トランクルームは個人経営できる？始め方や費用・経営形態を徹底解説

空きスペースや遊休地の活用法として注目を集めるトランクルーム経営は、企業だけでなく個人でも取り組める事業です。仕組みや経営形態、必要な費用をあらかじめ把握しておくことで、リスクを抑えながら安定した収益を目指せます。

 

トランクルームは個人でも経営できる？

トランクルームは、法人だけの事業ではありません。個人が所有する土地や建物を活用して収納スペースを貸し出し、利用者から月額料金を得るビジネスとして、個人の参入事例も増えています。

一般的な不動産投資（アパート・マンション建設等）と比べて建築コストや初期投資を抑えやすく、手軽に始められる事業として注目を集める理由のひとつとなっています。

個人でトランクルームを経営する仕組み

トランクルーム経営の基本的な仕組みは、収納スペースを区画に分け、利用者と契約を結んで賃料収入を得るというシンプルなものです。屋外に設置するコンテナ型と、ビルの一室やフロアを間仕切りして貸し出す屋内型の大きく2種類があり、土地の広さや立地条件によってどちらが適しているかが変わります。

個人経営の場合は、自分自身がオーナーとなって設備投資を行い、利用者募集から契約手続き、日々の管理までを担う、あるいはその一部を専門業者に委託するという形が一般的です。

会社員が副業として始めることも可能？

トランクルーム経営は、会社員が副業として取り組むケースも珍しくありません。管理業務の多くを業務委託やフランチャイズの仕組みに任せられるため、平日は本業に専念しながら、休日や隙間時間に運営状況を確認するというスタイルも成り立ちます。

トランクルーム経営の利回りは一般的に15〜25%程度とされ、マンションやアパート経営と比較して高い水準です。ただし1区画あたりの賃料単価は住居系の賃貸に比べて低いため、大きな収益を狙うというより、保有資産を眠らせず活用する副業として位置づけるオーナーが多い傾向にあります。

土地や建物を持っていなくてもトランクルーム経営はできる？

自己所有の土地や建物がなくても、トランクルーム経営に参入することも可能です。土地や物件を新たに借りて設置する、あるいは中古のコンテナやプレハブ設備をリースで導入するといった方法が代表的です。

パーティションで区切ったビルのワンフロアをオーナーから借り受け、転借料と利用者からの賃料収入の差額を利益とする、といった仕組みもあり、初期費用は規模に応じて数百万円から数千万円が目安とされています。

所有資産の有無にかかわらず、資金計画と収支シミュレーションを事前に固めておくことが、参入方法を選ぶうえでの前提になります。

 

トランクルームを個人で運営・経営する4つの形態

個人がトランクルーム経営に参入する際には、どこまでを自分で担い、どこから専門業者に任せるかによって、経営形態が分かれます。関わる範囲が広いほど利益率は高くなりやすい一方、必要な知識や手間も増えるため、自分の資金力や時間の余裕に合った形態を選ぶことが重要です。

①完全自主管理

完全自主管理は、物件の取得や設備投資から利用者募集、契約手続き、日常の巡回・清掃、料金滞納への対応まで、すべてを自分自身で行う形態です。中間マージンが発生しないため利益率は最も高くなりますが、集客のノウハウや契約書の整備、トラブル対応の知識など、幅広いスキルが求められます。

すでに賃貸経営や不動産投資の経験がある個人には向いていますが、初めて事業を立ち上げる方にとってはハードルが高い選択肢といえます。

②フランチャイズ加盟

フランチャイズ加盟は、加盟料やロイヤリティを支払う代わりに、本部が持つ集客ノウハウやブランド力、運営マニュアルを借りて経営する形態です。看板や広告展開を本部に頼れるため、個人で一から集客の仕組みを構築する必要がなく、未経験者でも比較的スムーズに立ち上げやすいというメリットがあります。

その分、加盟料やロイヤリティといった継続的なコストが発生するため、収支計画にはあらかじめ組み込んでおく必要があります。

③業務委託・管理委託

業務委託・管理委託は、物件の所有権や経営責任は自分に残したまま、集客活動や日常の管理業務の一部、あるいは大部分を専門業者に任せる形態です。契約手続きの代行や利用者対応、清掃・巡回といった実務を委託することで、オーナー自身の負担を大きく減らせます。

委託範囲に応じて手数料が発生するため、どこまでを任せるかによって手元に残る利益が変わってきます。本業を持つ会社員や、複数の物件を並行して所有するオーナーに選ばれやすい形態です。

④一括借り上げ・サブリース

一括借り上げ・サブリースは、専門事業者に物件を一括で貸し出し、事業者側が集客から運営、稼働率の維持までを一手に引き受ける形態です。オーナーは毎月一定の賃料を受け取る立場となり、稼働率の変動によるリスクを事業者側に移転できる点が大きな特徴です。

運営に手間をかけられない、あるいは経営ノウハウに自信がないオーナーにとっては、安定志向の選択肢になります。反面、利用者からの賃料収入をそのまま受け取る形態と比べると、手元に残る利益の水準は控えめになる傾向があります。

 

トランクルームを個人経営するメリット

数ある土地活用や副業の選択肢の中で、個人がトランクルーム経営することには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

自分の方針やペースで自由に経営できる

個人経営の大きな魅力は、規模や運営方針を自分の意思で決められる点にあります。

区画数を少数からスタートして様子を見ながら拡大する、特定のエリアや利用者層に絞って展開するなど、組織的な意思決定プロセスを経ずに、状況に応じて柔軟に運営方針を調整できます。本業との両立を図りながら、無理のないペースで規模を広げていくことも可能です。

保有する土地や建物の空きスペースを活用できる

相続などで取得した空き地や、入居者が決まらない賃貸物件の空室、遊休状態のビルの一角など、活用しきれていない資産をトランクルームとして転用できる点も見逃せません。

住宅用途では借り手がつきにくい狭小地や変形地であっても、収納スペースとしてであれば十分に活用できるケースが多く、更地のまま固定資産税だけを負担し続けるよりも、収益を生む資産へと転換しやすくなります。

他の不動産投資と比べて維持管理やトラブルが少ない

トランクルームは人が居住する空間ではないため、水回りの故障や近隣トラブル、原状回復をめぐるやり取りといった、賃貸住宅経営で発生しがちな手間が比較的少なく済みます。

設備も簡易なものが中心で、退去時の内装リフォームも最小限で対応できることが多く、住居系の賃貸経営に比べて維持管理の負担が軽い点は、個人オーナーにとって取り組みやすさにつながっています。

 

トランクルーム経営に必要な費用・初期投資の目安

トランクルーム経営を検討するうえで欠かせないのが、初期投資とランニングコストを把握しておくことです。

土地の取得費を除いた開業資金の目安は300万〜500万円程度とされています。経営形態や設置方式によって費用の内訳が変わりますが、代表的な費用項目を押さえておくことで、資金計画を立てやすくなります。

土地・建物の取得や賃借にかかる費用

自己所有の土地や建物を使う場合は取得費用がかからない一方、新たに用地や物件を借りる場合は、敷金・礼金・仲介手数料といった賃借コストが発生します。特に屋内型は商業ビルの空きフロアを賃借して開業するケースが中心となるため、月々の賃料に加えて契約時の敷金・礼金・仲介手数料を初期費用として見込んでおく必要があります。

前出の300万〜500万円という目安も、あくまで土地の取得費を除いた金額である点に注意が必要です。所有地を活用する場合であっても、造成や整地にかかる費用は別途見込んでおく必要があります。

内装・コンテナ・設備の導入費用

内装・コンテナ・設備にかかる初期費用は、屋外型か屋内型かによって内訳が異なります。
屋外型（50坪の土地にコンテナ4基・約16部屋を設置する場合）と屋内型（商業ビルのワンフロア30坪を賃貸で借りて設置する場合）の費用の目安は下記のとおりです。

屋外型と屋内型の初期費用の目安

費用項目	屋外型（50坪・コンテナ4基）	屋内型（商業ビル1フロア30坪）
工事費	約400万円 （コンテナ1基80万円×4基＋設置費）	約300万円 （1坪あたり10万円）
水道・電気工事	約30万円	約30万円
看板設置費	約20万円	約20万円
監視カメラ設置費	約20万円	約20万円
整地費用	約50万円（1坪あたり1万円）	－
合計金額	約520万円	約370万円

（参考：加瀬倉庫「トランクルーム開業のためにはどういった準備が必要？資金や資格について紹介」 ）

上記はあくまで目安であり、物件の広さや地域、依頼する専門業者によって金額は変動します。複数の業者から見積もりを取り、規模に見合った投資額を見極めることが重要です。

屋内型は物件を賃貸で借りて開業するケースが多く、その場合は上記の工事費・水道電気工事・看板設置費・監視カメラ設置費に加えて、賃貸借契約に伴うテナント特有の追加費用が発生する点にも注意が必要です。主な項目は次のとおりです。

• ビルオーナーへの保証金・敷金や仲介手数料
•  既存内装の解体・原状回復にかかる費用
•  空調設備の新設・増設費用（屋内型は温度・湿度管理のニーズが高いため）
• 消防法に対応した自動火災報知設備やスプリンクラーなどの設置費用
•  防音・遮音対策や共用部分の使用に関する費用
•  オートロックなど、ビル入退館システムとの連携にかかる費用

屋内型はビルの構造や消防法上の用途区分によって必要な設備が変わるため、契約前に建物の設備状況を確認し、追加費用がどの程度発生するかを専門業者とすり合わせておくことが重要です。

防犯・空調・湿気対策にかかる費用

利用者に安心して荷物を預けてもらうためには、防犯・空調・湿気対策への投資も欠かせません。求められる主な設備は次のとおりです。

•  防犯カメラ・オートロックなどのセキュリティ設備
•  空調機器（特に屋内型で重視される）
•  換気扇や調湿剤による湿気・カビ対策
•  センサーライトや非常用照明などの安全対策

屋内型は空調管理や防犯性の高さが評価されやすく、屋外型はコンテナ本体の防水・防錆性能が重視される傾向にあります。設置方式に応じて、優先すべき対策の内容も変わってきます。

開業後に発生する主なランニングコスト

開業後も継続的に発生する費用として、以下のようなものが挙げられます。

費用項目	内容の目安
賃借料	土地・建物を借りている場合の地代・家賃
管理委託費	業務委託・管理委託を利用する場合の手数料
光熱費	空調・照明・防犯カメラなどの電気代
修繕費	設備の点検・修理・更新にかかる費用
広告宣伝費	ポータルサイト掲載料や看板の維持費
保険料	火災保険・施設賠償責任保険など

 
 これらのランニングコストを差し引いたうえで、どの程度の利益が残るのかを事前に試算しておくことが、経営を継続するうえでの基本になります。

 

個人での完全自主管理が「難しい」と言われる理由

完全自主管理は利益率の高さが魅力である一方、個人が単独で取り組むには難しさも伴います。実際にどのような点でつまずきやすいのかを整理します。

需要のある立地・物件の見極めが難しい

トランクルームの稼働率は立地条件に大きく左右されます。住宅密集地や単身世帯が多いエリアでは需要が見込みやすい一方、周辺の人口動態や競合施設の有無、駅からの距離といった条件を総合的に判断するには、地域の不動産事情に関する知見が必要です。

個人が独力で需要を見極めようとすると、判断材料が不足しがちで、開業後に稼働率が伸び悩むリスクが高まります。

安定集客するためのノウハウが必要

区画を用意しただけでは利用者は集まりません。ポータルサイトへの掲載方法、写真や説明文の見せ方、価格設定の調整など、継続的に集客するためのノウハウが求められます。

特に開業直後は認知度が低く、広告費をかけても思うように反響が得られないことがあり、集客の仕組みを一から構築する負担は決して小さくありません。

適切な料金やレイアウト計画が難しい

区画の広さや配置、料金設定は、収益性と稼働率の両方に直結する要素です。区画を小さく細分化しすぎると管理の手間が増え、逆に大きくしすぎると単価は上がっても借り手が限られてしまいます。

周辺相場を踏まえた料金設定と、通路の確保や搬入経路まで考慮したレイアウト計画には、経験に基づく判断が必要になります。

日常の管理負担が大きい

開業後は、契約手続きや毎月の集金、解約時の精算、料金滞納への督促、荷物をめぐるトラブル対応など、日々の運営業務が継続的に発生します

。本業を持ちながらこれらをすべて一人でこなすのは負担が大きく、対応が遅れれば利用者満足度の低下につながりかねません。完全自主管理の難しさの多くは、こうした日常業務の積み重ねに起因しています。

 

失敗を防ぐなら「実績豊富な専門事業者への相談」が近道

ここまで見てきたように、個人でのトランクルーム経営には複数の形態があり、それぞれにメリットと難しさがあります。失敗のリスクを減らすには、自分の状況に合った経営形態を選び、信頼できるパートナーと組むことが近道になります。

経営形態の選び方のポイント

経営形態を選ぶ際には、投じられる時間・資金・専門知識のバランスを軸に検討することが大切です。

収益性や運営の自由度を重視するのか、日々の管理負担を減らしたいのかなど、優先する条件を整理すると、自分に合った形態を選びやすくなります。

完全自主管理

運営に十分な時間を割くことができ、集客や契約、料金設定、利用者対応などを自分で行える知識や経験がある場合に検討しやすい形態です。

委託費やロイヤリティを抑えて収益性や運営の自由度を高めたい人に適している一方、日常業務の負担やトラブル対応まで自ら担えるかを慎重に判断する必要があります。

フランチャイズ（FC）加盟

トランクルーム経営の経験が少なく、集客や運営の仕組みを一から構築する負担を減らしたい場合に検討しやすい形態です。

一定の費用を負担してでも、本部のノウハウやブランドを活用して開業・運営を進めたい人に向いています。一方で、独自の料金設定や運営方法にこだわりたい場合は、本部のルールが自分の方針に合うか確認しておくことが重要です。

業務委託・管理委託

経営には関わりたいものの、契約手続きや清掃、利用者対応などの日常業務に十分な時間を割けない場合に適しています。

特に、本業と両立したい場合や、自分で担当する業務と専門業者に任せる業務を分けたい場合に検討しやすい形態です。委託範囲を広げるほど負担は軽くなるため、手数料と自分が確保できる時間のバランスを見ながら決めることがポイントです。

一括借り上げ・サブリース

収益の最大化よりも、運営の手間を抑えながら安定した収入を得ることを重視する場合に適しています。

集客や利用者対応などにほとんど時間をかけたくない人や、トランクルーム運営の専門知識を持たない人にとって選択肢になりやすいでしょう。その際は、受け取れる賃料だけでなく、契約期間や賃料の見直し条件なども確認したうえで判断することが大切です。

パートナー選びが成功のカギ

どの経営形態を選ぶにせよ、実際に業務を担うパートナー選びが成否を左右します。集客チャネルの広さや実績のあるノウハウ、トラブル発生時の対応体制、契約条件の透明性などを比較し、長期的に信頼して任せられる事業者かどうかを見極めることが重要です。

目先の初期費用の安さだけで選ぶと、開業後の稼働率やサポート体制で想定外の負担を抱えることもあるため、複数社を比較検討する姿勢が求められます。

 

トランクルーム経営は実績豊富な加瀬グループ

トランクルーム経営は、アパート・マンション経営と比べて初期費用を抑えやすく、個人でも始めやすい土地活用の方法です。一方で、安定した収益を得るためには、周辺の需要や競合状況を踏まえた立地選び、適切な料金設定、集客などが重要になります。

特に、トランクルームは設置すれば必ず利用者が集まるわけではありません。事前の市場調査が十分でなければ、稼働率が上がらず、想定していた収益を確保できないこともあります。

トランクルーム経営を検討しているのなら、豊富な運営実績を持つ加瀬グループまでご相談ください。土地の立地や周辺需要を確認したうえで、適したトランクルーム経営のプランをご提案いたします。

 

投稿者

加瀬グループ編集部

加瀬グループは、1973年 株式会社加瀬運輸の設立からはじまり、50年以上にわたり地域に密着した事業を展開しています。
当社の豊富な経験や実績をもとに、不動産活用でお悩みのオーナー様に便利でわかりやすい情報をお届けします。

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