空き家を処分できない！対処方法と確認するポイントを解説

空き家を売りに出していても、すぐに売却できるとは限りません。価格を見直しても状況が改善しない場合、単なる相場の問題ではなく建物の状態や立地条件、再建築の可否など、物件そのものに原因があるケースも考えられます。

状況を正しく把握しないまま売却を続けると、時間だけが過ぎてしまい、固定資産税や維持費の負担が増加する可能性があります。空き家が処分できない理由を正しく理解することで、今の売却方法を見直す必要があるのかが見えてきます。

 

空き家が売れずに処分できない原因

はじめに、なぜ売りに出した空き家が売却できないのか、考えられる原因（理由）を見ていきましょう。

建物がひどく老朽化している

建物がひどく老朽化している場合は、空き家でも売れにくい傾向にあります。買い手の多くは安心して住める物件を求めているため、シロアリ被害や雨漏り、壁のひび割れ、床の傾斜、耐震不足といった欠陥のある家は敬遠されます。

老朽化した空き家は売却活動が難航しやすく、結果的に売れ残ってしまいます。

物理的な瑕疵については、修繕の有無や現在の状態によって告知義務の範囲が異なります。過去に不具合があった事実については説明することが望ましいものの、内容次第では購入を控えられる可能性があるため、売主側が対応に悩むケースも少なくありません。

再建築不可の土地に建っている

空き家が売れずに処分できない原因の一つに、再建築不可の土地に建っていることが挙げられます。

建物を建てる際は、建築基準法で「幅4m以上の道路に2m以上接している土地」と条件が定められているため、建物を解体しても再び住宅は建てられません。

特に古くからある住宅では、現在の建築基準法における接道義務を満たしていないケースも多く、再建築不可と判断されることがあります。老朽化や災害で損壊しても建て替えができないリスクがあり、買い手は回避しがちです。

そのため、空き家の売却はかなり難しいといえるでしょう。売却を目指す場合は、建物を残したままリフォームして活用するか、隣地を取得して再建築可能にする方法などを検討する必要があります。

家の中に残置物が大量にある

空き家に大量の残置物があるケースも、売却が難航する可能性があります。

残置物とは家具や家電、日用品など前の住人が残した私物のことを指します。売主が処分できない場合は買い手が処分費用を負担しなければならないこともあり、物件の価値が下がる要因にもなります。

また、荷物が多いと室内の状態が確認しにくいため、建物の劣化や損傷の有無を判断しづらく正確に査定できないケースも考えられるでしょう。ゴミ屋敷のような印象を与えるため、心理的に敬遠されるおそれもあります。

空き家に残置物があるからといって売却できないわけではありませんが、スムーズに売るには専門業者に依頼して、事前に撤去することが望ましいといえます。

立地条件が悪い

空き家だけに限りませんが、立地条件が悪いと売れない可能性が高まります。市街地から離れた場所や、交通の便が悪い地域にある空き家は生活の利便性が低く、購入希望者がなかなか現れないからです。

たとえば、「最寄り駅までバスを利用する必要がある」「買い物をする場所がなく生活するのに不便」などの条件が重なると、多くの人にとって住む場所としての魅力が薄れてしまいます。

立地が良くない場合はリフォームして建物の状態を良くしても、売却に結びつきにくいのが現状です。立地が良くない空き家は、売却以外の利活用方法も視野に入れるとよいでしょう。

 

処分できない空き家に有効な対処法

売却が難しい空き家を放置すると、維持費の増加や倒壊などのリスクが増え続けます。処分できない空き家に対して有効な対処法を紹介します。

買取してくれる不動産会社を探す

空き家が処分できなくて悩んでいる場合は、買取してくれる不動産会社に売却する方法が有効です。通常の売却では買い手がつかないような老朽化した建物や再建築不可物件でも、不動産会社であれば現況のまま買い取ってくれることがあります。

買取業者を選ぶ際は、空き家の再利用や再販に強い会社を選ぶのがポイントです。残置物の処分や解体する手間も引き受けてくれるケースが多いため、時間や労力をかけずに空き家を手放したい方に向いています。

ただし、買取価格は相場より低くなる傾向があるため、複数の業者に査定を依頼して比較検討するとよいでしょう。

自治体の空き家バンクに登録する

空き家を有効活用する方法の一つが、自治体が運営する空き家バンクへの登録です。空き家バンクとは、空き家の所有者と購入・賃借を希望する人をマッチングする制度で、登録された物件はインターネット上で広く公開されます。

自治体が運営しているため費用が安く抑えられ、全国に向けて情報を発信できるのが利点です。

一方、空き家バンクは不動産会社のように積極的な販促を行うわけではないため、価格設定や物件の状態、立地条件が合わない場合は、なかなか成約に至らないこともあります。登録前に室内や周辺環境を確認し、魅力的に見せる工夫が必要です。

そのほか、空き家バンクに無償譲渡物件として登録したり、0円物件のマッチングサイトを活用したりする方法も有効です。

知人や親族に譲渡する

地元の知人や親族に譲渡することも、処分できない空き家を手放す方法として挙げられます。特定の相手に引き渡すため売却活動が不要となり、管理や固定資産税の負担を早期に解消できる利点があります。

ただし、無償譲渡であっても贈与税や譲渡所得税（みなし譲渡課税）が発生する可能性があるため、事前に税務上の扱いを確認しておくことが重要です。

空き家を解体してから売却する

処分できない空き家への対処法として、空き家を解体してから売却する方法もあります。老朽化や損傷が激しく、そのままでは買い手がつかない場合、更地にすることで土地としての利用価値が高まり、購入希望者が見つかりやすくなるのです。

解体費用の目安は、一般的な木造住宅であれば1坪あたり3～5万円程度で、延べ床面積30坪の場合は約90〜150万円が相場です。ただし、更地にしたからといって必ず売れるとは限らないため、解体前に不動産会社と相談し、費用対効果を十分に検討してから行いましょう。

 

空き家をスムーズに処分するためのポイント

空き家を売却するには、接道義務を満たしているなど要件を満たしている必要があります。空き家をスムーズに処分するためのポイントを解説します。

接道義務を満たしているか

空き家を処分するときは、「接道義務」を必ず確認しましょう。接道義務とは、建築基準法で定められたルールのことで、建物が建てられる土地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない、というものです。

この条件を満たしていない土地は再建築不可となり、建物を建て直すことができません。そのため、接道義務を満たしていない空き家は買い手がつきにくく、売却が難航する要因となるのです。

売却前には、対象物件が接道義務をクリアしているかを役所や専門家などに確認し、必要があれば隣地購入などの対策も検討しましょう。

隣地との境界が確定しているか

空き家を売却する際は、隣地との境界が確定しているかを確認することも重要です。土地の境界が曖昧なままでは売却時にトラブルとなる可能性があるため、買い手も不安を感じて購入をためらうことがあります。

また、測量図や境界標がない場合は正確な土地面積がわからず、価格査定や登記登録にも支障が出るおそれがある点に注意しましょう。

売却を円滑に進めるには事前に専門家による境界確定測量を行い、隣地所有者の立会いのもと、境界を明確にしておくことが重要といえます。売却後のトラブルを避けるためにも、筆界確認（境界確認）を実施し、敷地の正確な面積を把握しておくと安心です。

空き家の売却経験がある不動産会社か

空き家の売却に強い不動産会社であるかを見極めることも大切です。会社ごとに得意分野が異なるため、空き家の売却経験がない業者に依頼すると、結果的に想定以上の値引きを迫られたり、売却の機会を逃してしまったりする可能性があります。

たとえば、新築や築浅物件の再販を得意とする会社では、老朽化した空き家を適正価格で売るのは難しいでしょう。

一方、中古の戸建ての売買実績が豊富な会社であれば、建物の状態を正しく見極めたうえで査定し、適切な販売戦略を提案してくれます。さらに、空き家があるエリア内で集客力が高い会社を選ぶのも有効です。

 

空き家の処分で後悔しないために

空き家が処分できない背景として、建物の老朽化や立地条件、残置物の問題など、さまざまな要因が考えられます。売却に時間がかかっているときは、買取業者への売却や空き家バンクの活用、解体しての売却など、状況に応じた選択を行うことで解決するケースが少なくありません。

一方で、空き家の処分は地域ごとの事情が大きく影響するため、自己判断で進めると後悔する結果になることもあります。処分できずに悩んでいる方は、空き家の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談するのも一つの方法です。

加瀬ホールディングスでは、物件の状況やご要望に応じて、売却に限らないさまざまな不動産活用の考え方をご案内していますので、お気軽にご相談ください。

 

投稿者

加瀬グループ編集部

加瀬グループは、1973年 株式会社加瀬運輸の設立からはじまり、50年以上にわたり地域に密着した事業を展開しています。
当社の豊富な経験や実績をもとに、不動産活用でお悩みのオーナー様に便利でわかりやすい情報をお届けします。

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