既存不適格建築物に耐震補強工事・リフォームはできるのか徹底解説

日本は地震大国といわれており、近年だけでも大規模な地震が各地で起きています。そのため、万が一に備えて耐震補強工事を検討している方もいるのではないでしょうか。

建物の耐震性能は、法律によって定められた基準があります。

その中で、2000年より前に建てられた建物は、現在の耐震基準を満たしていない「既存不適格建築物」の可能性があります。

既存不適格建築物の場合、耐震補強工事・リフォームを自由に施工してもよいのでしょうか。

本記事では、既存不適格建築物について基本的な知識から耐震補強工事の種類まで詳しくご紹介します。

 

既存不適格建築物について

建物の耐震基準は、大規模な地震が何度も発生した歴史に伴い変化を遂げてきました。1981年に建築基準法が改正され、さらに2000年にも改正されています。

1981年の改正により新しくなった耐震基準を「新耐震基準」といい、2000年に改正された耐震基準を「2000年基準」と建築業界では呼んでいます。

既存不適格建築物とは

建物を新築・改築・増築するなどの建築工事を行う場合、建築基準法などの法律に則った建物を設計し工事しなければなりません。

法律はたびたび改正されており、多くの建物で新築後から数年経過すると基準に変更点があるものです。

法律が改正されると改正法が施行される時点で、新しい法律を遵守しなければなりません。
しかし、法律が改正されるたびに、建物を法律に合致した状態に改造するのは現実的ではありません。

そこで建物に関しては、新築や改築・増築した時点では適法であったものが、法律の改正後に適合しなくなったとしても違法とはなりません。こういった建物を「既存不適格建築物」と呼び、継続して使用することが可能です。

建築確認制度と既存不適格建築物

建物を建築する際、性能や規格などについて、建築基準法が定める各規準に適合させることが必要です。そのため、一定の建物については新築や増改築にあたって、特定行政庁の建築主事に申請書を提出し、確認を受けなければなりません。これを「建築確認制度」といいます。

建築確認を受けることにより、建築基準法はじめ関連法令に適合していることが証明できます。つまり、既存不適格建築物は、新築の時またはその後増改築などを行う際に建築確認を受け、法改正により不適合になった建築物です。

一方、必要な建築確認を受けずに建築し、法改正により不適合となった建築物は既存不適格とはならず「違法建築物」とみなされます。

既存不適格か違法建築かは、建物の現状はもちろんですが、過去の建築確認の有無と完了検査を受けているかどうかが重要です。

また、既存不適格や違法建築の判断は、建築士や建築主事などの資格を持つ専門家でなければ難しいです。所有している住宅や建物が現状の法律に適合しているかどうかは、建築士事務所に依頼すると調査をしてくれます。

建築確認が必要なケース

既存不適格建築物は法令に適合しない部分があっても使用できますが、次のような場合は新たに建築確認が必要です。

• 防火地域・準防火地域外の建物で床面積が10㎡を超える増築・改築・移転を行う
•  防火地域・準防火地域内の建物の増築・改築・移転を行う
•  第4号物件以外の建築物の大規模な修繕または模様替えで、床面積が200㎡を超える場合
•  第4号物件*以外の建築物で床面積が200㎡を超える用途変更を行う

　※木造住宅（2階建て・平屋）などが該当

増改築などを行う場合は、工事対象の床面積が10㎡を超えるかどうかをまず判断しなければなりません。

10㎡を超える増改築などの場合は確認申請が必要です。その後、原則的に既存不適格部分は現行法規に適合するようにしなければなりません。
10㎡以下で防火地域・準防火地域外であれば確認申請の必要がありません。工事に着手しそのままの状態で使用できます。

では、既存不適格建築物の耐震補強工事については、確認申請が必要なのでしょうか。次の章で詳しくみてみましょう。

 

既存不適格建築物の耐震補強

2000年5月31日以前の建築確認を受けた建物で、現状では2000年基準に適合していない場合、既存不適格建築物に該当する可能性があります。

南海トラフ地震や首都圏直下地震の発生確率が高まっており、前述の「新耐震基準」より古い建物で一定規模の建物については耐震診断が義務化されています。

住宅には耐震診断の義務はありませんが、災害に備えて耐震補強工事やリフォームは自由にできるのでしょうか。

耐震補強には確認申請が必要？

耐震補強工事を行うためには、建築確認申請が必要なのか確認してみましょう。

耐震補強工事は外壁をはがし、柱を交換するなど大がかりなケースなど、建築基準法で「大規模な修繕や模様替え」に該当する場合があります。

「大規模な修繕や模様替え」は木造住宅（2階建て・平屋）のような4号物件以外は確認申請が必要です。

「大規模な修繕や模様替え」に該当する耐震補強工事を行う場合、建築確認申請が必要な物件は以下のとおりです。

 

物件の種類	内容
1号	木造の店舗や共同住宅など用途が特殊建築物であり、その床面積の合計が200㎡を超える建物
2号	木造建物で3階建て以上、または延床面積が500㎡超、高さが13m超または軒高が9m超の建物
3号	木造以外の建物で2階以上、または延床面積が200㎡超の建物

 

上記に該当する物件で、耐震補強をするために建築確認が必要な改修を行うと、既存不適格部分の是正も必要となり、肝心の耐震補強が進まないため注意しましょう。後述するように、建築確認を必要としない補強方法もあります。

耐震補強の種類

耐震補強は施工する方法や使用する部材によりいくつかの種類があります。
施工する方法は次の3種類に分けられます。

•  内部の壁や外壁の内部から行う
•  外壁をはがして行う
•  外壁をはがさず外側から行う

施工する方法によって、それぞれ以下の材料を使用します。

 

部位	材料
内部の壁や外壁の内部から行う	木材、鉄筋、金物
外壁をはがして行う	木材、合板、鉄筋、金物
外壁をはがさず外側から行う	鉄筋、鉄骨

 

施工のしやすさや施工後の耐震性能の確実性などを検討し、具体的な方法を選択する必要があります。

建築確認が必要ない耐震補強工事方法

前述したとおり、耐震補強にもさまざまな種類があり、中には確認申請をしないで済む方法もあります。

建築基準法における「大規模な修繕や模様替え」とは、主要構造部の過半に行う修繕や模様替えのことです。「大規模な修繕や模様替え」に当てはまらない、以下のような補強であれば建築確認は必要ありません。

•  金属板などを柱や梁に巻くだけの補強
•  補強範囲を主要構造部の半分以下にする

そのため、既存不適格建築物の耐震補強を円滑に行うためには、まず上記のような方法を検討しましょう。

現行基準の適用が緩和される増改築の範囲

工事やリフォームの中には、現行の耐震基準の適用が緩和されるものもあります。

建築確認申請の必要な増改築や用途変更を行う場合、原則的には既存不適格部分を現行基準に適合させなければなりません。
ただし4号物件である木造住宅（2階建て・平屋）の場合は、以下を満たしており、既存部分が耐震改修法に基づく耐震診断基準に適合していることが証明できれば、問題ないと判断されます。

•  増築する面積が既存部分の床面積の2分の1以下
•  既存部分と増築部分を構造的に分離（エクスパンションジョイントなど）している

ただし、増改築部分に関しては、現行の基準に適合させる必要があるため、注意が必要です。

また、増築する面積が既存部分の床面積の20分の1かつ50㎡以下で、増築することにより全体の振動などへの抵抗力が低下するおそれがない場合も、現行基準の適用が緩和される対象です。

 

既存不適格建築物で気をつけるポイント

自宅や所有している建物が既存不適格建築物の場合は、次のようなことに注意しましょう。

そのまま維持する場合

建物は時間の経過により劣化するものです。

建築確認申請が必要になる工事などをしない限り、傷んだ部分を修繕し不具合のでてきた設備や部材の交換をするなどをして、既存不適格建築物はそのまま使用できます。

自宅として使っている住宅などでは、特に既存不適格であることを意識する必要はありません。

気をつけなければならないケースとしては、賃貸として活用している場合です。

火災があった場合の避難経路など、建物が性能を保っていなければならない点については、万が一の場合賃貸人としての責任を問われる場合があります。

現状を建築士に調査してもらう必要があるでしょう。

増築・建て替えする場合

増築を計画する場合は「建築確認」が必要な規模や内容であれば、現行の法に適合させるのが原則です。

既存不適格に該当する規定にはさまざまなものがあり、増築計画を含めて建築士の設計方針に従わなければなりません。当然、建て替えの場合は、現行の法に適合させます。増築の場合も、すでにある既存不適格部分は是正されます。

そのため、すでにある建物とまったく同じ建物にすることは難しいことは理解しておきましょう。

売却する場合

新築から年数を経過すると、法が改正されていることがあり、中古物件はよく調べると「既存不適格」に該当する部分があります。

たとえば2003年7月以降建築基準法が改正され、すべての建物に「24時間換気」が義務づけされました。改正以前の建物はこの時点で「既存不適格」になっており、現在も多くの建物がそのままの状態になっていると想像できます。

既存不適格建築物は、前述したとおり、増築や建て替えに規制がある場合もあるため、売却がしづらいのが現状です。

売却する際は、建築士による「住宅診断（インスペクション）」を受けて、既存不適格事項として指摘された場合は、告知書などで買主に伝えておくことが必要です。

 

既存不適格建築物の活用は加瀬グループにご相談ください

既存不適格建築物は、耐震補強をする場合や売却する場合でも、取り扱いに注意が必要なことが分かりました。

そのため、既存不適格建築物を活用するためには、専門的な知識がなければ難しい場面があります。まずは、自身の所有する物件にはどのような活用方法があるのか、専門家に相談することで選択肢を広げることが大切です。

加瀬グループでは、既存不適格建築物の活用方法についてもご相談に応じます。また、物件の借り上げや買取も積極的に行っているので、ぜひ一度お問い合わせください。