トランクルーム投資が節税になる仕組みと効果をわかりやすく解説

トランクルーム投資が節税になる仕組み

土地活用として知られるトランクルームが、節税になるといわれていることをご存知でしょうか。確定申告で減価償却が必要なトランクルームは耐用年数の期間、購入額を費用として分割して計上できるのです。

より詳しいトランクルームによる税金対策を解説します。

1 トランクルーム投資で節税する仕組み
- 1.1 減価償却による節税が可能
- 1.2 経費の計上で節税ができる
2 トランクルーム投資の仕組みを解説
3 節税目的のトランクルーム投資は要注意
4 節税目的ならほかの土地活用も検討する
5 節税目的の土地活用は加瀬グループへご相談ください！

トランクルーム投資で節税する仕組み

トランクルーム投資を行うと、どのような節税ができるのかを解説します。

減価償却による節税が可能

トランクルーム投資が節税になるのは、減価償却費を利用して利益を圧縮できるためです。減価償却とは、固定資産の購入額を耐用年数に合わせて分割し、期ごとに費用として計上することを指します。購入した固定資産は購入した年だけでなく、長期間にわたって利用されるもののため、特定の年の費用として計上するのは適切でありません。

たとえば、トランクルーム用コンテナに1,000万円を投資した場合、大型コンテナであれば耐用年数が7年です。トランクルーム投資で7年間運用すると、毎年約143万円の減価償却費を計上できます。

トランクルームの年間家賃収入が143万円以下の場合、会計上の収益はゼロになるため、原則、住民税以外の税金は課税されないことになります。

経費の計上で節税ができる

開業当初は家賃が持ち出しになって収支がマイナスになることもあるため、節税効果を期待できます。トランクルーム投資には、次のような経費がかかります。

トランクルームの初期投資（例：屋外型約520万、屋内型約370万）
土地の固定資産税（年4回　※トランクルームは居住用土地の軽減措置を受けられない）
トランクルームのメンテナンス費用
光熱費
管理料（業務委託方式の場合は発生）

会社員であれば副業収入を申告するときに経費を計上し、会社員の課税所得と損益通算することで給与から天引きされた税金の還付を受けられるようになります。

ただし、副業の収入が雑所得にあたる場合は、給与所得と損益通算することはできません。節税するには、トランクルーム投資による事業所得として申告する必要があります。

トランクルーム投資の仕組みを解説

トランクルーム投資が節税になる仕組み

トランクルーム投資の仕組みについて、わかりやすく解説します。

※当社では、屋内型を「レンタルボックス」、屋外型を「トランクルーム」と呼称していますが、本コラムでは一般的な表記として屋内型・屋外型ともにトランクルームとしています。

トランクルーム投資で儲かる仕組み

トランクルーム投資とは、収納スペース（コンテナ）を個人や企業に貸し出して収益を得る投資方法です。利用者は収納スペースを使用する対価として、オーナーに利用料を支払います。日本の住宅面積は広いとはいえないため、収納スペースが足りない家庭は多く、一定規模の需要が見込まれます。

トランクルームの種類は、郊外に設置された屋外型コンテナや、ビルやマンションの内部に設置された屋内型コンテナの2タイプが主流です。収益性は運営方法で違いがあります。

トランクルームの運営方法の種類

トランクルーム投資における主な運営方法は、次の3つです。

管理委託方式
一括借り上げ方式
事業用定期借地方式

それぞれの運営方法や収益性について解説しましょう。

管理委託方式

管理委託方式は、オーナーが土地や設備を購入して用意し、集客・経営なども手がける方式で、管理のみ管理会社に委託します。管理業務を委託する場合は、運営会社に売上の15～20％程度の委託手数料を支払いますが、あとの収入はオーナーの取り分です。経営が順調にいけば3つのうち、もっとも高い収益を上げられます。

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は、オーナーが用意した土地や設備を専門事業者が借り上げる方式です。オーナーは、専門事業者から地代と賃料の合計を毎月で受け取れるため、安定した収益を得られます。ただ、自分で経営まで行う管理委託方式と比較すると、収益性はやや低くなります。

事業用定期借地方式

事業用定期借地方式は、オーナーが所有している土地を借地として専門業者に一定期間貸し出し、地代収入として利益を得る方式です。オーナーは土地を貸し出すだけなので、地代のみが収益となります。収益性は低いものの、手間や労力をかけずに土地活用できる方法です。

トランクルーム投資のリスク

トランクルーム投資には、次のようなリスクが考えられます。

空室リスクがある
競合と価格競争になると賃料が安くなる
資金繰りに困る可能性がある

トランクルームの借り手が見つからないと空室になり、賃料が入りません。そのため、シーズンを問わずに安定した借り手を確保するため、できるだけ需要の高いエリアに設置することがポイントです。

近年は、トランクルームが増えてきたため、周辺に競合が多い場合は、価格競争が起こりやすくなります。トランクルームは1室の賃料がアパートなどより安いため、値下げをすると収益が少なくなります。近隣にトランクルームが多くないかを事前に調べておくことが大切です。

トランクルーム投資は、コンテナに不動産としての担保価値がないため、銀行から高額なお金を借りるのは難しいのがデメリットです。資金繰りに困ると経営が立ち行かなくなるため、1年程度は赤字でも維持できるような資金計画を立てましょう。

節税目的のトランクルーム投資は要注意

結論からいうと、トランクルーム投資の節税効率は決してよいとはいえません。かつてトランクルームは、減価償却による節税対策が多く行われてきました。大型コンテナであれば「器具及び備品」として、耐用年数が7年となり、短期間で減価償却できたためです。減価償却は短期間で償却したほうが多くの費用を計上できるため、節税効果が高くなります。

しかし、近ごろの国税庁では、トランクルームを「建物」として修正申告させるケースが見られるようになりました。もし、トランクルームが建物となると、耐用年数が30年を超えることもあります。

耐用年数が長くなると、長期的に経費として計上できますが、年単位で見ると節税効果は低くなります。したがって、かつてのような節税効果は見込めない状況です。