市街化調整区域のデメリットは？メリットやほかの区域との違いも紹介

土地は、地方自治体の都市計画により行政区域の利用方法が分けられています。

その中でも、市街化調整区域は自由に住宅を建てることができません。親から相続した不動産を調べると市街化調整区域の土地だった…、このような経験をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

本記事では、市街化調整区域のデメリットやほかの区域との違いを紹介します。また、市街化調整区域でもできる土地活用も紹介します。

 

市街化調整区域について

市街化調整区域が受ける法的な規制と利用方法について紹介します。

市街化調整区域とは

都市計画制度の仕組みは以下のようになっています。

大きく都市計画区域内と都市計画域外に分かれますが、地方の都市によっては都市計画区域ほどの厳密な区分や規制をかけない「準都市計画区域」を設けるケースもあります。

都市計画区域は厳密に都市計画にもとづいた制限や規制を設ける区域です。市街化を促進させる「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」の2つに区分します。

市街化調整区域では、原則的に建物を建てることや宅地を造成するなどの行為が禁止されています。

市街化調整区域でも可能な建築物

市街化調整区域では建築や宅地造成などの行為を禁止していますが、都市計画法にもとづき「開発行為の許可」を受けると可能になるものがあります。

例外的に開発許可を受けられる特例が適用できる建築物は、都市計画法第34条で定められています。たとえば、以下のような建築物が該当します。

•  開発区域の周辺居住者が利用するための建築物
•  市街化調整区域内の鉱物資源、観光資源、その他の資源を有効に利用するために必要な建築物や工作物

また、許可を受けずに建物を建てることができる除外規定もあります。

都市計画法第29条で定めており、農業・林業・漁業の用に使われる建築物とこれらの業に携わる人の住宅が対象です。

市街化区域との違い

都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に分かれることはすでに述べたとおりです。

市街化を促進させる市街化区域では、市街化調整区域と異なり、建物を建てたり住んだりすることが可能です。

市街化区域では、土地を細かく分けて「用途地域」として以下のように定めています。

 

分類	用途地域
住居系	第一種低層住居専用地域
	第二種低層住居専用地域
	第一種中高層住居専用地域
	第二種中高層住居専用地域
	第一種住居地域
	第二種住居地域
	田園住居地域
	準住居地域
商業系	近隣商業地域
	商業地域
工業系	準工業地域
	工業地域
	工業専用地域

 

それぞれの用途地域に対し建てられる建物の用途や面積などの規定が定められています。

また、市街化調整区域のない都市計画区域も地方自治体によってはあります。

市街化区域と市街化調整区域に区分されていない区域を「非線引き区域」といいます。規模の小さな自治体ではこのように都市計画区域であっても緩い規制になっており、住宅程度の小さな建物はあまり規制を受けることがありません。

 

市街化調整区域のデメリットとメリット

市街化調整区域に土地を所有しているデメリットやメリットを確認して、今後の活用方法を検討してみましょう。

デメリット

市街化調整区域は利用したくても利用できないことが大きな欠点です。しかし利用できないだけでなく、負担を強いられるリスクもあります。

デメリット①課税されることがある

市街化調整区域の土地を所有しているために受けるデメリットとして大きなものは税金です。

不動産は所有しているだけで、固定資産税が毎年かかります。土地と建物の評価額に対して1.4％の税率をかけて税金を計算します。

市街化調整区域は厳しい制限を受けており、原則的に建物を建てることができず利用が難しいです。利用方法が限られ有効活用ができないにもかかわらず、固定資産税の支払いがあっては資産とはいえなくなってしまいます。

デメリット②管理責任がある

利用することもなく放置された土地は、管理を怠っていると雑草が生い茂り、時にはゴミの放置場所になってしまうこともあります。

不動産は所有者に管理責任があり、万が一所有地内でなにか事故などがあった場合、所有者が法的責任を問われるケースもあります。

相続をした市街化調整区域などは遠隔地の場合や場所が特定できないなど、長い期間放置したままの状態になることを避けなければなりません。

デメリット③相続しなければならない

市街化調整区域の土地は利用方法がなく、相続してもメリットが少ないため、相続手続きをしないでおくことがあります。

今後は相続登記の義務化が予定されており、メリットの少ない市街化調整区域の土地であっても相続し登記することが求められます。

相続放棄という方法もありますが遺産の一部だけを放棄することはできないため、メリットのない市街化調整区域の土地であっても相続しなければなりません。

メリット

市街化調整区域は利用するのには制限があり、デメリットしかないようですが、視点を変えるとメリットもあります。

メリット①税金が安い

不動産にかかる固定資産税は、土地の場合、評価額が30万円までは課税されません。

市街化調整区域の評価額は市街化区域の土地と同様の評価になることは少ないです。

田畑や山林などの農地や原野または雑種地であることが多く、農地や原野の場合は付近の農地などの評価額が基になります。

雑種地の場合は付近の状況によって「斟酌（しんしゃく）割合」があり、減価され評価額が低くなることが多いです。

そのため、市街化調整区域の土地にかかる固定資産税は、安くなるか課税されないこともあるのです。

有効な活用方法がある土地の場合は、固定資産税が安くなることは大きなメリットといえるでしょう。

メリット②周辺状況により収益性が高くなる

周辺に住宅地が広がっており市民農園や貸し駐車場などに使用できる場合は、収益性の高い活用方法が可能です。

建物は建てないため、投資額を抑えられます。利用状況に応じて利用スペースを整備するなど、市街化調整区域だからこそできる活用方法があります。

また、市街化調整区域は道路整備がすすんでおらず、アクセスのよい土地の場合は競合相手が少ないです。そのため、エリア内の需要を取り込むことが可能であり、収益性が高くなるケースがあります。

メリット③周辺への気兼ねが不要

付近には住宅が建っていることが少なく、周辺の住民への気遣いはあまり必要ありません。

たとえば農業に使用していた古い倉庫を貸しスタジオにするなど、都心で防音設備を完備した建物に改装する場合と比較すると、初期投資は大幅に少ないです。

広い土地ならドックランやスポーツカイトフィールドとして貸し出すなどもよいでしょう。市街化調整区域だからこそできる活用方法が検討できます。

市街化調整区域でできる土地活用

市街化調整区域だからこそできる土地活用方法を検討する際、以下のような条件があります。

•  電気、水道、ガスなど都市インフラがなくてもできる
•  投資資金が少なくてもできる
•  アウトドアでなければできない

具体的な活用方法の概要をみてみましょう。

駐車場

住宅地や大型の商業施設が近くにあり、駐車場需要の高いエリアにある土地は、駐車場としての活用が考えられます。

駐車場を必要とする施設運営者や事業者にとって、駐車場用途で土地を取得するのではなく、賃借できる土地が周辺にあることは立地選択の重要なポイントといえるでしょう。

面積の小さな土地であっても、アパートやマンションの周辺にある市街化調整区域の空き地は、駐車場用地としての活用が考えられます。

雑草の処理など整備をし「管理看板」を立てておくと反響が期待できます。

市民農園

近年、オーガニック野菜が注目され、食生活に変化が生まれています。自ら野菜や果物を育てて自宅でおいしく食べることを目的に、家庭菜園に取り組む人も増加しています。

住宅地の近くにある畑で農業体験もできる「市民農園」も、市街化調整区域の土地活用として有力です。

土地が農地の場合は地方自治体の承認が必要な場合もありますが、立地条件によっては利用者が多く評判の高い市民農園が実現できます。

資材置き場

市街化調整区域といえば「資材置き場」と連想するほど、以前からあった活用方法です。

資材置き場を求める事業者によっては売買取引になるケースもあり、売買価格も納得できる単価で取引が成立する可能性も高いです。

接道条件や周辺の道路交通網との関係で、売地や貸地の看板を立てておくと反響が高いこともあります。資材置き場であればあまり整備せず現状のままで借り手や買い手が付く可能性もあるでしょう。

 

市街化調整区域の活用は加瀬グループにご相談ください

市街化調整区域だからといって活用するのをあきらめるのは禁物です。上記で取り上げた駐車場や市民農園、資材置き場以外にも、アイデア次第で数多くの活用方法があります。

加瀬グループでは、市街化調整区域の活用方法についてもご相談に応じます。豊富な経験から一人ひとりのお客様が所有する土地に合った活用方法を幅広く提案いたします。

また、物件の借り上げ・買取も積極的に行っているので、ぜひ一度お問い合わせください。