土地活用

2025.01.28

田んぼの土地活用ではどんなことができる？手続きと注意点を解説

田んぼの土地活用

田んぼを所有しているものの、耕作しないまま放置しているのであれば、活用して収益を上げたいと思う人も多いでしょう。しかし、田んぼは法律によって保護されており、所有者であっても勝手に活用することはできません。

田んぼで土地活用をするときの注意点と、どのような活用方法があるのかを紹介します。

1 田んぼを土地活用するときの注意点
2 田んぼでできる代表的な土地活用
3 田んぼの農地転用に必要な手続き
4 土地活用のお手伝いは加瀬グループへおまかせください

田んぼを土地活用するときの注意点

田んぼや畑などの農地を売買・賃借するとき、あるいは農地を農地以外にするときには「農地法」によって規制されているため、許可や届出が必要になります。ここでは、田んぼを土地活用するときの注意点について解説します。

土地活用には農地転用が必要

田んぼを田んぼとして使うのではなく、そのほかの用途で使用するには、農地転用という手続きが必要です。農地は「耕作の目的に供される土地（農地法第2条第1項）」と定義されており、不動産登記簿には「田」「畑」と登記されています。

農地法とは農地を保護（食料の安定供給）するために、転用や売買について規制する法律のことです。農地が適切に利用されるように調整することを目的としています。農地法の対象は「農地」と「採草放牧地（家畜の放牧を行う、あるいは肥料や飼料の材料となる草を取るための土地）」です。

農地の転用（農地法第4条）は各市区町村の農業委員会に申請しますが、次のような農地は原則、転用を認められないため注意しましょう。

農用地区域内農地（市町村が定める農業振興地域整備計画に基づいて農用地区域に指定された農地）
甲種農地（市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えた農地）
第1種農地（農用地区域内外の農地のうち、良好な営農条件を備えた農地）

建築基準法の制限を受けることがある

農地を宅地に転用する場合は農地法のほか、建築基準法の規制を受ける場合があります。そのため、農地転用をしても建築基準法の制限を受けて、建物が建てられないこともある点に注意しましょう。

たとえば、家を建てるには接道義務（敷地が建築基準法で認められた道路に面していること）を満たす必要があります。したがって、周囲が農地で道路に接していない農地には家を建てられません。宅地として利用できない場合は、駐車場など建物を建てない土地活用を行うことになります。

農地転用からの土地活用は税金が高くなる

農地は固定資産税が安いというメリットがありますが、農地転用をすると宅地並みの評価がなされるため、固定資産税が高くなってしまいます。

ただ、宅地の場合は住宅用地の特例が適用されるため、一般的な土地より固定資産税等が大幅に軽減されます。軽減される割合は次のとおりです。

	固定資産税
200㎡までの部分（小規模住宅用地）	課税標準額＝評価額×1/6
200㎡を超える部分（一般住宅用地）	課税標準額＝評価額×1/3

しかし、駐車場など事業用として活用するときは特例が適用されないため、固定資産税を抑えられません。土地活用をするときは、固定資産税がどのくらいかかるのかも把握してから行いましょう。

相続した田んぼの活用には相続登記が必要

相続で取得した田んぼの場合、そのままでは活用できません。相続により田んぼ（土地）の所有者が変わるため、最初に相続登記を行います。2024年4月1日から相続登記は義務化され、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが必要です。

正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料の適用対象になるため注意しましょう。

田んぼでできる代表的な土地活用

田んぼを転用すれば、ほかの用途でも使えるようになります。ここではどのような土地活用ができるのか、代表的なものを紹介しましょう。

賃貸住宅（アパート、マンション）

田んぼを賃貸住宅として土地活用する

田んぼの跡地をアパート、マンションなど賃貸住宅を建てたときの、メリット・デメリット、収益性は次のとおりです。

メリット	・資産を残せる・相続税対策効果が大きい
デメリット	・初期費用が高い・修繕費が高額・管理の手間がかかる
収益性	・高い

賃貸住宅は資産を次世代に残せ、相続税対策効果が大きく収益性が高いのがメリットです。ただし、初期段階の投資費用や修繕費が高い傾向があり、管理の手間がかかります。

駐車場

田んぼを駐車場として土地活用する

駐車場として田んぼを土地活用するメリット・デメリット、収益性は次のとおりです。

メリット	・投資リスクが低い・収益が安定している・管理に手間がかからない
デメリット	・固定資産税の軽減措置を受けられない・競合が多い
収益性	・低い

駐車場は初期費用や維持費用を抑えられるうえに、投資リスクが低いというメリットがあります。収益が安定しており、管理にも手間がかかりません。

デメリットは収益性が低く、固定資産税の軽減措置を受けられないため税額が高くなる点です。初期費用が安価であることから参入しやすいため、競合が多い傾向もあります。

トランクルーム

田んぼをトランクルームとして土地活用する

トランクルームとは、荷物を預けられるスペースのことです。駅近でない住宅地などでも開業できます。トランクルームとして田んぼを活用する際のメリット・デメリット、収益性は次のとおりです。

メリット	・初期投資費用や修繕費が安い・管理の手間があまりかからない・利用者とのトラブルが少ない
デメリット	・収益化までに時間がかかる傾向がある・相続税などの節税効果が低い・保管物の盗難・破損のリスクがある
収益性	・低い

トランクルームは初期費用や修繕費が安く、管理の手間があまりかからないことから不動産投資の初心者でも参入しやすい土地活用方法です。賃貸物件のような利用者とのトラブルもほぼないため、ストレスを感じないでしょう。

デメリットは収益化までに時間がかかる傾向があり、相続税などの節税効果や収益性が低い点です。顧客からの預かり品は、盗まれないように保管する必要があります。

太陽光発電

田んぼを太陽光発電として土地活用する

太陽光発電も田んぼの土地活用として有効な方法です。メリット・デメリット、収益性は次のとおりです。

メリット	・初期費用が安い・長期的に安定収入を得られる・維持費が安く手間がかからない
デメリット	・自然災害や盗難リスクがある・初期費用の回収に時間がかかる
収益性	・やや低い

太陽光発電はアパート投資などより初期費用が安く、安定した収入を長期的に得られるのがメリットです。維持費も安価で管理の手間をかけずに投資を行えます。デメリットは自然災害や盗難リスクが高い点です。外に設置されているため、台風などの風水害で損害を受けたり、盗まれたりするおそれがあります。

初期費用の回収に10年ほどかかるため、短期的に投資したい人には向いていません。収益性も不動産投資のなかでは、やや低いほうです。

高齢者施設

田んぼを高齢者住宅として土地活用する

高齢化社会で需要が見込まれているのが高齢者施設です。田んぼの土地活用としても利用できます。土地活用した場合のメリット・デメリット、収益性は次のようになります。

メリット	・収益が安定している・固定資産税を軽減できる・立地の悪い土地でも運営できる
デメリット	・初期費用が高い・事業者撤退のリスクがある
収益性	・収益性必ずしも高くない

高齢者施設は収益が安定しているうえに、住宅用地の特例を受けられるため固定資産税を軽減できます。駅から遠い土地でも運営できます。

デメリットは、施設を建築するのに高額な費用がかかることです。運営していた事業者が撤退してしまうと、賃料を受け取れなくなる点にも注意しましょう。収益性が必ずしも高くないことも留意してください。

資材置き場

田んぼを資材置場として土地活用する

資材置き場として田んぼの土地を活用する場合のメリット、デメリット、収益性は次のとおりです。

メリット	・長期的に安定収入が得られる・初期費用がかからない・別の土地活用に転用しやすい
デメリット	・節税効果が低い・近隣トラブルが発生する可能性がある
収益性	・低い