トランクルーム

2024.06.26

2024.06.25

土地活用でトランクルーム経営を始める方法｜初期費用、メリット・デメリットは？

トランクルーム経営の基礎知識

土地活用にはさまざまな方法があり、トランクルーム経営もそのひとつです。トランクルーム経営は簡単そうに見えるかもしれませんが、投資である以上、メリットとデメリット、リスクなどをしっかりと把握することが大切です。

トランクルーム経営を始めるにあたって、知っておくべき基本的なポイントを解説します。

1 トランクルーム経営の基礎知識
2 トランクルーム経営のメリット、デメリット
- 2.1 トランクルームのメリット
- 2.2 トランクルームのデメリット
3 トランクルーム経営に適した土地や不向きな土地の特徴
- 3.1 トランクルーム経営に適した土地
- 3.2 トランクルーム経営に不向きな土地
4 トランクルーム経営で失敗しないための注意点
5 トランクルーム経営は加瀬グループに相談を

トランクルーム経営の基礎知識

まずは、トランクルーム経営の基礎知識を身につけましょう。

トランクルーム経営とは？

土地活用としてのトランクルーム経営とは、輸送用のコンテナを収納スペースとして貸し出し、その賃料を得ることで収益を上げる事業のことです。アパートやマンションなどの賃貸住宅と比較すると初期費用を抑えられるため、土地活用初心者でも気軽に始められる土地活用のひとつです。

トランクルーム経営は、利用者と賃貸借契約を締結し、毎月賃料をもらうことで収益が発生します。一般的に、トランクルームの契約は長期になる傾向があるため、利用者が決まると安定して収益を得ることが可能です。

トランクルームの運営方式

トランクルームの経営方法には、一般的に次の3つがあります。

管理委託方式
一括借上げ（マスターリース）方式
事業定期借地方式

管理委託方式は、トランクルームの運営や管理を運営会社に委託する経営方法です。利用者からのクレーム対応や契約手続きなど業務のすべてを運営会社に委託するため、手間をかけずにトランクルームを経営できます。その一方で、土地の所有者が空室リスクを負うため、トランクルームの稼働率が下がると得られる収益も減ってしまいます。

一括借上げ（マスターリース）方式は、運営会社がトランクルームを一括で借り上げる経営方法です。毎月一定の賃料を得られるため、稼働率に関わらず安定して収入を得られます。ただし、賃料は相場の80％から90％程度に設定されることが多いため、満室稼働した場合に得られる収入は少なくなってしまいます。

事業定期借地方式は、土地所有者が運営会社に対して土地を貸し出し、地代を得る経営方法です。トランクルームの建設や運営、管理は運営会社が行うため、土地を整備すればすぐに始められます。その一方で、毎月得られる収入が地代のみとなるため、管理委託方式や一括借上げ（マスターリース）方式よりも得られる収入は減ってしまいます。

トランクルームの初期費用

屋外型トランクルームを経営する際にかかる初期費用は、規模によって異なりますが300万～500万円程度です。内訳と費用の目安は、次のとおりです。

トランクルーム本体：1基あたり60万～100万円程度
設置工事費用：80万～100万円程度
整地費用：1坪あたり1万～1万5,000円程度
インフラ工事費用：30万円程度
防犯カメラ設置費用：10万～20万円程度
看板設置費用：15万～20万円程度

なお、事業定期借地方式でトランクルームを経営する場合、運営会社がトランクルームを建設するため、初期費用は土地の整備費用のみとなります。「お金をかけずに土地活用したい」と考えているのであれば、事業定期借地方式を検討してもよいでしょう。

トランクルーム経営のメリット、デメリット

トランクルーム経営のメリット・デメリット

トランクルーム経営を土地活用として行うメリット、デメリットを紹介します。

トランクルームのメリット

トランクルーム経営のメリットには、次の4点を挙げられます。

初期費用が少ない
多くの土地で活用できる
土地の転用が容易
管理の手間が少ない

トランクルーム経営のメリットは、賃貸住宅などの土地活用と比較すると初期費用が少ない点です。賃貸住宅の場合、数千万～数億円の初期費用がかかりますが、トランクルームは300万～500万円程度の初期費用で土地を活用できます。また、立地条件が経営に与える影響が少ないため、日当たりの悪い土地や周辺に嫌悪施設（墓地や工場など）がある土地でも活用が可能です。

そのほかにも、別の土地活用を検討する際に転用が簡単にできる、管理の手間が少ないなどのメリットがあります。

トランクルームのデメリット

トランクルーム経営のデメリットには、次の2点があります。

賃貸住宅よりも収益性が低い
節税効果が低い

トランクルームは、初期費用を抑えられる一方、収益が少ないローリスク、ローリターンな土地活用です。そのため、賃貸住宅と比較すると、収益性が低くなります。また、トランクルーム経営の場合、賃貸住宅のメリットである固定資産税や相続税の節税効果を受けられません。

「より多くの収益を得たい」「節税効果を受けたい」と考えているのであれば、ほかの活用方法を検討しましょう。

トランクルーム経営に適した土地や不向きな土地の特徴

トランクルーム経営に適した土地

トランクルームを始めるにあたって、どのような土地が経営に向いているのかを把握しておくことが大切です。トランクルーム経営に適した土地、不向きな土地を紹介します。

トランクルーム経営に適した土地

トランクルーム経営に適しているのは、次の条件に当てはまる土地です。

間口が広い
賃貸住宅としての活用が難しい
住宅街やオフィス街など倉庫需要が見込める

屋外型トランクルーム利用者の多くは車を利用して搬入出を行います。そのため、間口が広く車での出入りがしやすい土地が、経営に適しているといえるでしょう。また、住宅街やオフィス街などの倉庫需要が見込まれる土地、日当たりが悪いなど、賃貸住宅としての活用が難しい土地もトランクルーム経営に適しています。

ただし、たとえ住宅街やオフィス街にあったとしても、すでにトランクルームが供給過多である、治安が悪いといった理由で経営に失敗してしまうことがあります。トランクルーム経営を検討するときは、市場調査をしっかりと行いましょう。

トランクルーム経営に不向きな土地

次の条件に当てはまる土地は、トランクルーム経営に不向きな土地です。

用途地域を満たさない
駅前など利便性が高い

都市計画法では13種類の「用途地域」が定められ、トランクルームを建設できる地域と、建設できない地域が決められています。

トランクルームは「倉庫業を営まない倉庫」に該当し、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」では建設できません。トランクルームを検討する際は、用途地域を必ず確認しましょう。

また、駅前や商業施設の利便性が高い土地はトランクルームに活用できる一方、賃貸住宅として活用することも十分可能です。そのため、収益性の高い活用を行いたいと検討する場合は、トランクルームよりも賃貸住宅のほうが向いていると考えられます。

トランクルーム経営で失敗しないための注意点

トランクルーム経営の注意点

トランクルーム経営で失敗しないために、次の注意点に気をつけましょう。

稼働率が低くなりやすい
ランニングコストを考えて収支計画を立てる
セキュリティ対策をしっかり行う

稼働率が低くなりやすい

トランクルームは、賃貸住宅よりも市場規模が小さい活用方法です。そのため、一度利用者が抜けてしまうと、次の利用者が見つからず稼働率が低くなることも少なくありません。

トランクルームを経営する場合は、稼働率が低くなるケースを想定しておく必要があります。空室が発生した場合でも、問題なく経営できるかシミュレーションをしましょう。

ランニングコストを考えて収支計画を立てる

トランクルームの経営では、次のランニングコストが発生します。

固定資産税：固定資産税評価額の1.4％
管理費：売上の15～20％程度（管理委託方式で運営する場合）
光熱費：1万～2万円程度

赤字経営にならないよう、ランニングコストがいくらかを踏まえた収支計画を立てましょう。自分で収支計画を立てるのが不安な人は、不動産会社などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

セキュリティ対策をしっかり行う

トランクルーム経営では、利用者が安心して使えるよう、セキュリティ対策をしっかりと行う必要があります。セキュリティ対策が十分でないトランクルームは、犯罪リスクだけでなく、利用者から敬遠されてしまって空室リスクが高まってしまいます。安定したトランクルームを行うためにも盗難や破損のリスクに備えて、セキュリティ対策をしっかりと行いましょう。