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ビル経営でよくある5つの失敗例｜原因と成功するポイントとは？

ビル経営でよくある失敗例

ビル経営は、収益や資産形成を期待できる一方で、判断を誤ると大きな損失につながるリスクがあります。立地が良くても空室が埋まらない、想定外のトラブルで支出が多くなり資金繰りが悪化した、といった失敗例も少なくありません。

ビル経営での失敗は準備不足や見通しの甘さが原因です。そのため、失敗しやすいポイントとその対策を事前に把握しておくことで、リスクを軽減して安定した運営につなげることができます。

 

ビル経営における失敗する原因5選

ビル経営には多くの魅力がある一方で、初期の判断ミスや準備不足によって失敗するケースが少なくありません。特に注意すべき代表的な原因を5つご紹介します。

法令や規制を確認していなかった

ビル経営では、「用途地域」や「消防法」などの法令を無視すると、重大なトラブルにつながるため注意が必要です。

用途地域とは、都道府県や市区町村の都市計画に基づき、土地の使い道が制限されている区域のことです。たとえば、第一種住居地域ではパチンコ店や風俗店などに該当する建築物は、原則として建てることができません。

また消防法は、災害による被害を軽減するため、避難経路や消火設備の基準を定めたものです。これを満たさないと飲食店やカラオケ店など、火気を扱う業種の営業許可は下りません。

こうした規制を確認せずにテナントを誘致すると、契約後に営業ができない事態にもなりかねません。法令の確認は経営の基本です。

参考：東京都「用途地域による建築物の用途制限の概要」

テナントが集まらなかった

ビル経営において、テナントが思うように集まらないことは大きな経営リスクです。
原因としては、「立地条件が悪い」「周辺の需要と業種が合っていない」「家賃設定が相場とかけ離れている」などが挙げられます。

また、ビルの築年数や設備の古さも敬遠される要因です。十分な市場調査を行わずに購入を進めてしまうと、空室が長期化して収益を確保しにくくなります。

管理体制が整っていない場合は既存テナントの満足度も下がり、退去につながる恐れがあります。ビル経営ではターゲット層に合った企画と戦略が重要です。

空きテナントを埋める方法は法人やテナント入居だけではありません。スペースをトランクルームに活用するなど、あらゆる方法を検討しましょう。

関連記事：空き部屋や空きビルの活用方法とは？ビジネスへの活用事例をご紹介

管理コストの見通しが甘かった

日常的にかかる管理費やメンテナンス費用の見積もりが甘いために、予想以上に収益を圧迫してしまうこともあります。

共用部の清掃や設備の定期点検、エレベーターや空調の維持管理・法定点検など、日々の運営には多くのコストがかかります。

さらに、建物は年数が経つごとに老朽化が進み、修繕費が増えるうえ、突然の故障や大規模な設備更新が必要になることも少なくありません。

こうした出費を見込まずに収支計画を立ててしまうと、思わぬ赤字に陥る可能性があるでしょう。将来を見越して、故障を未然に防ぐ「予防保全」も含めた長期的な予算設計を構築しておくことが重要です。

初期費用のかけすぎで借入が多い

ビル経営を始めるには多額の資金が必要です。そのため、ほとんどのケースでは投資用ローンを組んでスタートします。その際、新築のビルにこだわったり、設備にお金をかけすぎたりすると初期費用が大きくなり、借入も増えてしまいます。

開業してすぐにテナントが埋まれば問題ありませんが、空室が多く想定より収入が少ない中で返済が始まると、経営は一気に苦しくなるでしょう。

借入額を抑えるためにも、自己資金をできるだけ用意することが大切です。頭金や当面のローン返済に充てられるお金があるだけで、経営に余裕が生まれます。

ビルを豪華にすることが悪いわけではありませんが、ターゲット層のニーズと合っていなければ意味がありません。堅実に、無理のない計画を立てることが、ビル経営を長く続けるための基本です。

信頼できるパートナーを選ばなかった

ビル経営では、不動産会社や建築会社、管理会社といったパートナー選びが重要です。

「頼りたいときに動いてくれない」「対応がずさん」「提案の内容が的外れ」といった会社に任せてしまうと、思わぬトラブルが発生することもあります。

たとえば、建設段階での小さなミスが後々大きな修繕費につながったり、地域の需要を読み違えたテナント誘致で空室が続いたりするケースも珍しくありません。

目の前の条件だけで判断せず、実績や対応力、地域理解のある会社を慎重に見極めることが、安定した経営では重要になります。

 

ビル経営のメリットとデメリット

ビル経営のメリットとデメリット

ビル経営は安定した収入や資産形成につながる一方で、空室リスクや景気に左右されやすいなど注意点もあります。ビル経営の主なメリットとデメリットについて、さらに詳しく解説します。

ビル経営のメリット

ビル経営には以下のような大きなメリットがあります。

  • 比較的高い利回りを見込める
  • 建築条件が比較的柔軟
  • 相続税対策になる

ビル内の賃料は比較的高く、立地が良ければ空室も出にくいため、安定した収益が得られやすいのが魅力です。住宅と比べて採光や斜線に関する制限が少ない場合があり、変形地や日照条件の悪い土地でも建築できる可能性があります。

さらに、ビルは賃貸用不動産として評価されることで、土地や建物の相続税評価額が下がり、相続税の軽減につながるのも大きなメリットです。

これらの理由から、ビル経営は安定収入と資産運用、さらには節税効果も見込める有利な選択肢といえます。ただし、初期費用を回収するには計画性と管理力が必要です。

ビル経営のデメリット

ビル経営には魅力も多い一方で、注意すべきデメリットもいくつかあります。

  • 景気に左右されやすい
  • 空室リスクが高い
  • 競合との争いが激しい

景気が悪化するとテナントの撤退や賃料の減額が発生しやすく、特に大型テナントが退去した場合は大きな打撃を受けます。

アパートなどの賃貸物件に比べて、ビルは1室あたりの賃料が高いため、空室が出た場合は収入の減少幅も大きくなるのです。テナントが空いていても管理費や税金などの維持費は発生し続けるため、キャッシュフローを圧迫します。

好立地に建っていても競合のビルが多いと、テナントはより条件の良い物件へ移る可能性があるため、設備やサービスの差別化が欠かせません。

このように、ビル経営は経済情勢やテナントの状況に影響を受けやすく、空室が出た際のリスクも大きいため、慎重な運営と継続的な改善が求められます。

 

ビル経営で成功するためのポイント

ビル経営で成功するためのポイント

ビルオーナーとして安定した経営を目指すには、立地選びや市場調査、余剰金の確保などが欠かせません。ビル経営を成功へ導くための重要なポイントを解説します。

テナントが誘致しやすい立地を探す

ビル経営を成功させるうえで、立地選びはもっとも大切なポイントのひとつです。

特に商業ビルの場合、人の流れが少ない場所では集客が難しくなり、空室を埋められないリスクも高くなります。駅から近い場所や大通りに面したエリア、すでに周辺のテナントビルが満室で安定している地域などは、比較的安心して経営を始めやすいでしょう。

エリアの再開発が進んでいたり、交通機関が整っていたりする地域では、将来的に資産価値が上がる可能性もあります。

また、土地の形や地盤の状態も見逃せないポイントです。無理なくビルを建てられる土地であれば、建築費用を抑えることにもつながります。一方、再建築不可物件や地盤が弱い土地では、新たに建物を建てられない場合があるため注意が必要です。

どんなビルを建てるのか、その用途に合わせてエリアを選び、将来の発展性も含めてしっかりと見極めることが、安定した経営への近道です。

時間をかけて市場調査をする

ビル経営を長く続けていくには、どんなテナントに入ってもらうか、という計画がとても重要です。そのためには、立地の特徴や周辺の環境をよく知ったうえで、どんな業種が合っているのかを見極める必要があります。

特に商業ビルの場合は、事前の市場調査が欠かせません。たとえば、商圏調査で「この辺りに住んでいる人はどんな層が多いのか」「何のお店を求めているのか」などを調べて、地域のニーズを把握しましょう。

また、同じような業種の施設が周辺にあるかどうかも確認し、自分のビルでどんな差別化を出せるか考えることが大切です。こうした下調べを丁寧に行っておくことで、無理のない誘致計画が立てられ、結果として安定した経営につながっていきます。

突発的なリスクに備えて余剰金を用意する

ビル経営を続けていくうえで、思わぬ出費にどう備えるかは大きな課題です。たとえば、大口テナントが急に退去してしまったり、空室がなかなか埋まらなかったりすることがあります。

設備の老朽化による修理や、エレベーター・空調の故障など、突然の出費が必要になる場面も少なくありません。さらに、地震や台風などの自然災害による被害も、いつ起こるかわからないため備えておきましょう。

予期せぬ事態にも慌てず対応するには、日ごろからある程度の余剰資金を確保しておくことが大切です。備えがあれば、予期せぬ出費に対応できるだけでなく、新たな投資のチャンスが訪れたときにも、すぐに動くことができます。

ビル経営の実績がある不動産会社を選ぶ

ビル経営を始めるときは、実績のある不動産会社や建築会社に相談するのが安心です。建てる場所の特性や、地域の需要に応じた提案をしてくれるパートナーがいれば、初めての方でも無理のないスタートが切れるでしょう。

ビルの建設や管理には専門的な知識や経験が求められますが、実績のある会社であれば、過去の事例をもとにした具体的なアドバイスを受けられます。

また、ビルが建てられる土地を持っている場合は、「その土地で何ができるか」を一緒に考えてくれる会社であればより心強いでしょう。長く安定したビル経営を続けていくためにも、信頼できる不動産会社を見つけることが、最初の大きな一歩になります。

 

ビル経営を始めるなら加瀬ホールディングスにお任せください！

ビル経営は、立地や市場調査、資金計画、テナント戦略など、事前の判断次第で収入が大きく変わる事業です。準備不足のまま進めてしまうと、空室の長期化や想定外のコストによって、経営が行き詰まるリスクもあります。

だからこそ、失敗例や注意点を踏まえたうえで、自分の土地や目的に合った経営プランを立てることが重要です。

ビル経営を検討する際は、早い段階で専門家に相談することで、リスクを抑えた計画が立てやすくなります。加瀬グループは、土地活用や不動産経営に関する長年の実績とノウハウをもとに、最適なプランを提案しています。失敗のリスクを減らし、ビル経営で安定した収益を目指したい方は、加瀬グループへご相談ください。

 

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加瀬グループ編集部
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加瀬グループは、1973年 株式会社加瀬運輸の設立からはじまり、50年以上にわたり地域に密着した事業を展開しています。
当社の豊富な経験や実績をもとに、不動産活用でお悩みのオーナー様に便利でわかりやすい情報をお届けします。

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