トランクルーム経営のコツとは？空きビルや空きフロアの活用術について解説

少子高齢化に伴う人口減少により、空きビルや空き部屋を抱えているオーナーが増えています。

空きビルや空き部屋を解消するために、トランクルームの経営について検討されている方がいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでここでは、トランクルームの基本的な知識から効率よく運用するコツまで幅広くご紹介します。

トランクルームとは荷物を保管できる収納スペースをレンタルできるサービスです。月々の料金で収納スペースをレンタルするのが一般的ですが、短期間での利用も可能なため、収納場所の悩みをもった幅広い利用者が活用します。24時間自由に利用することができるケースも多く、利便性が高いことから、近年利用者が増加傾向にあります。

トランクルームの利用が急速に拡大している背景には、都心部への人口流入や居住スペースの狭小化、ライフスタイルの多様化などがあります。特に床面積の小さい家が増えている都会では、トランクルームが急速に普及しています。利用者にとってメリットの大きいトランクルームは、今後も需要の増加が期待できるでしょう。

トランクルームを利用して収納場所を確保することができれば、わざわざ広い家に引っ越す必要もありません。トランクルームには季節ものの衣類や書籍、布団やバイクなどを保管することができるため、家の押し入れやクローゼットと同じ感覚で利用することができます。必要な広さ、必要な期間だけ借りることができるので、コストも安く抑えられます。 また、トランクルームは個人の利用だけではなくビジネスの中で利用されるケースも多く見られます。仕事道具をはじめとして、保管期限のある書類資料や商品の在庫など、手軽に利用できる保管場所としてトランクルームは注目されています。

一口にトランクルームといっても、具体的なサービス内容は会社によって異なります。トランクルームの設置場所も、ビルなど建物の屋内や屋外に設置されたコンテナなどさまざまです。料金設定やレンタル期間も会社によって異なるため、利用者は自分が利用したいトランクルームを選ぶことができます。

トランクルームを経営するメリット

トランクルーム経営は、保管スペースを利用者に貸し出して賃料収入を得る、一種の土地活用ビジネスです。賃料収入を得るビジネスはほかにもたくさんありますが、トランクルーム経営の場合は初期投資を少なく抑え、短い工期でスタートすることができます。

比較的手軽に始められる

アパートを新築して賃貸経営を行う場合は、多額の初期費用がかかるのが一般的ですが、トランクルーム経営の場合、屋外型ではコンテナを設置するだけでビジネスを始められるため、初期投資を少なく抑えることが可能です。屋内型のトランクルームの場合、使われなくなった空きビルや空きフロアを活用できるので、設備設置の初期費用を大幅に抑えることができます。

商業ビルの空きフロアだと、広さにもよりますが1、2週間で工事も終了するため、スピーディーにビジネスを始められます。古い建物でも有効活用ができるので、空室や空き地の解消に最適なビジネスです。

初期費用が少ない、利回りも良い

比較的リスクが少なく、高い利回りで運用できるのもトランクルーム経営の魅力です。トランクルーム経営の利回りは平均10～20％程度といわれており、マンション・アパート経営の利回り平均8〜10％程度と比べて高めです。そのため、比較的短期間で投資金を回収できます。

初期費用が少ない分、早い段階で合計収支がプラスに転じる場合が多く、効率の良い投資だといえるでしょう。トランクルームは基本的に普段使用しないものを保管する目的で利用される場合が多く、一旦契約した利用者には長期間借りてもらえるというメリットがあります。

そのため、需要の高い地域で開業できれば、継続して安定した収入を得ることができ、リスクの少ない経営が可能になります。

管理維持のコストも比較的やさしい

トランクルームは居住目的の施設ではないので、キッチンやバスルームなどの水周り設備が不要で、入退去の管理やトラブル対応といった入居者管理も必要ないため、賃貸経営に比べると管理コストがかかりません。

生活のためではなく荷物の保管のために利用するものなので、古い建物でもそのまま有効活用できます。マンションやアパート経営の場合、築年数が経過した建物は入居者を探すのに苦労するケースが多いですが、トランクルームだと築年数による影響を受けにくいです。

トランクルーム経営は、少子高齢化によって人口減少が進む現代社会に合った有望なビジネスです。晩婚化による核家族化の進行や、不況の煽りから手狭な家を選ぶ世帯の増加により、トランクルームを利用する人は増えています。

もともと収納スペースが少ないという日本の住宅事情もあり、トランクルームは今後も需要拡大が期待されています。飽和状態にあるマンションやアパート経営よりも、トランクルーム経営は利益の見込みが高く、少ないリスクで経営を行うことが可能です。利用者が増え続けているトランクルームを経営するメリットは大きいといえるでしょう。

 

トランクルームの管理方法とは

トランクルームの管理方法は自己経営型、業務委託型、一括借り上げ型、定期借地型の大きく4つに分かれます。

管理方法によって収益の仕組みが大きく変わるため、それぞれの特徴をきちんと把握し、個々の事情に合った選択をすることが大切です。高い利回りを望む方には自己経営型が適しています。

自己経営型

自己経営型とは、トランクルームに必要な部材を自分で購入し、開業から集客まですべて自分で運営していく経営方法です。利益をすべて得られるので、一番利回りの良い運営形態ですが、専門的な知識や資金が必要になります。利用者の募集やクレーム対応なども自分で対応しないといけないため、副業には向いていません。

一括借上げ型

副業感覚でトランクルーム経営に取り組みたい方には、一括借り上げ型が適しています。一括借り上げ型はオーナーが所有する土地に設置したトランクルームを業者に貸し出して、毎月一定の賃料を業者から受け取る管理方法です。

稼動の有無にかかわらず賃料収入を得ることができる安定性が魅力で、トランクルーム運営で一番多い管理方法になります。業者がリスクを吸収してくれる分、利益額は他の管理方法と比べて低くなりますが、トランクルームの運営は業者にすべて委託できるため、副業に適しているといえます。

多少収益が目減りしてでもリスクを抑えた経営を行いたい方に最適な方法です。

業務委託型（フランチャイズ）

設備投資や経営を自分で行いたい方には、業務委託型（フランチャイズ）が向いています。業務委託型はオーナーが設置したトランクルームの利用者募集や管理業務などをトランクルーム業者へ委託するやり方で、不動産投資などでも馴染みがある形態です。

経営主体は土地オーナーになります。賃料はすべて自分に入ってきますが、業務委託契約している業者に毎月管理料を支払う必要があるため、自己運営と比べると収益性は少なくなります。とはいえ、自己運営に比べると手間がかからず、経験がなくても経営をスムーズに始められるメリットがあります。

自分で経営したい、空室リスクを負ってもなるべく多くの収入がほしいといった方におすすめできる方法です。

どの管理方法にもそれぞれメリット・デメリットがあるので、よく検討して選択しましょう。

 

トランクルームを経営する際に注意したい点

トランクルーム経営を成功させるためには集客が欠かせません。しかし、トランクルームの対象者は絞られているため、口コミなどを利用した集客は困難です。

トランクルーム業界には賃貸用不動産のような大手ポータルサイトも少ないので、集客の手段が限られています。広告や看板、自社サイトの構築などしか宣伝方法がありません。集客に時間がかかるため、満室までに半年〜1年ぐらいはかかると覚悟しておいたほうが良いでしょう。個人で集客を行うのは難しいので、トランクルーム業者と契約するケースが大半です。

安定した収益化への期間

新築物件の価値が高いアパート・マンション経営と異なり、トランクルームは新規設置によるバリューが低いため、運営を稼働してから軌道に乗るまでに時間がかかる傾向にあります。

すぐに利益を得るのは難しいですが、逆に認知さえしてもらえば安定経営が望めるビジネスでもあるので、集客できるまでに運営会社にサブリースしてもらうのも一つのやり方です。

稼働率維持のための工夫

リピーターを増やすために適切な料金設定や、利用者の利便性を考えたつくりになっているかも非常に大切です。

トランクルームを利用する人の多くは、最初に立地と料金を確認します。アクセスに手間がかかるトランクルームや、毎月高いコストがかかるトランクルームは利用しづらく、稼働率も下がる可能性があります。

立地や料金相場などに影響を受けやすいビジネスなので、需要予測を見誤ってしまうと経営に失敗しやすくなります。市場調査をしっかりと抑えて、需要にかなった経営が必要不可欠です。

競争の激化、新規参入のリスク

トランクルームは成長している市場ゆえに、いつ競合他社が参入してくるかわからないリスクもあります。高利回りという魅力的なビジネスを企業が放っておくわけがありません。

すでに多くの企業がトランクルーム経営に進出しており、ライバルは多いといえるでしょう。トランクルームを始めたばかりのときはライバルがいなくても、近くに他社のトランクルームが開業した場合、利用者を取られてしまうケースも考えられます。

利便性の良い方に利用者は流れるので、常に環境整備や募集を怠らず、日ごろから経営努力を続けていくことが大切です。これからトランクルームを始める場合は、場所選びに注意が必要です。すでに競争が激しくなっているエリアもあるので、事前調査をしっかり行いましょう。

トランクルーム経営には多少のリスクがあるとはいえ、メリットの大きいビジネスであることには変わりありません。しっかりとしたノウハウがあれば、効率よくお金を稼ぐことができます。

設置工事から日々の運営管理まで、すべて個人で運営するのはハードルが高いので、プロに委託することを考えてみましょう。専門的な知識がなくても、プロの力を借りることで、失敗や負担を軽減することができます。

もちろん、プロに依頼するとなると手数料がかかりますが、得られるメリットは大きいといえます。トランクルーム経営は成長段階にあるため、これからも多くの新規参入が予想されます。ライバルとの競争に勝つうえでも、ノウハウを持ったプロに委託することは必要不可欠だといえるでしょう。

トランクルーム経営はプロに相談を

トランクルーム経営は空きビルや空き地を有効活用できるビジネスです。初期投資にかかるコストが低いため、簡単かつ手軽にビジネスを始めることができます。

しかし、市場調査や集客など運営については専門的な知識や経験が求められます。これから不動産活用としてトランクルーム検討している方は、まずはお気軽にご相談ください。

 

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