土地活用

2026.03.27

土地活用でテナント経営は儲かる？メリット・業態・失敗しない進め方を解説

遊休地や相続した土地を収益化する手段として、テナント経営が注目を集めています。賃料水準の高さや管理の手軽さなど、アパート経営とは異なる魅力がある一方で、空室リスクや商圏（集客が見込める範囲）への依存など固有の課題も存在します。

テナント型土地活用の基本から立地別の業態選び、事業方式の比較、成功のポイントについて解説します。

1 土地活用でテナント経営とは？基本をわかりやすく解説
2 土地活用でテナントを建てるメリット
3 土地活用でテナントを建てるデメリット・リスク
4 土地の立地別｜おすすめテナント業態
5 テナント土地活用の主な事業方式
6 テナント土地活用を成功させるポイント
7 土地のテナント活用の相談は加瀬グループまで

土地活用でテナント経営とは？基本をわかりやすく解説

土地活用の選択肢はアパート・マンション経営から駐車場、太陽光発電まで多岐にわたりますが、テナント経営は「事業者に対して空間を貸す」という点で、他の手法とは一線を画します。

まずは、テナント型土地活用の基本的な概念と、他の方法との違いを整理します。

テナント型の土地活用とは

テナント型の土地活用とは、店舗・オフィス・クリニックなどの事業用建物を建設し、法人や事業者に賃貸することで収益を得る方法です。借主は個人ではなく原則として事業者であり、「自社の事業運営のために空間を借りる」という目的が明確なため、賃貸借関係が比較的整然としているのが特徴です。

建物を自己保有して賃貸する「賃貸収入型」と、土地のみを貸し出して借主が建物を建てる「地代収入型」の二つに大きく分かれます。

アパート・マンション経営との違い

住居系の土地活用との最も大きな違いは、借主の属性と賃料水準にあります。住居の場合は個人が借主となりますが、テナント経営では法人・事業者が借主です。事業者は事業継続のために賃料を安定して支払う可能性が高く、また賃料水準もアパート・マンション経営と比べて高額になるケースが多いとされています。

その一方で、一度空室になると次のテナントを探すまでに時間がかかりやすく、住居系とは異なるリスクがあります。

テナント物件の主な種類

テナント物件は大きく三つの種類に分けられます。それぞれの特徴について紹介します。

店舗

飲食店・美容室・コンビニ・ドラッグストアなど、消費者と直接接する業態が入居する物件です。

顧客の集客力が売上に直結するため、立地の良し悪しが賃料水準に大きく影響します。一般的に、物販店はサービス店より坪単価が高く設定されやすいとされています。

オフィス

企業の事務所として利用される物件です。

店舗と比べると立地条件の許容度がやや広く、駅からのアクセスや交通利便性が重視されます。賃料単価は貸店舗より低くなる場合が多いものの、入居後の転退去が少なく、安定的な収益が見込みやすいのが特徴です。

ロードサイド店舗

幹線道路沿いや国道・県道に面した土地に建つ、車でのアクセスを前提とした大型店舗です。

コンビニ・ドラッグストア・ファミリーレストランなどのチェーン店が主な入居候補となります。広大な駐車場を確保できる土地でなければ活用が難しい反面、チェーン系企業との長期契約が成立した場合は安定した収益を期待しやすいタイプです。

土地活用でテナントを建てるメリット

テナント型土地活用の強みは、収益性の高さと管理効率のバランスにあります。住居系とは異なる賃貸構造が、土地オーナーにとってのメリットです。以下に主要な点を見ていきましょう。

住居より賃料単価が高く高収益が期待できる

前述のとおり、テナント賃料はアパート・マンション経営と比べて高く、投資回収期間の短縮につながります。立地条件と業態が合致した場合には、住居系では得られない収益水準を実現できる可能性があるというのは大きなメリットでしょう。

スケルトン貸しで初期コストを抑えられる

テナント物件では、内装を施さないスケルトン状態で引き渡す「スケルトン貸し」が一般的です。内装工事はテナント側が行うため、オーナーは建物の躯体・設備を整えるだけでよく、初期投資を大幅に抑えることができます。

また、原状回復義務も借主側が負担するケースが多く、退去後のランニングコストも居住用と比べて低く抑えやすい構造になっています。

長期契約になりやすく安定収入につながる

事業者は店舗の内装や設備に自ら多額の投資をするため、短期間での退去は経済的に不合理です。そのため、テナント賃貸は3年〜10年以上の長期契約になるケースが多く、安定したキャッシュフローが見込めます。

特にコンビニやドラッグストアなどのチェーン系企業との契約では、出店計画が明確なため、長期にわたる安定収入を期待しやすいといえます。

管理の手間が少ない

住居系の賃貸では、入居者の入れ替わりごとに清掃・修繕・広告などの手間と費用が生じます。テナント経営では借主が事業者であるため、設備の維持管理を借主側が担うことが多く、オーナーとしての管理負担は相対的に軽くなります。

また、入居期間が長ければ長いほど、管理にかかる手間や費用は分散されます。

土地活用でテナントを建てるデメリット・リスク

もちろん、テナント経営にはリスクも存在します。高収益の裏側にあるデメリットを正しく理解しておくことが、判断を誤らないための重要なステップです。

空室が長期化しやすい

住居の場合、空室になっても比較的短期間で次の入居者が見つかりやすいですが、テナントは「その業態・その場所で事業を行いたい」というニーズが一致しなければ成約に至りません。

出店エリアを絞り込んで展開するチェーン系企業の撤退後は、特定の間取りや設備に依存した物件が残り、次のテナント探しに数カ月から1年以上かかるケースも珍しくありません。

業態によって建物の汎用性が低い

飲食店向けに設計した厨房設備や、クリニック向けに施した内装・設備は、他の業態に転用しにくいことがあります。テナントが撤退したあとに汎用的な次の借主が見つからない場合、大規模なリノベーションが必要になるリスクがあります。

最初の設計段階で転用可能性を意識しておくことが重要です。

景気や商圏の影響を受けやすい

テナントの事業が成立するかどうかは、その土地の商圏力に大きく左右されます。近隣に競合施設が増加したり、人口が流出したりすることで商圏が縮小すると、入居している事業者の売上が悪化し、賃料交渉や撤退につながる可能性があります。

契約トラブルが起きる可能性

事業者との賃貸借契約は、住居系に比べて契約条件が複雑になりやすく、原状回復の範囲・解約予告期間・保証金の扱いなど、細部の解釈の食い違いがトラブルに発展することがあります。

特に事業用定期借地権を設定している場合、借主が経営破綻すると建物の撤去や費用負担をめぐる問題が生じる可能性があるため、契約前の与信確認と専門家によるチェックが不可欠です。

土地の立地別｜おすすめテナント業態

テナント経営の成否を左右する最大の要素は「立地」です。同じ業態でも、立地によって収益性は大きく変わります。ここでは、主要な立地別にどのような業態が向いているかを整理します。

ロードサイドの土地に向いているテナント

幹線道路沿いや国道・県道に面した土地は、車での集客を前提とした業態に適しています。広い駐車場を確保できることが条件になりますが、需要が高いチェーン系企業と長期契約を結べれば、非常に安定した収益源になります。

コンビニ

コンビニチェーンは出店候補地を全国規模で常に探しており、ロードサイドの視認性が高い土地は積極的に打診が来ることがあります。土地の賃貸にとどまらず、建物の建設協力や事業用定期借地権での契約も選択肢に入るため、土地オーナーの初期投資を抑えられるケースがあります。

飲食チェーン

ファミリーレストランやファストフード店は、交通量が多く視認性に優れたロードサイドを好みます。売上と家賃のバランス（賃料負担率）を厳格に管理するチェーン企業が多く、出店条件が折り合えば安定した長期契約につながります。

ドラッグストア

ドラッグストアは調剤薬局機能を兼ねるケースが増えており、近年の出店意欲は旺盛です。ある程度の面積（300坪以上が目安）と駐車場を確保できるロードサイドが主な出店候補です。物販中心のため坪あたりの売上効率が高く、賃料負担率を適正に維持しやすい業態といえます。

駅前・商業地に向いているテナント

駅前や商業集積地は、徒歩圏の集客力が高く、オフィス需要から日常消費まで多彩なテナントのニーズが重なるエリアです。

オフィス

企業の事務所として活用するオフィス賃貸は、駅からの距離・エレベーターの有無・床荷重などのスペック要件が重視されます。近年のリモートワーク普及により需要の変化も見られますが、都市部の駅近物件については依然として根強い需要があります。

美容室・サロン

美容室や各種エステ・マッサージサロンは、内装への独自投資が大きく、一度入居すると長期に渡って営業を続ける傾向があります。駅前の小規模物件にも対応しやすく、オーナーとの良好な関係が築ければ安定した賃貸関係が続きやすい業態です。

飲食店

駅前の飲食店は立地による集客力が収益を左右します。路面に面した1階物件は特に賃料の上昇が続いており、インバウンド需要や観光需要の回復を背景に、主要都市では新型コロナウイルス流行前を上回る賃料水準が形成されつつあります。

住宅街に向いているテナント

住宅地エリアでは、派手な集客力よりも「生活圏内の需要に応える」サービス業態との相性がよく、地域住民に根ざした安定経営が期待できます。

クリニック

内科・小児科・歯科・皮膚科などのクリニックは、住宅街において長期にわたり安定した需要が見込まれる業態です。医療機器のレイアウトを含む内装工事に多額の投資を行うため、退去のリスクが低く、10年以上の長期契約になるケースも少なくありません。

学習塾

子育て世代が多い住宅地では、学習塾や習い事教室への需要が安定しています。大掛かりな内装を必要とせず、比較的標準的な区画でも対応しやすいため、物件としての汎用性も保ちやすいというメリットがあります。

保育施設

保育所や学童クラブなどの子育て支援施設は、行政の補助制度と連動して運営されることが多く、安定した事業継続性を期待することができます。国や自治体の認可要件を満たす物件設計が必要ですが、一度入居した施設の退去率は低く、長期的なパートナーとして位置づけられます。

テナント土地活用の主な事業方式

テナント型の土地活用にはいくつかの事業方式があり、それぞれ初期投資額・収益水準・リスク分担が異なります。どの方式を選ぶかは、土地の特性やオーナーの資金力・リスク許容度によって変わります。

自己建築方式（自分で建物を建てる）

オーナーが自ら資金を調達して建物を建設し、完成後にテナントを誘致する最もオーソドックスな方式です。

建物の所有権をオーナーが持つため、高い賃料収入を得られる一方、建設費の調達リスクや、テナントが決まらない場合の空室リスクは全てオーナーが負うことになります。建物のデザインや仕様をオーナーが主導できるため、将来的な転用も含めた自由度は最も高い方式といえます。

建設協力金方式

入居を予定するテナント企業が建物建設費を建設協力金として土地オーナーに無利子または低利で貸し付け、オーナーはその資金で建物を建設してテナントに賃貸する方式です。

実質的には銀行融資より長期・低利の資金調達が可能になるため、金融機関への依存を抑えながら建物を保有できるメリットがあります。

建物の所有権はオーナーにあるため、テナントが撤退した後も物件を他の用途に転用できる点も利点です。ただし、テナントの経営が悪化した場合、建設協力金の返還原資となる賃料が滞るリスクがある点には注意が必要です。

事業用定期借地権方式（土地のみ貸す）

建物を建てずに土地のみを事業者に賃貸する方式です。

借地借家法第23条に基づく事業用定期借地権は契約期間が10年以上50年未満と定められており、期間満了後は更地での返還が原則となります。

地代は立地や用途、契約条件によって大きく異なりますが、実務上は更地価格に対して数％程度を目安に設定されるケースが多いとされています。例えば更地価格が1億円で地代が5％の場合の場合、年間の地代は500万円程度になる計算です。建物投資が不要なため初期リスクが低く、契約満了後は確実に土地が返還される安心感がある反面、自己建築方式と比べると収益水準は低くなります。

サブリース（一括借上げ）

管理会社や専門事業者が土地・建物を一括で借り上げ、エンドユーザーへの転貸・運営を代行する方式です。

オーナーは管理会社から固定賃料を受け取るため、空室リスクを軽減できる反面、直接賃貸と比較すると収益率は下がります。管理会社の経営状況に収益が左右されるリスクもあるため、契約内容の精査と相手先の与信確認が重要です。

テナント土地活用を成功させるポイント

テナント型土地活用で長期的な収益を確保するには、計画の初期段階から戦略的な視点が求められます。以下に、成功確率を高めるための実践的なポイントを挙げます。

商圏調査と立地分析を行う

「どのような事業者が出店したいと思うか」という視点から逆算して土地の価値を評価することが出発点です。交通量・人口動態・競合施設の有無・購買力などを数値で把握した上で、どの業態を誘致するかを検討することが重要です。

近年は民間の商圏分析ツールが充実しており、自治体が公開する人口統計データと組み合わせることで、精度の高い調査が可能になっています。

需要の高い業態を選ぶ

時代の潮流と地域特性が重なる業態を選ぶことが、安定した稼働率維持につながります。少子高齢化が進む地域では医療・介護・保育関連の需要が高まり、インバウンド消費が旺盛なエリアでは飲食・物販系のニーズが強くなります。

将来的な建て替えや転用を視野に入れながら、現時点で需要の高い業態との契約を優先することが賢明です。

専門会社やデベロッパーに相談する

テナント誘致には、候補となる業態ごとの出店基準・交渉ノウハウ・法律・税務の知識が必要です。自力での誘致には限界があるため、商業施設の開発実績を持つデベロッパーや、事業用不動産に精通した専門会社に早期に相談することを強くおすすめします。

特に建設協力金方式や事業用定期借地権方式を採用する場合は、契約書の精度が将来のトラブル防止に直結するため、専門家のサポートは欠かせません。

長期的な出口戦略を考える

テナント経営は10年・20年単位の長期事業です。現在のテナントが退去した後、建物をどう活用するか、土地をいつどのような方法で処分または転用するかという出口戦略を、事業開始時点から念頭に置いておくことが重要です。

特定の業態に特化した設計は短期的な誘致には有利ですが、長期的な汎用性を犠牲にする場合があります。相続が発生する可能性も踏まえ、家族や税理士とともに資産として管理する視点を持つことが、テナント経営の真の成功につながります。

土地のテナント活用の相談は加瀬グループまで

テナント型の土地活用は、立地や商圏、誘致する業態によって収益性が大きく変わります。自己判断だけで計画を進めると、空室リスクや建物の汎用性の問題が生じることもあります。土地の特性に合ったテナント業態や事業方式を見極めるためには、専門会社への相談が重要です。土地のテナント活用を検討している方は、加瀬グループまでお気軽にご相談ください。