店舗活用

2025.05.26

効果的なテナント募集とは？オーナー必見！テナントの空きを埋める方法

効果的なテナント募集

飲食店などの事業向けの賃貸物件を運営している人にとって、空きテナントは深刻な問題です。アパートやマンションと比べて、借主になる人が少なく、空室になってから埋まるまで時間がかかるおそれがあります。その間、賃料収入がないため、資金繰りの不安があります。

どうすれば効率よくテナントを募集できるでしょうか。悩めるオーナーへ、効果的なテナント募集の方法を解説します。

1 空きテナントは死活問題！
2 効果的なテナント募集の方法
3 テナントを募集するときの注意点
- 3.1 保証金を安くするとリスクになる
- 3.2 審査の基準をゆるめすぎない
4 空きテナントが埋まらないときの最終手段
5 テナント募集のお悩みは加瀬グループへ！

空きテナントは死活問題！

オーナーにとって、テナントが空いてしまっている状態は死活問題です。テナントの賃料が入らないと収入を得られないため、賃貸経営が立ち行かなくなるおそれがあります。

主な空きテナントの問題点は次のとおりです。

収益を得られない
キャッシュフローの悪化
物件価値の低下

テナントがいないと賃料が入らないため、収益を得られません。しかし、物件を維持するための固定費（固定資産税・管理費など）はかかるため、資金繰りが悪化します。不動産投資ローンを利用して物件を購入していた場合は返済資金にも困るでしょう。

そのためオーナーは固定費やローン返済金を支払うために、自分の貯金を崩すなどして持ち出しが増えることになります。オーナーの資産はどんどん目減りするため、資産額が減少し、キャッシュフローが悪化します。

空室期間が長引くと投資回収の期間が大幅に遅れるため、事業計画が狂ってしまうことにもなりかねません。空室が目立つ物件は収益性が低いと判断されやすいため、売却する際、市場における評価額が下がるリスクも考えられます。

効果的なテナント募集の方法

テナントに入居してもらうには募集をかける必要があります。ここでは、効果的なテナント募集の方法を紹介します。

Web広告を活用する

テナント募集でWeb広告を活用するのは効果的な方法です。近年のユーザーは、最初にインターネットで下調べをしてから不動産会社に出向くケースが多く見受けられます。

テナント募集におけるWeb広告の種類としては、主に次のものが挙げられます。

不動産ポータルサイトへの有料掲載
SNS広告など

不動産ポータルサイトに広告を掲載すると、テナントを探しているユーザーに直接アプローチできるため、早めにテナントが見つかる可能性があります。最近はインスタグラムなどで賃貸物件を探す人も増えており、SNS集客に力を入れている不動産会社も珍しくありません。

新聞の折り込み広告を利用する

新聞の折り込み広告も効果的な募集方法です。物件が所在する地域の住民に募集情報を届けられるため、ターゲットを絞り込めます。新聞を開くと広告が目に入るため、ほかの広告メディアに比べて見てもらえる可能性が高いでしょう。新聞は媒体のなかでも信頼性が高いため、広告への信頼感にもつながることも期待できます。

広告を掲載するときは、ターゲット層が購読していると考えられる新聞を選ぶことがポイントです。

不動産会社へ依頼する

不動産会社に募集を依頼するのもよい方法です。不動産会社は独自のネットワークや専門性を持っているため、効率的にテナント探しをしてくれます。物件情報の作成や広告掲載、内見対応、契約手続きなどを代行してくれるため、オーナーの時間と労力を大幅に削減できるのがメリットです。

不動産会社にREINS（レインズ）へ登録してもらうと、ほかの不動産会社と物件情報を共有できるため、早くテナントが見つかる可能性があります。REINDSとは、不動産会社間で物件情報を共有する仕組みのことです。

ただし、REINSへの登録は賃貸物件だと義務ではないため、オーナーのほうから依頼してみましょう。

屋外に看板やポスターを設置する

物件の屋外に看板やポスターを設置すると、地域住民や近隣を通行する人々に対して直接的に物件の存在をアピールできるため、有効な募集方法です。視覚的なインパクトを与えやすく、物件の場所を具体的に示せるのでテナント募集していることを大々的にアピールできます。常に屋外で情報が見えるため、潜在的なテナントの目に触れる機会も増えるでしょう。

看板やポスターを設置する際は、人通りや交通量が多い場所を選ぶことをおすすめします。大きな文字や鮮やかな色使いでデザインして、ひと目でテナント募集とわかるようにすると効果を期待できます。

テナントを募集するときの注意点

テナント募集はオーナーにとって重要な営業活動のため、成功するにはさまざまなことに注意する必要があります。テナントを募集するときの注意点について解説します。

保証金を安くするとリスクになる

テナントの保証金とはテナントがオーナーに対して預け入れるお金のことで、居住用物件の場合は敷金にあたります。テナント募集をする際に保証金を低く設定するのは、リスクになるため注意しましょう。

理由としては、保証金の金額が不十分な場合は、賃料の滞納や汚損があったときに弁済されないおそれがあるためです。特に事業用物件の場合、原状回復義務はテナント側にあるため、退去時の精算の費用が通常の居住用物件より高くなる傾向があります。そのため、オーナーは原状回復工事にかかる費用の担保として十分な金額を預かっておくと安心です。

審査の基準をゆるめすぎない

テナント募集において入居希望者の審査基準をゆるめてしまうことは、後々のトラブルの種を蒔くことになりかねません。審査基準をゆるめてしまうと、次のようなリスクを抱えるおそれがあります。

賃料滞納リスク
近隣テナントや住民とのトラブル発生リスク　など

収入が不安定なテナントを入れてしまうと毎月の賃料を回収できず、賃貸経営に支障が出ることが考えられます。滞納が長期化すると、回収するのが難しくなるのでテナントに賃貸保証会社に加入してもらうことが必要です。

騒音や迷惑行為を起こすリスクのあるテナントを入居させると、近隣テナントや住民とのトラブルが発生する確率が高まるため、信頼性の高いテナントと契約します。空室期間が長いと審査基準をゆるめがちになりますが、トラブルが発生するとオーナーに大きな負担がかかるため、慎重に審査しましょう。

空きテナントが埋まらないときの最終手段

空きテナントが埋まらないとき

空きテナントが長期間埋まらない状況は、オーナーにとって非常に深刻な問題です。空きテナントが埋まらないときの最終手段を解説します。

家賃を下げる

まず、挙げられるのは家賃を下げることです。周辺相場を下回る賃料に設定し、テナントが入りやすい状況を設定します。礼金・敷金などを無料または大幅に減額する、フリーレント期間を長く設けるなど、初期費用を低くすると入居のハードルが下がるため、テナントが入る可能性が高まります。

ただし、あまりにも家賃を低く設定してしまうと質の低いテナントが入居することもあるため、適切な価格の範囲内で募集するようにしましょう。

審査基準を緩和する

審査基準を緩和することも最終的な手段のひとつです。ターゲットが幅広くなるため、入居テナントの候補が増えるでしょう。ただし、入居条件をゆるめると短期的には入居につながる可能性を高められますが、長期的に見ると、リスクやトラブルが発生することもあるため注意が必要です。

審査基準の緩和は最終手段であり、リスクとリターンを十分に天秤にかけて判断することが重要です。収入が不安定、あるいは過去に滞納歴のある事業主は避けて、できるだけ質のよいテナントを入れるようにしてください。

サブリース（転貸）

空室リスクに悩むときは、不動産管理会社などにサブリースで物件を一括で借り上げてもらう方法もあります。空室問題も解消でき、管理業務を委託できるのがメリットです。オーナーの負担が大幅に軽くなるでしょう。ただし、サブリースの場合は賃料が相場よりも低くなることが多いため、通常の経営より収益が低くなることがあります。

サブリース会社を選ぶ際は後々トラブルが発生しないように、信頼性や実績を十分に調べ、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

不動産投資家への売却

募集をかけても良質なテナントが見つからず、このまま賃貸経営を続けていくのが不安な場合は、不動産投資家への売却も選択肢のひとつです。不動産投資家へ売却すれば、まとまった資金を手にできるだけでなく、空室リスクや将来への経営不安から解放されます。売却して得た資金はほかの投資や事業に活用するのもよいでしょう。

不動産投資家への売却を成功させるには、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握しましょう。