トランクルーム

2021.09.16

2023.08.02

トランクルーム経営で利回りはいくら？儲かるトランクルームのポイントとは

トランクルーム経営は利回りが高いといわれていますが、実際のところはどうなのでしょうか。

今回は、トランクルーム経営における利回りの目安や、儲かるトランクルームのポイントについて紹介します。

1 トランクルームの利回りを解説
- 1.1 トランクルーム投資の利回りの計算方法
- 1.2 トランクルームは他の投資と比べて利回りが高い？
2 トランクルーム投資の利回りには運営プランも重要
3 屋内型トランクルーム投資の利回り
- 3.1 屋内型トランクルームの想定利回り
4 屋外型レンタルボックス投資の利回り
- 4.1 屋外型レンタルボックスの想定利回り
5 利回りが高いトランクルーム、まずご相談をお待ちしております

トランクルームの利回りを解説

トランクルーム経営での利回り
トランクルームに限らず、投資を行う際の判断材料として、利回りがあります。
利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの利益が発生するのか、その割合を表しています。

トランクルーム投資の利回りの計算方法

では、トランクルーム投資における利回りはどのように計算するのでしょうか。

利回り＝（年間収入÷初期費用）×100

例えば、屋外型のレンタルボックスの設置に初期費用500万円が発生し、10人の利用者が月々1.5万円の利用料金で契約したケースでは、利回り計算は下記の通りです。

年間収入180万円（1人1.5万円/月×10人×12カ月）÷初期費用500万円＝利回り36％

ただし、この計算方法は表面利回りと呼ばれる利回りの計算方法で、トランクルーム経営における維持管理費やあらゆる状況を考慮したものではありません。

トランクルーム投資の表面利回り・実質利回りの考え方

投資の利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
表面利回りは、先述のようにトランクルーム経営における月々発生するランニングコストや、空室などを想定せず、100％稼働した場合の理想的な利回りです。

一方、実質利回りは、月々の維持コストや固定資産税などを利益から差し引いた、より正確に実際の利回りを想定した利回りです。

どのようなコストが発生するかは、後述しますがトランクルーム投資における実質利回りは15～20％程度だといわれています。

トランクルームは他の投資と比べて利回りが高い？

トランクルーム投資は、他の投資と比べて利回りが高い、という話を耳にした人もいるかもしれません。では、実際に他の投資と比べてトランクルーム投資の利回りは高いのでしょうか。

日本不動産研究所が発表している「不動産投資家調査」によると、2021年4月時点の東京の賃貸住宅一棟の利回りは下記の通りでした。

東京都内の賃貸住宅一棟の期待利回り

日本不動産研究所「不動産投資家調査」より

期待利回りとは、不動産オーナーが物件の購入価格に対して期待していた利回りです。一方、取引利回りとは、実際の市場で取引された利回りを指しています。

上記の表によれば東京都内にある賃貸住宅の利回りは、ワンルームマンションで3.8％～4.0％、ファミリー向けの物件では4.0～4.1％となっています。

東京都心の物件は、当然物件価格も高いため、全国の投資用不動産と比べて利回りは低い傾向にあります。ちなみに、東京以外の利回りは下記でした。

東京以外の賃貸住宅一棟の期待利回り

日本不動産研究所「不動産投資家調査」より

全国の不動産投資の利回りと比べても、トランクルーム投資の利回りは高い水準です。
やはり、トランクルーム投資は他の投資と比べて利回りは高いようです。

トランクルーム投資の利回りには運営プランも重要

トランクルーム投資における利回りは、毎月のコストや維持費用に加え、トランクルーム事業者からどのようなサービスを受けながら進めるかというプラン選びも重要です。

加瀬倉庫が提供しているトランクルーム経営における4つのプランについて解説します。

・共同経営型プラン

オーナー様から、トランクルーム環境を構築するための基盤となる建物や土地をご提供いただくのみで、月額の売上に連動した収益を得ることが可能なプランです。

条件によっては、初期の設備費用なども当社が負担しいたします。

・管理委託型プラン

トランクルーム物件を預かり、集客や運営管理、クレーム処理までを一括して行うプランです。オーナー様には設備投資のリスクを負う分共同経営以上の収益が期待できます。

・独立経営型プラン

オーナー様が主導となり、トランクルーム事業を運営していただくプランです。加瀬倉庫の実績ある事業運営ノウハウを100％提供いたします。

管理費用は発生せず、収益性も非常に高いプランですが、集客や管理運営業務に手間や時間がかかってしまいます。

・家賃保証型プラン

設備投資は全て当社が負担し、オーナー様には月々の家賃をお支払いするというプランです。管理・集客・クレーム処理等すべて当社で行うためオーナー様にかかる手間などは一切ありません。

屋内型トランクルーム投資の利回り

屋内型のトランクルームとは、ビルのワンフロアやマンションの一部など、既存の建物にパーテーションを設置して行うトランクルーム投資です。

長期間空室が埋まらない賃貸や、建物の経年劣化によって賃料の値下げなどに迫られているビルなどの新たな活用方法して、注目が集まっています。

では、屋内型のトランクルームの利回りとどれくらいなのでしょうか。あくまでも概算ですがシミュレーションしてみましょう。

屋内型トランクルームの想定利回り

【50㎡のオフィスフロアをトランクルームにした場合】

■設定
・部屋数：10部屋
・1部屋あたりの平均賃料収入：0.8万円

■初期費用
・工事費等：270万円

■ランニングコスト
・管理委託費用：売上の20％
・電気代：月1万円
・その他（仲介手数料・広告宣伝費等）：月1万円

※満室経営ではなく、空室率10％を想定とした場合

まず、年間の利益について計算してみましょう。

項目	計算方法	金額
賃料収入	8,000円×10人×12カ月×0.9（空室率）	￥864,000
年間管理委託費	年間賃料収入の20％	▲￥172,800
電気代	1万円×12カ月	▲￥120,000
その他経費	1万円×12カ月	▲￥120,000
合計利益		￥451,200

あくまでも概算ですが、年間利益は451,200円でした。
初期費用にかかった270万円から割り出してみると、

451,200円（年間利益）　÷　270万円（初期費用）　×　100　=　16.71％

屋内型トランクルームの実質利回りは15％～20％程度と考えても差し支えないかもしれません。

屋外型レンタルボックス投資の利回り

屋外型のレンタルボックスは、屋外の土地にコンテナを設置して行うトランクルーム投資です。

アパート経営と同じように、土地活用の方法のひとつですが、大規模な工事や初期費用を必要としない点が大きなメリットです。

変形地や日当たりが悪い土地であっても、レンタルボックスとして活用することができます。

屋外型レンタルボックスの想定利回り

【50坪の土地を屋外型レンタルボックスにした場合】

■設定
・部屋数：20部屋
・1部屋あたりの平均賃料収入：0.8万円

■初期費用
・工事費等：650万円

■ランニングコスト
・管理委託費用：売上の20％
・その他（仲介手数料・広告宣伝費等）：月1万円

※満室経営ではなく、空室率20％を想定とした場合

こちらも、まずは年間の利益について計算してみましょう。

項目	計算方法	金額
賃料収入	8,000円×20人×12カ月×0.8（空室率）	￥1,536,000
年間管理委託費	年間賃料収入の20％	▲￥307,200
その他経費	1万円×12カ月	▲￥120,000
合計利益		￥1,108,800