アパート経営は儲かる？儲からない？具体的な仕組みや失敗しないためのコツを紹介
「アパート経営は儲からない」と耳にすることがありますが、アパート経営の仕組みを正しく理解していれば、十分な収入を得ることは可能です。
ここでは、アパート経営が儲からないと言われる理由を具体的な経営の仕組みと合わせて解説します。また、失敗しないためのコツも紹介するので、儲かるアパート経営を実現させましょう。
目次
アパート経営は儲かる？儲からない？
アパート経営の仕組みを詳しく理解すれば、儲かるアパート経営を行うことも可能です。
儲かるアパート経営とは
そもそも儲かるアパート経営とは、どのような状態なのでしょうか。
実際は、収入と支出のバランスを考えることが大切です。家賃収入が多い＝儲かるアパート経営ではありません。家賃収入から初期費用や必要経費を差し引き、さらに物件を売却して投資を終了させたときに利益が残っていれば、アパート経営で儲かったといえます。
高額な家賃収入に目がくらみ、支出部分の確認をおろそかにすると、アパート経営は失敗します。
収入と支出
アパート経営の代表的な収入と支出をそれぞれ見てみましょう。
| 収入 | 支出 |
|
● 家賃収入 |
● 補修費用 ● 設備費用 ● ローン返済費用 ● 建物・土地の税金 ● 管理委託料 |
上記のような支出を上回る収入がなければ、儲かるアパート経営は実現できません。また、定期的にかかる費用だけでなく、突然のトラブルなどで必要な出費にも対応する必要があります。
収入のメインは、入居者からもらう家賃収入のため、空室対策は欠かせません。
節税効果
建物の経年劣化した価値を所得から差し引く減価償却という会計方法を利用すると、節税を見込むことができます。
たとえば所得税です。所得税は収入の額に合わせて課税される累進課税で、年収が多いほど税率も高くなります。
アパート経営をはじめると、家賃収入に加えて、経営時に発生した経費（先述した支出）や減価償却費を合わせると、会計上は赤字になるケースがあります。これを従来の収入と合わせることで（これを「損益通算」といいます）、所得の合計を目減りさせることができるため、所得税率を下げることができるのです。
下記は、所得金額別の所得税率表です。
| 課税対象の所得金額 | 税率（％） |
| 1,000円以上194万9,000円まで | 5 |
| 195万円以上329万9,000円まで | 10 |
| 330万円以上694万9,000円まで | 20 |
| 695万円以上899万9,000円まで | 23 |
| 900万円以上1,799万9,000円まで | 33 |
| 1,800万円以上3,999万9,000円まで | 40 |
| 4,000万円以上 | 45 |
参考：国税庁「No.2260 所得税の税率」
収入が899万9,000円から900万円を超えると、税率が10%以上上昇していることがわかります。これは課税額にして90万円以上の差があります。このような際に、アパート経営や不動産投資をはじめることで、税率を下げることがきるケースがあります。
その他にも、贈与税や相続税などの節税なども期待することができますが、節税を狙った物件購入や建築は必要な知識が多く、不動産会社によっては正しい知識を備えていないおそれがあります。節税効果を狙って不動産を購入（建築）する場合は、税理士など正しい知識を提供できる人材を確保しましょう。
アパート経営が儲からないと言われている理由や原因
「アパート経営は儲からない」、不動産投資の世界ではよく耳にする言葉です。
では、なぜアパート経営は儲からないと言われているのでしょうか。アパート経営が儲からないといと考えられる原因や理由にはどのようなものがあるのでしょうか。
表面利回りで判断しているから
アパート経営で収益性を計る指針として「利回り」があります。
しかし、不動産会社が作成する資料に表記されている利回りは、必要経費を考慮していない表面利回りであるケースもあります。
アパート経営でかかる必要経費は高額であり、表面利回りと実質利回りの差が1％以上出ることもあります。
表面利回りを根拠に物件購入すると、想定より十分な利益を得られず、儲からないと感じることがあるようです。
先入観で物件を選んだから
物件を購入してアパート経営を始める際、その地域の特性を無視した物件を選んでしまっては、失敗してしまう可能性が高まります。たとえば、以下のような先入観で物件を選ぶと危険です。
- 駅から近い物件は人気がある
- 学校が近いので単身向け物件のニーズがある
- 古い物件が多いので新築物件の需要がある
たしかにこのような物件は人気がある傾向にありますが、地域の周辺環境などによっては異なるケースもあります。
自分の生活基準をベースに生まれた先入観は、物件購入を検討するときの障害です。実際に経営を始めたあとに、需要は高いはずなのに利益が上がらないのはアパート経営自体が儲からないものだからだ、と感じてしまうことがあります。
入居率の維持が難しいから
日本の人口は年々減少しており、入居希望者の人数も年々減少傾向にあります。
以下は、不動産総合研究所が発表した、首都圏における賃貸物件の成約件数の推移です。
引用：（公社）全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所「不動産市場動向データ集 年次レポート 2021年」
特に人口が減少している市町村では、当初想定していた利回りよりも、低くなるケースがあります。空室が目立ち始めると、人気がない物件と認識されてしまい、入居率低下が止まりません。
しかし、周りの物件と差別化した募集条件を工夫すればアパート経営で利益を出すことは十分可能です。ライバル物件の動向に注意し、先手を取った対策が重要です。
急な出費を予期できないから
アパート経営していると、以下のような予期できない出費に直面することがあります。
- 設備不良による補修費用
- 自然災害による出費
- 退去時の原状回復費用
資金計画の段階から突然の出費を想定していない方は、アパート経営に失敗してしまいます。
委託する不動産会社の実力不足から
委託する不動産会社の選定を適当に行うと、入居率に問題が発生し、アパート経営で苦労します。
実力が不十分な不動産会社の場合、ニーズに合ったリノベーションの提案や、相場に合わせた家賃設定ができません。募集条件が悪いと入居あっせんができず、アパートの空室数が増えて収益低下につながります。
さらに設備不良などで補修が発生すると、出費が収入を上回り、利益が出ないアパート経営となります。
儲かるアパート経営のコツを解説
アパート経営を成功させるには、妥協してはならないポイントを押さえることが大切です。物件購入前の徹底したリサーチや、利益想定を細かく行いましょう。
ここからは、アパート経営を成功させるためのコツを紹介します。
実質利回りを基準に考える
建築・購入前の利回り計算は、アパート経営を成功させるための必須条件です。
不動産会社から提出される資料には、表面利回りが記載されていますが、アパート経営を始めると、表面利回り通りの運営はできません。
5年分の収支一覧表を請求し、実質利回りを計算する必要があります。実質利回りの計算方法は下記のとおりです。
実質利回り＝（年間の家賃収入－運営費用） ÷ （物件価格＋購入経費） × 100
なお、実質利回りをネット利回りと呼ぶ不動産会社もあります。
5年分の収支一覧表を取り寄せる理由は、実質利回りを計算する際の運営費用を知るためです。運営費用の想定を厳しく行い、実質利回りの計算結果から、利益が残る見込みがある場合は物件購入を検討しましょう。
ニーズを理解して物件を購入する
自分が居住しているエリアの人気条件が、別のエリアでも当てはまるとは限りません。明確にイメージするために、例を挙げて説明します。
たとえば、駅から近い物件は人気があると考える人がいますが、郊外などの自動車がメインの移動手段となるエリアでは、駅までの距離が需要に影響される可能性は低いです。
むしろ、駐車場が敷地内で取れるかどうかが重要になってくるでしょう。
また、人口が減っているエリアでも、周辺環境が変化して、物件の供給が追い付かないケースがあります。大学や専門学校の学科増加や、大型施設の建設などがニーズの変換点となります。
たとえば、山口県にある下関市立大学周辺エリアを見てみましょう。下関市立大学は定員割れにより、年々入学者が減少しており、周辺の賃貸物件の空室数が増えていると考えられます。
参考：公立大学法人 下関市立大学「下関市立大学入学者選抜実地状況」
しかし、「下関市立大学ホームページ」によると2024年に新学科を設立予定のため、今後、入学者数が増加して賃貸需要が高まる可能性があります。
このような情報を早く仕入れることで、好条件で物件購入できる可能性があるので、情報収集を積極的に行いましょう。
アパート経営は加瀬グループにお任せください！
不動産会社に管理を委託する際は、賃貸営業に強い会社を選ぶことが重要です。
売買と賃貸では、集客方法や必要な知識が異なります。管理戸数が多い不動産会社や、ノウハウが豊富な不動産会社に管理を任せれば、アパート経営で成功できる可能性が高まります。
加瀬グループは、入居から管理までのすべてを一括で行えるノウハウがあるため、それぞれのオーナー様に寄り添って全力でサポートします。保証サービスも充実しているため、リスクを回避してアパート経営を成功させることが可能です。まずは、気軽に加瀬グループにご相談ください。
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