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土地活用での等価交換の魅力とデメリットを解説

土地活用における等価交換

土地活用の手法の1つである「等価交換方式」では、開発会社と土地のオーナーが協力してマンションやビルなどの建物を建て、所有権の一部を等価になるよう交換し合って取得します。

等価交換方式には、手元資金が少なくても始められるなどのメリットがあります。土地活用での等価交換の概要やメリット・デメリットなどをお伝えします。

 

土地活用の等価交換とは

はじめに、土地活用の等価交換について、その概要や進め方などについて解説します。

等価交換方式を解説

土地活用の等価交換方式とは、オーナーが土地を提供し、デベロッパー（土地活用の専門会社）が主に建築費用を提供する仕組みです。オーナーはお金を使わずに土地の価値を建物に変えることができるため、初期投資を抑えられるのがメリットです。

土地オーナーは土地を提供する代わりに、完成した建物の一部（マンションの部屋など）を、出資した土地の価値に等しい割合で受け取ります。

方式には全部譲渡と部分譲渡があり、土地の所有者が複数人いる場合に選択される全部譲渡では土地全体を先に譲渡します。部分譲渡では建物取得分だけの土地を譲渡します。最終的な所有割合は同じになるため、土地の活用方法や権利関係に応じて選ばれます。

等価交換方式の流れ

等価交換方式の大まかな流れは以下のとおりです。

  1. 土地の提供：土地オーナーが建物を建てる土地を提供する
  2. 建築資金の提供：デベロッパーが、土地上の建築費を全額負担（オーナーは自己資金や借入れが不要）
  3. 権利の交換：建物の完成後、オーナーは提供した土地の価値に見合う分の建物の所有権（例：マンションの部屋）を取得

オーナーにとっては、現金を使わずに、土地を新たな収益源となる建物に変えられるという大きなメリットがあります。高額な初期投資を避けたい土地オーナーに適した方法です。

還元床面積を決める方法

等価交換方式（土地の等価交換）において、土地オーナーとデベロッパーがもらう建物の持分を「還元床」と呼びます。

この面積をどう分けるかは、おもに次の2つの計算方法で決められます。

  • 出資比率で決める方法
  • 売上から逆算して決める方法（売価還元）

出資比率で決める方法は、シンプルに「お金を出し合った比率」で分けます。
土地の価値とデベロッパーが払う建築費を比較し、それぞれの出資割合に合わせて、完成した建物の総面積を分配するやり方です。

例えば、土地が3億円、建築費が6億円（合計9億円）なら、オーナーの出資比率は3分の1です。総面積が3,000㎡の場合、オーナーの取り分（還元床）は1,000㎡（3,000㎡ × 1/3）になります。

一方、売価還元による方法は、デベロッパーが利益を出すための目標額を先に設定します。
目標額を達成するために必要な部屋数（面積）をデベロッパーが先に確保し、残った部屋をオーナーに渡す形で分配します。

売価還元による方法ではデベロッパーが有利な条件で床面積を確保しようとする可能性があるため、オーナーは土地の評価額が適正か、分配が公平かなどを、専門家と相談しながらしっかり確認することが大切です。

 

等価交換方式のメリット

メリット

ここでは、等価交換方式のメリットについて3つ紹介します。

手元資金が少なくても始められる

等価交換方式の大きなメリットは、手元資金が少なくても（またはゼロでも）土地活用を始められる点です。

デベロッパーが建物の建築費を全額負担するため、オーナーは土地を提供するだけで土地活用を実行できます。高額な初期投資や借入をする必要がありません。

提供した土地の価値に見合う分の完成した建物の一部（マンションの部屋など）を受け取り、賃貸経営などに利用できます。低リスクで収益性の高い資産を取得できるのが魅力です。

専門的な知識や経験がなくても始められる

専門知識や経験がない中で始めやすいのも等価交換方式の大きなメリットです。
この方式では、土地オーナーは土地を提供するだけで、建物の企画・設計・建築工事、さらには完成後の入居者募集といった専門的な実務は、すべてデベロッパーが主体となって進めます。

オーナーは煩雑な手続きや高い専門性が求められる業務をデベロッパーに任せられるため、知識や経験がなくても安心して土地活用を行えます。

金利が高めな時期でも土地活用しやすい

金利が高い時期でも始めやすいのが、等価交換方式のメリットです。
通常の土地活用では、建物を建てるために金融機関から多額の建築資金を借り入れる必要がありますが、金利が高いと利息の負担が増えるため、事業リスクが高まります。

しかし、等価交換方式ではデベロッパーが建築費を負担するため、オーナーは大きな借入れをせずに、土地を提供するだけで土地活用を行えるのが嬉しいポイントです。

オーナーは金利上昇のリスクや金利負担を負うことなく、高金利期でも安心して土地活用を始められます。等価交換方式での土地活用は、金利が高い時代によく利用される土地活用の1つです。

 

等価交換方式のデメリット

デメリット

次に、等価交換方式のデメリットについて解説します。

土地や建物の持分の配分を決定するのが難しい

持分（所有割合）の決定が難しい点が、等価交換方式のデメリットの1つです。
土地オーナーとデベロッパーの出資比率で建物と土地の権利配分が決まりますが、その比率の元となる土地の評価額や建築費の増減で、オーナーの取り分が大きく変動する可能性があります。

また、知識と経験を持つプロのデベロッパーに対し、素人のオーナーが不利な条件を提示されやすいという交渉上のリスクも少なくありません。
等価交換方式で土地活用をする際は、信頼できるパートナー選びが重要です。

収益は単独で所有するより下がる

収益が単独所有より下がることも等価交換方式のデメリットの1つです。
等価交換では、完成した建物をデベロッパーと共同で所有するため、オーナーが所有できる床面積（持分）が減ります。

等価交換が行われるような好立地の土地はの場合、オーナーが全額費用を負担して単独で建物を建てたほうが、収益率100％となり、より大きな利益を見込めます。

等価交換は初期投資のリスクを避けられますが、収益の一部をデベロッパーに譲る形になるため、単独での所有より収益性が下がる点に注意しましょう。

竣工後に相手方の方針が変わる可能性がある

等価交換方式のデメリットの1つには、竣工後にデベロッパーの方針が変わる可能性があることも挙げられます。

特に相手企業が大手の場合、担当者の異動は少なくありません。
その結果、開発時に合意していた細かな事項や理念が、後任者に引き継がれず反故にされる可能性もあります。

また、デベロッパーの合併などにより企業の経営方針自体が変わり、オーナーへの対応が急に雑になってしまうケースも考えられます。
契約書に記載されている事項については、内容をしっかり把握しておきましょう。

 

土地活用の等価交換でかかる税金

土地活用の等価交換でかかる税金には、譲渡所得税（所得税・住民税）、不動産取得税・登録免許税が挙げられます。
ここでは、各税金について解説しましょう。

譲渡所得税

等価交換は土地の譲渡（売却）と建物の取得（購入）を同時に行う取引とみなされ、土地の譲渡益（売却益）に譲渡所得税（所得税・住民税）が原則課税されます。

しかし、一定の要件を満たすと立体買換えの特例が適用され、税金の支払いを将来に繰り延べることが可能です。
特例は使えますが、非課税になるわけではなく、あくまで課税を先送りにする制度です。

不動産取得税・登録免許税

不動産取得税・登録免許税も課税されるケースがあります。
全部譲渡方式では、オーナーが土地のすべてをいったん売却した後に土地と建物の持分を買い戻すため、その土地の再購入時に不動産取得税や登録免許税が課税され、税負担が重くなるのが特徴です。

一方、部分譲渡方式は土地の一部のみを譲渡し、土地を再取得しないため、土地にかかるこれらの税金が回避できる分、税負担が軽減されるメリットがあります。

 

土地活用の等価交換に向いているケース

等価交換に向いている土地

ここでは、土地活用の等価交換に向いているケースと成功させる方法について解説します。

立地条件の良い土地を所有している

等価交換は立地条件の良い土地を所有している場合に特に向いています。

デベロッパーは、譲り受けた土地に建てた建物を賃貸などの方法で利益を出すため、駅近や都市部など、需要が高い好立地な土地が主要な対象です。
立地の悪い土地では、事業として成立しないため提案自体がないのが一般的です。

相続対策を考えている

相続対策を考えている場合も土地活用の等価交換は有効な手段となります。
土地のまま相続すると土地評価額に基づいた相続税が課税されますが、等価交換で賃貸用不動産を建てると評価額を大きく減らせるからです。

具体的には、貸家建付地（他人に貸すための家屋が建っている土地）や、小規模宅地等の特例が適用でき、相続税の負担を軽減できます。
また、相続人に安定的な家賃収入をもたらす資産を承継できるメリットもあります。

 

土地活用の相談先に迷ったら

土地活用を成功させるには、信頼できるパートナー選びが欠かせません。
相談先はハウスメーカーやデベロッパー、信託銀行などさまざまな企業がありますが、1社だけに決めず、必ず複数の会社に相談して各社のプランを比較検討しましょう。

パートナー選びでは、等価交換などの実績、社会的信頼性、そして長期的な事業を共に進められる担当者との相性が重要です。ご自身の目的（収益性確保、相続対策など）を明確にしたうえで、最適な事業パートナーを見つけましょう。

最適な土地活用は立地や地域ごとの需要などで変わります。ご心配であれば加瀬グループにご相談ください。

土地活用の実績がある加瀬グループでは、ご希望に合わせて最適な活用プランを提案いたします。理想の土地活用を実現しながら、安定した収益を得る方法を一緒に探していきましょう。

 

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加瀬グループ編集部
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