サブリースの契約期間はどれくらい？基本的な仕組みや注意点とは

サブリースの契約期間はどれくらい？

サブリース契約は賃貸物件を管理する手間を軽減しつつ、利益を得られる方法として知られています。しかし、契約が長期間になるため、トラブルになることもあります。

サブリースの契約期間と、トラブルにならないために知っておきたい注意点を紹介します。

1 サブリース契約の期間は何年？
- 1.1 サブリース契約は基本的に10～35年
- 1.2 短期のサブリース契約
2 サブリースとはどういう契約のこと？
- 2.1 アパートを丸ごと貸し出す契約
- 2.2 空室リスクを回避した不動産投資が可能
3 サブリース契約を結ぶときの注意点
4 サブリースの契約期間満了後はどうなる？
- 4.1 基本的に契約は更新される
- 4.2 解約するときは事前に話し合いが必要
5 サブリースのご相談は加瀬グループへ

サブリース契約の期間は何年？

サブリースは契約するときに、期間を定めます。どれくらいの期間で契約するのか、一般的なケースを紹介します。

サブリース契約は基本的に10～35年

サブリースの契約期間は、オーナーとサブリース会社が自由に決められますが、10年以上で設定されるケースが多く、10～35年と長期間にわたる契約が一般的です。新築物件では30年や35年、中古物件では10年と、建物によって異なる期間で設定することもあります。

契約が長期間になることが多いため、信頼できるサブリース会社を選ぶことが大切です。

短期のサブリース契約

例外的なパターンとして、契約期間が2～3年といった短期のサブリース契約も存在します。区分マンション投資に多く、敷金や更新料などの一時金がないことが一般的です。

通常、サブリース契約は10年以上など長期間にわたる場合が多いため、契約するときは慎重にならざるを得ません。しかし、近年では短期のサブリース契約を提供している会社があり、長期の契約で縛られないため安心して利用できます。サブリース契約を試してみたい人にぴったりのサービスです。

サブリースとはどういう契約のこと？

サブリース契約の基本的なシステムを解説します。サブリースの仕組みを正しく理解することで、安心して賃貸経営を行えるようになります。

アパートを丸ごと貸し出す契約

サブリース契約とは、オーナーが賃貸管理会社（サブリース会社）に物件を貸し、サブリース会社がその物件を入居者に転貸する契約のことです。一言でいうとアパートを丸ごと貸し出す契約（一括借り上げ）で、オーナーは毎月定額の家賃保証を受けられます。

入居者管理や建物管理などはサブリース会社が行うため、オーナーが賃貸物件を自分で運営する必要はありません。そのため、不動産投資の初心者でも参入できます。オーナーが保証される賃料は、実際の家賃収入の8〜9割程度で、残りの利益はサブリース会社の利益となります。

空室リスクを回避した不動産投資が可能

サブリース会社はオーナーに代わって賃貸経営を行い、空室の有無に関わらず賃料を保証します。オーナーには契約で決められた一定の賃料が入るため、安心して賃貸経営を続けられるのがメリットです。

空室になって家賃収入が減ることが賃貸経営のリスクですが、サブリースの場合は一定の収入が保証されているため、退去者が出ても大きな打撃を受けません。空室リスクを回避した不動産投資が可能です。

サブリース契約を結ぶときの注意点

サブリース契約は、空室リスクを回避できるメリットがあるものの、契約するときはいくつかのポイントを把握しておく必要があります。ここでは、サブリース契約を結ぶときの注意点を解説します。

契約期間中に賃料が下がることがある

サブリース契約は、賃料を保証されていることがメリットです。しかし、契約書に「賃料改定が可能である」と記載されている場合は、賃料が下がってしまうことがあります。

サブリース会社のセールストークで「〇年間にわたって、賃料が確実に保証される」などと説明を受けた場合も同様です。口頭だけでは証拠となりません。サブリースはオーナーとサブリース会社との間で賃貸借契約を締結し、オーナーが貸主、事業者は借主という位置づけです。

借地借家法が適用されるため、借主であるサブリース会社は借地借家法の規定にもとづき、オーナーに対して賃料の減額を請求することが法的に認められています。

オーナーから契約が解除できない

オーナーからサブリースの契約解除が基本的にできない点も、注意しておきたいポイントです。サブリース契約は借地借家法が適用されるため、貸主であるオーナーからの契約の更新拒否には正当事由（第28条）が必要となります。サブリースの解約の正当事由として認められる、主なケースは次のとおりです。

オーナーやその家族などが建物を使用する
老朽化などで解体する必要がある
ローン返済が困難など経済的状況のために売却が必要
再開発事業などで売却する必要がある

一方、契約書でサブリース会社から解約できる規定がある場合は、契約期間中であっても解約されることがあります。サブリース会社は借主の立場のため、借地借家法において優位といえます。したがって、サブリース会社からの解約は認められる可能性が高いでしょう。

サブリース事業者の倒産リスクがある

サブリース会社が倒産してしまうと、オーナーは多大な損害を被るため、契約する際には信頼できる事業者を見分けることが大切です。サブリース会社が倒産すると、次のようなリスクが発生します。

家賃収入が入らなくなる
融資を受けにくくなるおそれがある

サブリース会社が倒産すると、毎月受け取っていた家賃が入らなくなってしまうおそれがあります。入居者が倒産の事実を知らなかった場合、サブリース会社に家賃を振り込んでしまうため、その家賃を回収するのに時間を要することも少なくありません。

国土交通省が提供している「サブリース住宅標準契約書」では、「建物の所有者との間の本物件に関する賃貸借契約が終了した場合には、オーナーは建物の所有者に対し、本契約における貸主の地位を当然に承継する」と記載されています。

サブリース会社と契約するときは、契約書にこの一文があるか確認しましょう。記載されている場合は、サブリース会社と入居者との転貸借契約の地位を承継できます。見当たらない場合は、この一文を契約書に盛り込むようにしましょう。サブリース会社が倒産することで家賃収入が途絶え、経営状況が悪化すると金融機関から融資を受けにくくなるおそれがあります。