大家必見！自主管理での客付け方法｜多くの入居者を集めるコツは？

アパートやマンションをはじめとした賃貸経営は、不動産会社へ管理を委託せずに行うことも可能です。これを自主管理といいます。

自主管理では、入居者の募集から契約、家賃の徴収、退去時の手続きなどをすべて大家が行います。不動産会社への委託費用がかからないため、経費を節約でき、利益を増やせます。

しかし、大家は専門家よりも知識が劣る分、自分でさまざまな客付け方法を模索する必要があります。

自主管理で大家自らが客付けする流れや成功させるコツ、メリットやリスクなどについて解説します。

 

自主管理で大家自らが客付けをする流れ

自主管理では、以下の流れで客付けを行います。

1. 入居者募集
2. 内見
3. 申し込みと入居審査
4. 契約
5.  鍵の引き渡し

それぞれの工程について、詳しく説明します。

１.入居者募集

後ほど詳しい方法は説明しますが、チラシや看板、不動産情報サイトなどで入居者の募集を開始します。

このときに重要なのが、家賃の設定です。家賃は、入居者が最も重視する部分です。仮に家賃が周辺相場より高い場合、それに見合う価値が物件になければ、入居者が集まらず空室期間が長引くリスクがあります。

家賃の設定前に、類似物件の家賃設定や周辺相場を改めて調査しておきましょう。

２.内見

内見は、部屋に訪れた人が入居をするかどうかを決める重要な要素のため、部屋をきれいな状態にしておきましょう。

内見当日は、電気はすべて点灯して明るくしたり、換気を十分に行ったり、内見に来た人に少しでも好印象をもってもらえるようにします。

また、部屋の設備機器の説明や、居住するうえでの注意事項などを伝えます。

３.申し込みと入居審査

内見後に入居希望の申し込みがあれば、入居審査です。

大家が自分だけの判断で入居審査を行うのは難しいため、保険会社加入を入居条件にして、保険会社に審査をしてもらうのがよいでしょう。そのうえで、大家自身も信用できる入居者かどうかを見きわめる必要があります。

入居審査では、収入証明書や身分証明書などを取得します。

なお、自主管理の場合は、申し込みの重複を避けるため、受付窓口はFAXのみにするなど一本化しておくと、管理しやすいでしょう。

４.契約

賃貸借契約を締結して、入居者を確定させます。

そのあとは、引き渡しに向けての準備を行います。

• 引き渡し日
• 引っ越し予定日
• 家賃の引落口座
• 緊急連絡先の確認

上記などを確認しましょう。

また、部屋の設備などに不具合がないかを確認したり、水回りなどを中心にきれいに清掃を行ったりして、入居者を迎えられるようにします。

５.鍵の引き渡し

最後は、鍵の引き渡しです。

鍵の引き渡し前には、部屋内のキズや汚れの有無をチェックして、居住者と共有します。キズや汚れは画像で残しておくとよいでしょう。

これは、退去時の原状回復の際にトラブルになることを未然に防ぐ目的があります。

 

客付けを成功させる6つのコツ

自主管理で客付けを成功させるためのコツを6つ紹介します。

コツ1：入居者募集の看板やチラシボックスを設置する

部屋の間取りや広さ、家賃、付帯設備など物件の概要を掲載したチラシや看板を作成し、入居者を募集する建物の敷地内に掲示します。それにより、近所に空き部屋があることを周知させます。

自主管理で客付けするには、まずは近所の賃貸需要を掘り起こすことが先決です。現状、賃貸住宅に居住している人でも、広さや設備の古さなどに不満があり引っ越しを考えている人がいる可能性があります。

具体的には、看板にて「入居者募集」の文字と「連絡先」を記載します。どのような部屋が募集中であるのかを伝えるには、チラシボックスを設置するとよいでしょう。

コツ2：SNSを活用する

昨今では、物件検索できる不動産ポータルサイトのほかに、TwitterやInstagramなどのSNSを使って物件探しする人も増えています。特に賃貸住宅を借りる機会が多い若者にとっては、いち早く情報を取得できるツールとしてチェックされているため、積極的に活用しましょう。

物件の写真や間取り図などを魅力的に投稿すれば、物件探しをする多くの人の目に留まる可能性が高まります。

なお、TwitterやInstagramで入居者を募集するときは、投稿内容にハッシュタグ（#）で関連したキーワードを付けて投稿することがコツです。たとえば、特定の地域で賃貸住宅を探す人向けに、「#〇〇賃貸」（〇〇＝地域名、たとえば東京や横浜など）などのハッシュタグを付ければ、実際にその該当地域で賃貸住宅を探す人に見てもらえる可能性があります。

コツ3：不動産情報サイトに掲載する

自らの物件情報を直接掲載できる不動産情報サイトを活用すれば、さらに多くの人の目に留まります。たとえば、「ウチコミ」「ジモティー」といったサイトです。

これらのサイトに建物や室内の写真、間取り図などを掲載し、認知度を高めます。なお、サイトによっては、利用料として仲介手数料がかかったり、ユーザーから直接連絡を受けられたりするなど、それぞれに特徴があります。

利用時は、各サイトの特徴を見比べ、自らの考えにマッチしたところを利用します。

コツ4：オリジナル物件資料を作って仲介会社に声がけをする

オリジナルの物件資料を作って、仲介会社に声がけを行う方法もあります。

一部の仲介会社では、客付けのみを行うケースがあります。仲介会社に作成したオリジナル物件資料を持ち込んでプレゼンし、協力をしてもらいます。

仲介会社は大家より集客力があり、独自のルートで客付けができます。さらに、契約までの手続き自体も委託可能なため、早期の客付けかつ大家の負担軽減が期待できます。

コツ5：リフォームして物件をきれいにする

入居者はきれいな部屋を好むため、クロスの張り替えなど、簡易的なリフォームすることで客付けしやすくなります。

リフォーム費用はかかりますが、空室期間が長引くよりは入居者が早く決まるほうがよいでしょう。多少の投資は惜しまず行うのがおすすめです。

ただし、かかったリフォーム費用分を回収できないリスクもあるため、費用対効果を判断する必要があります。

コツ6：家具付き物件にする

自主管理で入居希望者を集めるのは大変です。家具付きにして入居者に対してお得感を演出するテクニックもあります。

周辺物件と家賃の水準は同一であるにも関わらず、家具付き物件であれば入居者へのお得感は絶大です。

特に学生や単身赴任の人をターゲットとしている場合、入居期間が限られているケースもあります。家具を一から購入してそろえるより、費用を抑えられて処分の手間などがかからない家具付き物件のほうがよいと考えられるかもしれません。

 

自主管理で大家自らが客付けするのは難しい？

一般的には、自主管理において大家自らが客付けするのは、難しいと考えられています。入居者の中には、不動産会社を通して借りることで安心感を得られるという人もいるでしょう。

大家自らが客付けする難しさをしっかりと理解しておきましょう。

集客が厳しい

大家は、不動産会社のみが閲覧できる物件情報サイト「レインズ」に登録できません。そのため、大家自らで募集を行っても現実的に集客は厳しいです。

不動産会社が通常集客を行う際、広告などのほかにレインズに物件を登録し、業界内にも広く周知して客数を稼ぎます。ほかの不動産会社は、レインズの情報をもとに入居先を探している人に物件を紹介し、客付けすることが多いです。

レインズに登録できない物件は業界内で周知されず、大家自らが行った広告に頼らざるを得ません。集客が難しい分、入居者がなかなか決まらずに空室期間が長期になるリスクがあります。

内見対応に手間がかかる

内見を行うには、内見希望者から連絡を受け、希望の日時で立ち合いをします。内見は入居者が決まるまで行うため、自主管理の場合には都度、大家自らが対応する必要があります。

不動産会社であれば、複数人での対応もできますが、自主管理の場合はどうしても日程が限られてしまう傾向にあります。

契約関係の書類を準備する必要がある

賃貸の契約は口約束でも成立しますが、後々のトラブルを回避するために、賃貸借契約書を作成します。これら契約関係の書類を作成する必要がありますが、知識やノウハウが求められます。

なお、賃貸借契約書の書式は、国土交通省のページ「『賃貸住宅標準契約書』について」でダウンロードできます。

また、自主管理の場合、重要事項説明書の交付は義務ではありません。そのため、宅地建物取引主任者の資格は必要なく、大家自身で契約手続きができます。

専門家に頼るのも賢い選択

大家自らが客付けすることは、手数料を払わずに済むというメリットはある反面、集客が厳しかったり、手続きに多くの手間がかかったりといったデメリットがあります。

時間や手間、慣れない手続きでクレームを受けるリスク、客付けに失敗して空室が長期間になるリスクを考慮すると、不動産会社に依頼したほうが費用を抑えられて、結果的に得する可能性があります。

不動産会社に仲介を依頼した場合、手数料は家賃の約1カ月分が目安です。客付けを早期に成功させたいなら、不動産会社に頼ることも検討してみましょう。

 

 

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