっては老朽建築物の除却に助成がある・土地活用にあたり敷地に建っている古家や構築物を解体する必要がある場合に利用できる

都市の土地活用ニーズ

都市は「狭小地」「旗竿地」「三角地」など、土地の種類や形、坪数にこだわらず土地活用ニーズがあることも強みです。
ここでは、都市の土地活用方法をいくつか紹介します。

マンション・アパート

土地活用の代表とされるのがマンション・アパートを建築しての賃貸経営です。狭小地から広い土地まで敷地に合わせて計画できます。土地を所有しているので資金計画（融資）も比較的容易です。また、相続税対策など損益通算が可能なために高い節税効果があります。

この活用法は競合が激しく、サブリース問題など何かと良くないうわさを耳にすることもあります。そのため、賃貸のニーズをしっかり見極めて計画しましょう。

店舗開発

流入人口が多い立地であれば、店舗開発がおすすめです。
店舗開発とは、コンビニエンスストアやスーパーなど大手物販店舗を建築して、経営する土地活用法です。

店舗開発の土地活用には以下の2つのケースがあります。

自身で店舗を建築してオーナーとして経営する
土地を貸し出して賃料収入を得る

経営が軌道に乗れば甚大な収益が見込めます。その反面、設備投資や必要機材導入（冷凍・冷蔵、業務用調理器具など）の初期費用が居住用物件より高額になるリスクがあります。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸部分を併設させた一つの建物です。賃貸部分から得られる家賃収入を住宅ローンの返済に充当する土地活用法で、賃貸ニーズが多く家賃相場が高い都市ならではです。

手軽にマイホームを持つことができ、築年数が古い自宅の建て替えもできることから注目を集めています。

戸建て賃貸

都市部における戸建て賃貸は、ファミリー層をターゲットとした安定的な収益が期待できる土地活用方法です。戸建て賃貸は、マンションやアパートと比べて、入居者の長期居住が期待できることが大きな特徴です。特にお子様のいるファミリー層は、教育環境や地域コミュニティを重視するため、簡単に退去をしません。

また、戸建てであれば、20坪（約66㎡）ほどの土地から建築することができるため、通常のアパートやマンションが少なくとも50坪（約165㎡）ほどの土地を必要とすることと比べると、まさに余った土地の活用としてよいかもしれません。

庭付きや駐車場完備など、アパートやマンションにはない差別化要素を付加できることで、競争力のある物件として運営することも可能です。土地の広さや立地によっては、2世帯住宅や事務所併用住宅として設計することで、さらなる収益性の向上も見込むことができます。

各種駐車場・駐輪場

駐車場経営は、コインパーキングと月極駐車場に分けられます。立地によっては併用しての経営も可能です。また、初期投資は舗装費用だけという手軽なケースが多いです。

車の転回スペースも必要なので、全体の敷地面積を7坪で割ると駐車できる大まかな台数が分かります。コインパーキングの場合は、一般的に毎月一定額で業者に土地を貸し出します。

「狭小地・変形地」で駐車場として活用できない土地でも、駅近なら駐輪場として有効活用ができる可能性があります。初期投資も少なく、運営のすべてを一括して任せられる専門業者もあります。

コインランドリー経営

人口密集地域では、コインランドリーの需要が高い傾向にあります。特に単身世帯やマンション居住者の多いエリアでは、大型の洗濯機や乾燥機を利用したいというニーズが強いです。

24時間営業による継続的な収益が期待できることに加え、省人化による人件費の削減も大きなメリットです。最新の機器では、スマートフォンでの稼働状況確認や、電子マネー決済への対応なども可能となり、利用者の利便性向上とともに、運営側の管理効率も向上しています。

比較的小規模な土地でも運営が可能なため、都市部の土地活用として効率的な選択肢となっています。

屋外型のトランクルーム（レンタルボックス）

屋外型レンタルボックス

都市部での収納ニーズの高まりを捉えた活用方法として、屋外型のトランクルームが注目されています。コンテナの設置で比較的簡単に開業でき、土地の形状を問わないことが特徴です。

24時間利用可能なシステム化により、利用者の利便性を高めることができ、防犯カメラの設置や施錠システムの導入により、セキュリティ面での安心感も提供できます。長期契約による安定収入が期待でき、季節変動の影響も比較的少ない事業といえます。

立地選定においては、住宅地からのアクセスの良さが重要で、車での搬入出が容易な場所であることが望ましいです。

田舎（郊外）の土地活用ニーズ

土地活用には集客が必要になるため、田舎の土地では不利なことが多いといわれます。しかし、コロナによるニューノーマル（新生活様式）誕生により変化が起きています。そのため、ほんの少し視野を広げるだけでさまざまな可能性が生まれます。競合が少ない分高い収益を得られることもあるでしょう。

庭付きの広い家で子育てをする、ピアノが思いっきり弾ける、趣味を満喫するスペースが持てる、作業場にするなど、土地や地域の特性を活かした田舎ならでの活用法があります。

では、どのような土地活用方法があるのでしょうか。

太陽光発電

日当たりがよく200平米以上の広さがあれば、太陽光発電という活用法も選択肢のひとつです。集客が必要ないため田舎の土地活用例の代表とも呼ばれます。

設置費用も低下傾向にあり、変換効率も20％代のものが表れています。自治体による補助金制度を利用できればコスパの良い土地活用です。ただし、台風や洪水の可能性が高い地域は、天災で設備が破壊されるおそれもあるため、慎重に検討しましょう。

戸建賃貸経営

戸建住宅（庭付き）を建築し賃貸住宅として貸し出す土地活用です。賃貸経営のメリットは収益の安定性です。

戸建住宅（庭付き）はファミリー層が入居者になりやすく、入居期間が長くなる可能性が高いです。そのため、長期的な収益性に優れています。

2～3LDKの居住面積を提供でき、テレワークにも子育てにも適切な環境です。加えて入居者の属性が均一化するため、近隣トラブルを防げるのもメリットです。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

民間事業者が運営するバリアフリーに対応した高齢者専用の賃貸住宅で「サ高住」「サ付き」とも呼ばれます。介護認定が自立あるいは要支援・要介護の高齢者を受け入れます。

昼間は生活相談員が常駐し、入居者の安否確認やさまざまな生活支援サービスを受けることができるのが特色です。加速する核家族化や人生100年時代に入り、田舎（郊外）ではホームヘルパーなど訪問介護の必要性が高まっています。今後も高齢者施設の需要は拡大するでしょう。

郊外型のサテライトオフィス

サテライトオフィスとは、郊外に建築する小規模オフィスや遠隔勤務用の施設を指します。いわゆる支店とも違う形態で、総務省が推進するなど注目を集めています。

郊外の余った土地を、借地として提供したり、建て貸ししたりします。話題のワ―ケーションと併用させれば観光地やレジャー施設の周辺なども対象です。働き方改革関連法案の施行とコロナによる「ニューノーマルの誕生」で、この事業は柔軟な働き方への解決策として期待がよせられ、需要が高まっています。

不動産業界のDXスタートアップ企業からは、サテライトオフィスへ特化したサービスも登場しています。今後、田舎（郊外）での土地活用の選択肢として期待が持てるでしょう。

貸し農園・市民農園

都市部の人などをターゲットとした農業体験の場として、貸し農園や市民農園の需要が高まっています。週末の余暇活動の場として、また食の安全や環境への関心が高まる中で、自分で野菜を育てたいというニーズに応える活用方法です。

開設にあたっては、水道設備や簡易な農具置き場の設置が必要となりますが、比較的低コストで開始可能です。利用者間のコミュニティ形成の場としても機能し、地域活性化にも貢献できます。

近年では、農園での収穫体験イベントや農業指導付きのプランを提供するなど、付加価値を高める工夫も見られます。また、企業の福利厚生の一環として法人契約を結ぶケースも増えています。

キャンプ場経営

アウトドアレジャーの人気を活かした活用方法として、キャンプ場経営が注目されています。特にコロナ禍以降、密を避けた観光スタイルとして需要が増加しており、適切な運営で高収益が期待できます。

キャンプ場の開設には、自然環境を活かしつつ、必要な設備投資を行う必要があります。具体的には、テントサイトの整備、炊事場やトイレなどの共用施設の設置が基本となります。近年では、グランピング施設や温浴施設などの付帯設備を併設することで、収益向上を図るケースも増えています。

SNSによる情報発信が集客に直結しやすく、写真映えするスポットの設置や、独自のアクティビティの提供など、差別化要素を打ち出すことで競争力を高めることができます。

資材置き場

資材置き場は安定的な収益を見込むことができる土地活用法です。

建物建設の必要がなく、整地と舗装、フェンスの設置程度で運営を開始できるため、初期投資を抑えることができます。また、メンテナンスコストが低いことも魅力的です。

ただし、騒音や粉塵への配慮が必要なため、住宅地から離れた場所であることが望ましく、アクセス道路の幅員なども考慮する必要があります。

余った狭小地・変形地の活用方法

都市部において、開発や相続などにより残された狭小地や変形地は、従来の建物建設による活用が難しいケースが多く見られます。

近年では様々な活用方法が生まれており、効率的な運用が可能になってきています。特に、省人化や自動化の技術進歩により、小規模でも収益を見込める選択肢が増えています。狭小地や変形地の具体的な活用方法について、それぞれの特徴や運営のポイントを解説していきます。

コインパーキング・バイクパーキング

余った狭小地・変形地の活用方法

都市部での駐車場需要は常に高く、特に狭小地や変形地でも活用可能な方法として人気があります。形状を問わず活用できることが最大の特徴です。

初期投資は、舗装工事、精算機の設置、ライン引きなどが主なものとなり、他の活用方法と比べて比較的少額で開始できます。月極と時間貸しを併用することで、収益の最大化を図ることができ、立地によっては投資回収が早期に実現可能です。

近年では、キャッシュレス決済への対応や、スマートフォンでの予約システム導入など、利便性を高めるサービスも充実してきています。

自動販売機の設置

最小規模の土地活用方法として、自動販売機の設置は効率的な選択肢です。極小規模の土地でも収益化が可能で、ベンダー会社との契約により運営の手間も最小限に抑えることができます。

人通りの多い場所や、オフィス街、学校周辺などでは高い収益が期待できます。電気代以外の運営コストが少なく、24時間の販売が可能なことも魅力です。近年では、災害時の無料提供機能を備えた自動販売機の設置により、地域貢献としての側面も持たせることができます。

証明写真機の設置

駅前や学校近くなど、人通りの多い場所での活用に適している証明写真機の設置は、安定した収益が見込める方法です。特に受験シーズンや就職活動期には需要が高まり、季節性のある収益を見込むことができます。

メンテナンスが比較的容易で、機器の定期点検と消耗品の補充が主な管理業務となります。また、狭小地でも設置可能なため、効率的な土地活用方法の一つです。

野立て看板の設置

交通量の多い道路沿いの土地活用では、野立て看板を設置する方法もあります。視認性の高い場所であれば、継続的な広告収入が期待できます。維持管理が比較的容易で、定期的な清掃と点検が主な管理業務となります。

ただし、設置にあたっては建築基準法や道路法、屋外広告物条例などの規制確認が必要不可欠です。また、周辺環境との調和も考慮する必要があります。

シェアポート、ステーションの設置による活用

シェアリングエコノミーの発展に伴い、様々なシェアサービスの拠点として土地を活用する方法が増えています。シェアサイクルのポートや、宅配ボックス、カーシェアステーション、電動キックボードステーションなど、用途は多様です。

これらのサービスは、都市部での需要が高く、特に駅周辺や住宅地では効果的な活用が期待できます。運営会社との契約により、安定的な収益を確保することができます。

テイクアウト店舗・無人店舗

省人化トレンドに対応した活用方法として、テイクアウト専門店や無人店舗の設置が注目されています。人件費の削減が可能で、24時間営業も可能なため、効率的な運営が期待できます。

キッチンカーの定期利用スペースとしての活用や、無人販売所としての運営など、様々な形態が考えられます。特に、コロナ禍以降、非接触型の販売方式へのニーズが高まっており、今後も需要の拡大が期待されます。

防災倉庫や地域の集会所

社会貢献型の活用方法として、防災倉庫や地域の集会所としての活用が考えられます。地域コミュニティへの貢献を通じて、土地の社会的価値を高めることができます。

固定資産税の軽減措置を受けられる可能性もあり、行政との連携により効果的な活用が期待できます。近年の防災意識の高まりを背景に、防災倉庫としての需要は特に高まっています。

活用が難しい土地の選択肢

これまで様々な土地活用の方法を見てきましたが、立地条件や法規制、土地の形状などの要因により、活用が困難なケースも存在します。例えば、道路付けが悪い土地や、急斜面地、土砂災害警戒区域内の土地などは、活用に制限がかかる場合があります。また、維持管理費用が収益を上回る可能性が高い土地については、別の選択肢を検討する必要があります。

そのような活用が難しい土地について、取りうる選択肢を説明していきます。