建物活用

2026.03.04

空き家投資のメリット・デメリットとは？失敗事例と対処法をわかりやすく解説

空き家投資のメリット・デメリット

近年、全国で空き家や空き地の増加が問題視されています。同時に、この空き家を買い取り、賃貸物件などに活用する「空き家投資」への注目度も高まっています。

空き家投資にはどのようなメリットとデメリットがあるのか、そしてその対処法をご紹介します。空き家投資に関心のある方は要注目です。

1 空き家で不動産投資をするメリット
2 空き家で不動産投資をするデメリット
3 空き家投資でよくある失敗事例と対処法
4 空き家投資をご検討の方は、加瀬グループへご相談ください！

空き家で不動産投資をするメリット

総務省の「土地統計調査」によれば、2023年時点において空き家は全国で約900万戸に達し、過去最多となりました。2018年と比べて約50万戸も増加しており、日本の総住宅数に対する空き家率は13.8％とこれまでで最も高い水準です。

なかでも、賃貸用や売却用、別荘などの二次的住宅を除いた空き家が37万戸も増えており、利用されない住宅の増加が一段と進んでいることがわかります。

参考：総務省｜令和５年住宅・土地統計調査

空き家の増加が社会的な課題となっている一方で、空き家を活用して不動産投資を行う方もいます。空き家投資は、一般的な物件よりも取得コストを抑えやすく、高い利回りを確保しやすい点が特徴です。

空き家投資ならではのメリットには、どのようなものがあるのか見ていきましょう。

投資の初期費用を抑えられる

不動産投資で空き家を選ぶ最大のメリットは、初期費用の低さです。

空き家は新築マンションやアパートと比べて物件の価格が安く、地域によっては数十万円で購入できるケースもあります。自己資金で物件を取得できれば、借入リスクを負わずに始められるため、資金面の不安を軽減できるでしょう。

状態によってはリフォームや修繕に費用がかかる場合があるものの、それらの金額を見込んでも総投資額は比較的コンパクトに収まることが多いのです。

少ない資金で不動産投資家としての実践経験を積めるため、不動産投資の入り口としても適しています。将来的に不動産投資家として規模拡大を見据えている場合は、その第一歩として空き家投資は有効な選択肢といえます。

高い利回りが期待できる

空き家投資は、取得価格を抑えやすいことから、工夫次第で比較的高い利回りを目指せる点がメリットです。

一般的な区分マンションや一棟アパート投資では、立地にもよりますが表面利回りは3〜7％程度が一つの目安とされることが多い一方、空き家投資では物件価格が安い分、10％前後、条件によってはそれ以上の利回りとなるケースもあります。

表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で算出されます。空き家は数百万円程度で取得できる物件もあり、想定家賃に対して購入価格が低く抑えられるため、計算上の利回りが高くなりやすい傾向があります。

また、空き家は一戸建てとして貸し出されることも多く、立地や間取りが地域ニーズに合致すれば、ファミリー層の長期入居につながる可能性があります。入居期間が長くなれば空室リスクの軽減にもつながるため、安定収入を目指す戦略の一つとして検討される投資手法です。

節税効果が大きい

空き家を活用した不動産投資でも、一般的な賃貸不動産と同様に、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる可能性があります。主に期待できる税金は、所得税・住民税、そして相続税です。

税金の種類	節税できる理由
所得税・住民税	不動産所得は給与所得などと損益通算できるため、不動産投資で赤字になった場合、赤字分を給与所得から差し引ける
相続税	賃貸中の不動産は「貸家」や「貸家建付地」として評価され、現金や自用地よりも相続税評価額が下がる場合がある

不動産投資では、建物の取得費を法定耐用年数に応じて経費計上する「減価償却」を活用できます。減価償却費は実際の現金支出を伴わない経費であるため、帳簿上の不動産所得が圧縮されることがあります。その結果、不動産所得が赤字となった場合には、他の所得と損益通算することで課税所得を抑えられるケースがあります。

また、相続時には不動産は時価ではなく相続税評価額で計算されます。さらに、第三者に賃貸している土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価減が適用されることがあり、現金で保有するよりも課税評価額が低くなる場合があります。

ただし、いずれもすべてのケースで節税になるとは限りません。赤字計上の可否や相続税評価額の減額幅は、物件の状況や賃貸実態、他の所得・財産状況によって異なります。実際の税務判断については、税理士などの専門家へ確認することが重要です。

空き家で不動産投資をするデメリット

空き家投資は魅力がある一方、修繕費の増加や立地による需要の見極め、融資条件の厳しさなど注意すべきデメリットもあります。

事前に空き家投資のリスクを理解し、失敗を防ぐための注意点を解説します。

想定以上に修繕・補強が必要になる

空き家投資は、取得価格が安いため、修繕やリフォーム費用を含めても投資総額を抑えやすい点が魅力です。しかし一方で、物件の状態によっては想定以上の修繕費が発生するリスクもあります。

特に長期間使用されていない物件は、見た目に大きな問題がなくても、屋根や外壁の劣化、給排水管の腐食、床下の湿気やシロアリ被害などが進行しているケースがあります。内覧時には気づきにくい部分で不具合が見つかり、購入後に追加工事が必要となる例も少なくありません。

また、旧耐震基準で建てられた建物の場合、耐震補強工事が必要になる可能性があります。補強の内容によっては高額な費用がかかるため、利回り計画に大きく影響することもあります。
空き家投資では、物件価格の安さだけで判断するのではなく、購入前に建物状況調査を活用するなどして建物の状態を把握することが重要です。そのうえで、想定外の出費に備えた予備費を含めた資金計画を立てることで、リスクを抑えた運用につなげられます。

地域によって需要に差がある

空き家投資で見落としがちなのが、エリアごとの賃貸需要の違いです。建物の状態が良好で価格も割安に見える物件であっても、人口が減少している地域では、そもそも入居希望者が限られている可能性があります。

その結果、想定していた家賃で募集してもなかなか入居者が決まらず、空室期間が長期化するケースもあります。空室が続けば、その分だけ家賃収入が得られず、利回り計画にも大きな影響を与えます。

また、スーパーや病院などの生活利便施設が少ない、最寄り駅やバス停から遠いといった立地条件も、入居付けの難易度を左右します。家賃を下げれば入居が決まるとは限らず、エリア全体の需要が弱い場合は価格調整だけでは解決できないこともあります。さらに、将来的に人口減少が進めば、賃貸だけでなく売却時の出口戦略にも影響が及ぶ可能性があります。

空き家を選ぶ際は、表面利回りの数字だけで判断するのではなく、賃貸需要や人口動態、周辺環境といった「エリアの将来性」まで含めて検討することが重要です。事前に賃貸募集状況や周辺の成約事例を確認することで、より現実的な収支計画を立てやすくなります。

金融機関の融資条件が厳しい場合がある

空き家投資では、物件の築年数や立地条件によって、金融機関の融資条件が厳しくなることがあります。

築年数が古い物件は担保評価が伸びにくく、希望どおりの融資額が受けられないケースがあります。その結果、自己資金を多く用意する必要があったり、想定していたレバレッジをかけられなかったりすることもあります。耐震性や修繕状況によっては、融資の対象外となる場合もあります。

また、エリアの賃貸需要や人口動態が弱いと判断された場合、金融機関はリスクを考慮して金利を高めに設定したり、返済期間を短くしたりすることがあります。返済期間が短くなれば毎月の返済額は増えるため、キャッシュフローが圧迫される可能性もあります。

物件価格が安くても、資金調達の条件によっては収支計画が大きく変わる点に注意が必要です。購入を検討する段階で複数の金融機関に相談し、融資可能額や金利、返済期間を踏まえたうえで無理のない資金計画を立てることが重要です。

空き家投資でよくある失敗事例と対処法

空き家投資は低コストで始められる一方で、進め方を誤ると思わぬ失敗につながることがあります。

空き家投資ではどのようなことで失敗しやすいのか、また失敗しないためにはどうすれば良いのかを解説します。

需要と合わない活用方法を選んでしまった

空き家投資でよくある失敗のひとつが、地域の需要と合わない活用方法を選んでしまうケースです。

たとえば、ファミリー層の居住が中心のエリアで単身者向けの間取りに改修してしまう、あるいは賃貸需要が限定的な地域でシェアハウスとして運用しようとするなど、エリア特性とズレた活用をすると、思うように入居者が集まらないことがあります。物件自体に魅力があっても、立地のニーズに合致していなければ安定した収益にはつながりません。

また、周辺に同タイプの競合物件が多い場合、家賃を下げなければ入居が決まらないケースもあり、結果として当初の利回り計画が崩れてしまうこともあります。

こうした失敗を防ぐためには、購入前にエリアの人口構成や世帯数の推移、賃貸相場、競合物件の募集状況などを確認し、「どの層に、どのような条件で貸すのか」を具体的に想定しておくことが重要です。空き家投資では、物件そのものの魅力だけでなく、地域特性に合った活用戦略を立てられるかどうかが成否を分けます。

法規制により再建築ができなかった

空き家投資では、購入後に「実は再建築できない物件だった」と判明するケースがあります。古い物件の中には、建築基準法上の接道義務を満たしていないなどの理由から、建物を解体すると新たに建て直せないものがあるためです。

再建築ができない物件は、将来的な活用の選択肢が限られます。たとえ取得価格が安くても、建て替えによる価値向上が見込めないため、資産価値の伸びにくさや売却時の制約につながる可能性があります。また、担保評価が低く見積もられ、融資条件に影響が出るケースもあります。

こうしたリスクを避けるためには、購入前に再建築の可否や用途地域、建ぺい率・容積率などの法規制を確認することが重要です。自治体の窓口や不動産会社を通じて調査し、将来の売却や建て替えまで見据えたうえで判断することが、空き家投資で失敗しないためのポイントといえます。

出口戦略で売却できなかった

出口戦略を十分に検討しないまま物件を購入し、いざ売却しようとした際に買い手が見つからない…こうしたケースも、空き家投資で見られる失敗例のひとつです。

賃貸中は一定の収益が出ていても、立地条件やエリアの需要によっては売却時に苦戦することがあります。特に人口減少が進む地域では、購入希望者が限られ、想定どおりの価格で売却できない、あるいは長期間売れ残るといったリスクも考えられます。結果として、資金の回収が遅れたり、次の投資に進めなかったりする可能性があります。

一方で、近年は国や自治体による空き家対策が進められ、情報の集約やマッチング支援など、流通を後押しする取り組みも拡充されています。こうした制度や支援策を活用できる可能性がある点は、押さえておきたいポイントです。

参考：国土交通省｜不動産業による空き家対策推進プログラムについて

空き家投資では、購入時から「将来どのタイミングで、どのような条件で売却するのか」まで見据えておくことが重要です。賃貸需要だけでなく、売買市場の動向やエリアの将来性も踏まえて判断することで、出口戦略で行き詰まるリスクを抑えられます。