自主管理で大家に起こるトラブルは？対策を4つ紹介します！

賃貸経営で物件の管理を管理会社に委託する場合は、管理会社が大家業務やトラブルの対応を行います。しかし、自主管理の場合はトラブルが起きると自身で対応して解決する必要があります。

自主管理でも迅速にトラブルを解決するには、賃貸経営でどのようなトラブルが起きる可能性があるのかを理解しておく必要があります。対策も紹介するので、事前の準備を怠らないようにしましょう。

 

自主管理の賃貸経営で起こりやすいトラブル

自主管理で対応が求められるトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか。

トラブル例1：家賃滞納

家賃滞納は賃貸経営で起きるトラブルの代表的なものです。自主管理で家賃の滞納が起きた場合は、電話やメール、書面などで入居者に入金の催促をしなければなりません。

ちなみに、家賃を滞納された際に「賃貸借契約を解約して強制退去させよう」と考えるかもしれません。しかし、約1〜2カ月の短期間の滞納では「入居者との信頼関係が破壊された」とは認められず、解約できない可能性が高いので要注意です。

家賃滞納は対応を間違えると訴訟などを起こされ、大きなトラブルに発展するおそれがあるため、適切な手順で対応する必要があります。

家賃滞納が起きても安易に退去させられるとは考えずに、催促や保証人への連絡などを行い、慎重に対応しましょう。

トラブル例2：ペット飼育

ペットに関するトラブルもよく起きるトラブルのひとつです。

たとえば、ペット禁止にしている物件にも関わらず近隣住民から「動物の鳴き声が聞こえる」といったクレームが入ることがあります。

このようなケースでは、まずペットを飼育していると思われる入居者に対して事実確認が必要です。

仮にペットを飼育していると認められた場合は、ペットを飼育し続ける意思があるのかを確認し、飼育し続ける場合は退去をしてもらいましょう。

一方で「友人に頼まれて数日預かっているだけだ」などの理由で飼育している事実を認めない場合は注意を行い、ペットが飼育されていないか定期的に確認する必要があります。

また、ペットを飼育しているにも関わらず事実を認めない場合は、保証人に連絡して注意してもらったり、契約違反による契約解除したりするなどの対応が必要です。

トラブル例3：入居者同士のトラブル

賃貸経営ではゴミ出しの問題や騒音など、入居者同士のトラブルが発生します。

中には、入居者同士のトラブルが刑事事件に発展した例もあります。入居者同士のトラブルが起きたら放置せずにすぐに対応する必要があります。

事件などの不測の事態が発生した場合、状況によっては物件の価値が大幅に下落したり、賃貸経営に支障をきたすおそれがあるため注意しましょう。

トラブルの原因となった住人に対して注意勧告を行い、相談者の住人に対しては経過を報告するといった対処が求められます。大家自身では難しいと判断した場合は、弁護士などの専門家への相談やケースによっては警察への通報も検討しましょう。

騒音やゴミ出しルールの無視など入居者同士のあつれきを指摘された場合は、迅速な行動が求められます。

トラブル例4：水漏れ

水漏れに関するトラブルも、賃貸経営で起きる可能性が高いです。

たとえば、天井から水漏れをしているというクレームが入った場合は、即座に業者の手配をして、現地に赴いて応急処置などを行う必要があります。

また、水漏れによって壁紙がぬれるなど問題が生じている場合は、リフォーム会社の手配も必要です。

自主管理は、クレーム対応だけでなく修理業者の手配など、問題の解決に多くの手間と時間がかかります。

 

自主管理で大家がトラブルを回避するための対策

自主管理は大家自らトラブルの対応をする必要があります。そのため、トラブルを回避するための対策や、トラブルが起きてしまったときの対処法を理解しておきましょう。

対策1：日ごろから入居者と関係構築しておく

日ごろから入居者と関係構築しておけば、トラブルを回避できるだけでなく、トラブルが起きた際にスムーズに解決できます。

•  物件の掃除をして入居者とコミュニケーションをとる
•  設備の故障などが発生した際にすぐにクレーム対応する

上記のような行動をしていれば、入居者から大家として信頼してもらえるでしょう。

入居者が信頼してくれていると、トラブルが起きたとしても解決に協力してくれる可能性が高く、スムーズな解決が望めます。

また、入居者が不満を感じて退去するという事態を防ぐ効果も期待できます。

自主管理をしている場合は、日ごろから入居者とのコミュニケーションを心がけましょう。

対策2：家賃保証会社を利用する

家賃滞納に対して効果的なのが、家賃保証会社を利用する方法です。入居者が家賃を滞納した際に入居者に代わって家賃を支払ってくれるため、滞納が起きたとしても大家は収入を確保できます。

しかも、家賃保証会社は入居者が滞納している家賃の回収業務を行ってくれるため、家賃回収の手間も軽減できます。

家賃滞納のリスクを懸念されている方は、家賃保証会社の利用を検討してみましょう。

対策3：設備故障に対応できる業者をリストアップしておく

設備の故障などのトラブルが起きた際に迅速に修理を依頼できるように、あらかじめ業者をリストアップしておくことは非常に重要です。業者を手配する時間と手間を省けます。

設備故障の内容によっては、時間をかけずに修理する必要があります。そのような場合、解決までの時間が短ければ短いほど入居者の方の不満を軽減できます。

なお、業者をリストアップする際は対応時間や休日なども把握しておき、曜日や時間帯ごとに対応できる業者を複数ピックアップしておくとよいでしょう。

対策4：管理委託への切り替えを検討する

自主管理のトラブルを防ぐ方法とはいえませんが、トラブル対応に自信がない方や手間をかけたくないという方は、自主管理をやめて管理委託への切り替えを検討してもよいでしょう。

管理会社に管理を委託すると、家賃回収業務や修理業者の手配、クレーム対応などを行ってもらえます。24時間対応の管理会社であれば、夜中に入居者からの連絡で起こされることもありません。

ただし、委託手数料を支払う必要があるため、費用対効果をよく検討したうえで管理委託に切り替えるのかを決めるようにしてください。

 

 

自主管理に向いている大家と向いていない大家

自主管理している大家の中には、「トラブルを避けるために、そもそも自主管理でよいのか」という悩みを持っている方も少なくありません。

事業にとって自主管理が最適な方法なのか判断するのは容易ではありません。自主管理に向いている大家と向いていない大家とは具体的にどのように判断できるのでしょうか。

自主管理が向いている大家

自主管理が向いている大家は、以下のようなタイプの方です。

•  専業大家である
•  物件が近所にある
•  コミュニケーション能力が高い
•  管理にかかる費用を抑えたい

トラブル対応をする時間的な余裕がある方や、入居者の方とコミュニケーションをとって迅速にトラブルを解決できる方には自主管理が向いています。

自主管理が向いていない大家

自主管理が向いていない大家は、以下のようなタイプの方です。

•  兼業大家である
• 複数の物件を経営している
•  物件が遠方にある
• トラブル解決する自信がない

上記のように時間的な余裕がない方や、自身だけでトラブルを解決する自信がない方は自主管理に向いていません。管理会社への委託を検討することをおすすめします。

管理会社に任せるのが賢い選択かも

自主管理から管理会社の管理委託に切り替えを検討している方の中には、「利益が減るから自主管理をしたい」という方も少なくありません。

確かに管理会社に委託すると家賃収入の約5％の管理手数料がかかりますが、以下のようなメリットがあります。

•  管理業務を行わなくてすむ
•  専門家に管理を任せられる
•  遠方の物件でも所有できる
•  複数の物件を管理できる

管理会社にすべての業務を任せることに抵抗がある方は、一部だけを業者に負担してもらう一部管理という方法もあります。たとえば、契約業務や入居者募集を不動産会社に任せたり、家賃回収を家賃保証会社に任せたりできます。

 

管理にお悩みの大家さん、まずは加瀬グループにご相談ください！

自主管理から管理委託への切り替えで悩んでいるなら、まずはお気軽に加瀬グループまでご相談ください。

加瀬グループは、培ってきた不動産の管理や活用のノウハウ、グループの総合力を生かして、さまざまなプランの提案が可能です。

まだ管理委託への切り替えを決めていない方でも、すぐに判断する必要はありません。よりよい賃貸経営のために、選択肢を増やす意味でも加瀬グループにご相談ください。