トランクルーム

2024.11.27

トランクルームの用地募集に応募する前に知っておきたい基礎知識

トランクルームの用地募集に応募する

土地を所有していても、何にも利用していなければ固定資産税がかかるだけです。しかし、土地活用で収益を得られるなら、税金を払ってもまだ余裕ができます。

数ある土地活用のなかでも、トランクルームは比較的リスクと手間の少なさがメリットです。トランクルームの用地募集を知って前向きに検討している人へ、あらかじめ知っておきたい基礎知識を紹介します。

1 トランクルームの用地募集とは？
2 トランクルームに適した土地の特徴
3 トランクルーム経営のメリット、デメリット
- 3.1 トランクルーム経営のメリット
- 3.2 トランクルーム経営のデメリット
4 土地活用なら加瀬グループへご相談ください！

トランクルームの用地募集とは？

トランクルームの用地募集とは、トランクルーム会社が土地の所有者に対し、空いている土地・建物を貸し出してくれる人を募ることです。ここでは、用地募集のパターンや土地を貸すときの注意点を解説します。

※当社では、屋内型を「レンタルボックス」、屋外型を「トランクルーム」と呼称していますが、本コラムでは一般的な表記として屋外型のものもトランクルームとしています。

用地募集には2パターンある

トランクルームの用地募集の主なパターンは、次のふたつです。

土地（建物も含む）を貸してほしい
トランクルームを経営してほしい

これらに含まれないものには、土地や建物を売るケースもあります。土地活用を検討している場合は、用地募集をしているトランクルーム会社に相談して、どちらにするかを決められます。契約形態としては、次のものが挙げられます。

定期借地	期間を定めたうえで土地や建物を貸す契約
一括借上	建物をつくってから貸す契約
業務委託	自分で運用して管理をトランクルーム会社に委託する

定期借地はトランクルーム会社へ土地や建物を貸して毎月賃料を受け取る方法です。不動産を貸すだけなので、オーナーはトランクルーム経営に携わりません。

一括借上はオーナーが建築費用などを負担し、トランクルーム会社へ貸し出す形式です。費用を負担する代わりに、定期借地より収益性がアップします。

業務委託はオーナーがトランクルームの建築費用などを負担し、自分で運営するスタイルです。利用者への対応や清掃などの管理業務は、トランクルーム会社へ委託します。管理内容は会社によって異なります。

ここから先は土地を対象にした、トランクルームの用地募集について解説します。

土地を貸すときの注意点

トランクルーム会社へ土地を貸すときに、知っておきたいポイントは次のとおりです。

土地を貸すだけなのでそれほど高い収益は見込めない
立地や形状によっては求める条件に合致しないため契約できないことがある
長い期間にわたって貸し出すことになる

トランクルームで土地だけを貸す場合はアパートなどの賃貸物件と違い、それほど高い収益を見込めません。たとえば、屋外型で0.7帖のトランクルームの場合、1室の賃料は毎月約1,000～8,000円が相場です。駅から離れている住宅地でもトランクルームを運営することは可能ですが、立地や形状によっては需要が見込めないため契約できないこともあります。

契約期間が長期化することも、注意点のひとつです。一般的に事業用定期借地権で貸し出しますが、契約期間が10年以上50年未満となります。事業用定期借地権は契約の更新がないため、期間が満了したら建物を撤去して更地にしたうえで土地が返還されます。

ただし、リスクがほとんどないため、土地を利用する予定がまったくないのであれば、手軽に土地活用をして収益を上げられることがメリットです。

トランクルームを経営する注意点

オーナー自らがトランクルームを経営するときの注意点としては、次のものが挙げられます。

初期費用がかかる
必ず儲けられるとは限らない
維持管理のコストがかかる

トランクルームの初期費用は規模やグレードによって幅があり、スペースが大きいほど必要な設備が増えるため費用が高額です。そのため、最低でも200〜300万円の資金は用意しておくことをおすすめします。

また、利益が保証されていないため、必ず儲けられるとは限りません。空室が長期化すると収益が下がります。

そのほかにも、維持管理のコストがかかる点にも気をつけましょう。トランクルームの維持管理には、管理料や電気代などのコストがかかります。防犯カメラや家財保険料などリスク対策費も必要になるため、経費も考えたうえで経営することが大切です。

なお、業務委託にすれば、管理はトランクルーム会社に任せられます。

トランクルームに適した土地の特徴

トランクルーム用地に適した土地

トランクルームは基本的に、駅近や土地の形状などを気にする必要はありません。ただし、利用しやすい土地の特徴があります。

ここでは、用地募集に応募するにあたって知っておきたい、トランクルームに適した土地の特徴を紹介します。

主要な道路からアクセスしやすい

トランクルーム（屋外型）の利用者は、自動車で荷物を運搬して使用することが一般的です。そのため、幹線道路など主要な道路から、アクセスしやすい立地にある土地は適しているといえます。

自動車が進入しやすい、間口の広い土地なら、より利用しやすいトランクルームになるでしょう。

駐車スペースを確保できる

利用者は自動車を使用して荷物を運ぶことが多いため、駐車スペースを確保できる敷地があることも重要です。都市部では駐車禁止の区域も多いため、敷地内に車を停められる場所がないと不便です。

敷地内で車を転回できるかどうかもチェックしておきましょう。

トランクルームを設置できる用途地域

トランクルームを設置できる用途地域かどうかも、確認しておく必要があります。設置できない地域は、次のとおりです。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域

上記以外の地域であれば、トランクルームを設置できます。

近くに住宅地がある

近くに住宅地があると利用者が見込めるため、トランクルームの設置に適しています。トランクルームの利用者としては、自宅から近い場所のほうが荷物を出し入れしやすいためです。

駅から多少遠くても、分譲住宅が開発されているエリアは利用者を見込めるでしょう。

都市部の近郊エリア

トランクルームの利用者は、基本的に自宅へ置けない荷物を預けるために利用します。そのため、住宅面積が狭い傾向のある、都市近郊エリアがトランクルームに向いています。

事務所に置けない大きな荷物や書類の保管にもトランクルームが利用されるため、オフィス街が近くにある場合もおすすめです。

トランクルームは敷地面積に余裕のある地方より、都市部での需要が高いと考えられます。

30坪以上の敷地面積がある

トランクルームとして使用するコンテナは、普通乗用車ほどの大きさがあるため、ある程度の面積がないと設置できません。できれば30坪以上の敷地面積があるとよいでしょう。

なぜなら、多めにコンテナを設置したほうが収益性を高めやすいためです。フランチャイズ加盟の場合は、50坪以上の敷地面積を条件にしているトランクルーム会社も見受けられます。30坪以上から100坪程度の広さである土地であれば、トランクルーム経営に適しているといえます。

トランクルーム経営のメリット、デメリット

トランクルームの経営のメリットデメリット

ここでは、土地だけ貸すのではなく、経営に興味を持った人へトランクルーム経営のメリットとデメリットを紹介します。

トランクルーム経営のメリット

トランクルーム経営のメリットは、次のとおりです。

初期投資費用がアパートやマンションより安い
修繕費があまりかからない
管理がしやすい
利用者とのトラブルが少ない
土地の形状や場所を選ばない

トランクルーム経営はアパートやマンションよりも初期投資費用が少ないため、金銭的な負担が重すぎないのがメリットです。修繕費もそれほどかからず、管理がしやすいため、初心者でもはじめやすい不動産投資といえるでしょう。管理はトランクルーム会社に委託することも可能です。

賃貸物件のような利用者とのトラブルはなく、土地の形状や場所を選ばないため、空いている土地の活用方法として注目されています。

トランクルーム経営のデメリット

トランクルーム経営のデメリットとしては、次の点が挙げられます。

収益化までに時間がかかるケースがある
アパート・マンション経営より収益が少ない
相続税などの節税効果が低い
集客が難しい
アパート・マンションなどのような担保価値がない

トランクルームはアパート・マンションのように、高い収益が得られないため、収益性を高めるまで時間がかかることがあります。居住用物件ではないため相続税の節税効果も低く、賃貸物件ほど需要も見込めないため、集客の難しさがデメリットです。トランクルーム会社に管理委託すると、集客も行ってくれるプランもあります。

また、トランクルームにはアパート・マンションなどのような担保価値がないため、金融機関からの資金の借入は難しいでしょう。