トランクルームで土地活用！土地貸しの収益性とメリットを解説

所有している土地の用途に悩んでいるのなら、トランクルームへ土地を貸すのもよい方法です。リスクの少ない事業で、安定した地代収入を見込めます。特に都市部ではトランクルームの需要が増加しているため、安心して土地を任せられるでしょう。トランクルームに土地を貸したときの収益性とメリットを解説します。

当社・加瀬グループでは、既存のビルや建物内での屋内型の収納スペース活用を「トランクルーム」、土地にコンテナを設置する屋外型を「レンタルボックス」と呼称しています。ただし、本コラムは「土地活用におけるトランクルーム」について解説しているため、屋外型であってもトランクルームとして紹介しています。

 

土地を活用するならトランクルームがおすすめ

トランクルームの需要の高まりにより、土地所有者にとってトランクルーム経営は安定した収益が見込める魅力的な土地活用として注目されています。トランクルームの基本的な概要や、土地活用としてのトランクルームの魅力を解説します。

トランクルームとは？

トランクルームは荷物を保管するための、貸倉庫・コンテナのことです。広さはさまざまで、利用者は必要に応じて自分に合った広さのトランクルームを借りて契約できます。

近年、トランクルームの需要が高まっている背景には、次のような社会的要因があります。

都市部での住宅の狭小化

集合住宅に住む人が増えたことで、生活用品や季節ものの収納スペースが不足しています。これにより、外部の収納スペースとしてトランクルームの需要が高まっています。

ライフスタイルの多様化

趣味へ積極的に取り組む人が増えたことで、スポーツ用品や楽器、アート作品など自宅に保管しきれないものを保管する場所としてトランクルームが活用されています。

事業規模の変動

企業が経営状況に応じて柔軟にオフィススペースを調整するために、書類や備品の保管場所としてトランクルームを利用するケースが増えています。在宅勤務の増加によってオフィスを縮小する企業が増えたことが、この傾向をあと押ししています。

災害対策

地震や水害などの自然災害に備えて、大切なものや貴重品を保管するためにトランクルームが利用されています。自宅が被災したとしても、重要な書類や思い出の品を安全に保管することが可能です。

トランクルーム経営のメリット

土地活用の方法としてトランクルームを経営するメリットには、次のものがあります。

• 収益が安定している
• 維持管理のコストが低い
• トランクルームの需要が高い

それぞれのメリットを見ていきましょう。

収益が安定している

トランクルームは賃貸物件と比較すると利用者の入れ替わりが少なく、一度契約すると長期間利用される傾向があります。そのため、長期の安定した収入を見込めます。景気変動の影響も比較的受けにくいため、安定した経営が可能です。

トランクルームの需要が高い

都市部を中心にトランクルームは需要が高く、空室リスクが低いビジネスモデルです。住宅の狭小化や生活様式の変化を背景とした需要があるため、適切な立地と運営を行えば、高い稼働率を維持できるでしょう。

維持管理のコストが低い

日常的にかかる管理や修繕のコストが低いことも、トランクルーム経営のメリットです。賃貸住宅と比べて設備の更新や修繕の頻度、管理の手間が少ないため、経営にかかる負担を抑えられます。

トランクルームの経営形態の種類

トランクルームの経営形態には、大きく分けて次の3つがあります。

経営形態	概要
自己経営	土地所有者が自ら建物を建設し、運営する。収益性が高いものの、初期投資に費用がかかる
業務委託	所有するトランクルームの運営を業者に委託する。運営の手間を省けるものの委託費用がかかる
土地貸し（事業用定期借地方式）	土地を貸して事業者にトランクルームの運営を任せる。安定した収入を得られるものの収益性が低い

 

どれだけ運営に関われるか、またリスクを取れるかによって選ぶ経営形態が変わります。経営形態ごとに異なるメリット、デメリットを意識して、慎重に選びましょう。

 

土地貸しでトランクルームを経営するポイント

土地貸し（事業用定期借地方式）でのトランクルーム経営は、初期投資を抑えつつ土地を有効活用できる方法です。土地貸しでトランクルームを開業するときのポイントを解説します。

土地貸しでトランクルームを開業するメリット

土地を貸してトランクルームを開業する場合、次のメリットがあります。

• リスクが低い
• 手間がかからない
• 安定して収入を得られる
• 専門知識が不要

それぞれのメリットを解説します。

リスクが低い

土地の整備が不要であれば初期費用がかからないため、建物の建設や維持管理のリスクを負わなくて済みます。トランクルーム事業者が建物の建設や維持管理を負担するため、土地所有者は非常にリスクが低くなります。

手間がかからない

トランクルーム経営は比較的手間がかからない土地活用ですが、利用者の対応やメンテナンスなどの手間はかかります。しかし、土地貸しであればそういった手間をかけることなく、地代収入を得られます。

安定して収入を得られる

土地貸しによるトランクルーム経営では、多くの場合、10年以上の契約になるため、長期間にわたって安定した収入を得られるでしょう。

専門知識が不要

土地貸しであれば、トランクルーム経営のノウハウは必要ありません。経営そのものはトランクルームの事業者が行うため、専門知識を身につけなくてもよいのです。信頼できる事業者を選んで、土地を貸すだけで済みます。

トランクルームへ土地貸しをしたときの収益性

トランクルーム事業者へ土地を貸した場合、どれくらいの収入を得られるのか見ていきましょう。ただし、実際の収益性は、立地や契約条件などで変動することに注意してください。

事業用定期借地方式で貸し出す場合の地代の目安は、その土地の相続税路線価の6％、
土地評価額は、相続税路線価の6％程度（土地価格の4〜5%）が目安と言われています。

仮の数字をあてはめて、どれくらいの収入になるのか計算してみましょう。

• 土地面積：300㎡（約90坪）
• 相続税路線価：3,000万円

この場合、月額の地代は次のように計算できます。

3,000万円×6%÷12カ月=150,000円/月

この条件だと月額約15万円、年間で約180万円の地代収入が見込めます。

トランクルームに土地貸しをするときの注意点

トランクルーム用地として土地を貸すときには、いくつかの重要な注意点があります。主な注意点を見ていきましょう。

事業用定期借地権

借地権には普通借地権、定期借地権などさまざまな種類があり、トランクルームへの土地貸しでは多くの場合「事業用定期借地権」が利用されます。これは、事業での利用を目的として土地を貸すときに用いられます。

• 契約期間：10年以上50年未満
• 契約満了時：更新なし、建物撤去義務あり
• 公正証書による契約が必要

事業用定期借地権では契約の更新がないため、契約期間が満了したら建物を撤去したうえで土地が返還されます。

固定資産税への影響

借地として土地を貸していたとしても、固定資産税の支払い義務は所有者にあります。しかし、住宅を建てていると住宅用地の特例によって、土地の固定資産税が軽減されます。土地を更地のまま所有しているより、人に貸して住宅を建てると納める税金を安くできるのです。しかし、トランクルームは住宅ではないため、固定資産税が軽減されません。

将来的な土地利用の考慮

将来的に土地を利用することも考慮して、契約期間を決める必要があります。事業用定期借地権であれば10年以上から契約期間を決められるので、さまざまな可能性を考えて契約期間を決めましょう。ただし、あまりにも契約期間が短いと、事業者が思うように利益を出せないと判断して契約できないこともあり得ます。

 

トランクルーム経営は自分でもできる！

トランクルーム経営に土地を貸すだけでは、大きな収益を得られません。土地活用による収益性を高めたい場合は、自分でトランクルームを経営するという方法もあります。自己経営によるトランクルーム事業の可能性を探っていきましょう。

自分でトランクルームを経営したときの収益性

自分でトランクルームを経営すると、どれくらいの収益性を見込めるのかを大まかに解説します。ただし、実際の収益は立地や運営方法、競合などで左右されるため、あくまでも参考に留めておきましょう。

トランクルームの収益例

次の条件で収益性を試算してみましょう。

• 土地面積：300㎡（約90坪）
• 建築面積：240㎡（2階建て、延べ床面積480㎡）
• 区画数：60区画（平均2㎡/区画）
• 平均月額利用料：8,000円/区画
• 稼働率：90%

8,000円 × 60区画 × 90% = 432,000円/月

年間では約518万円の売上となります。

経費の考慮

ただし、この売上から次の経費を差し引く必要があります。

• 建物の減価償却費
• 土地・建物にかかる固定資産税
• 電気代、水道代などの光熱費
• 清掃費、メンテナンス費
• 広告宣伝費
• 保険料
• 人件費（管理スタッフを雇う場合）

これらの経費を差し引いた後の金額が、実際の収益となります。一般的に売上の40〜60%程度が利益といわれていますが、効率的な運営を行えばさらに高い利益率も可能です。

このように、自己経営であれば土地貸しと比較して、2倍以上の収益を得られる可能性があります。ただし、初期投資や運営の手間、リスクの大きさを考慮して判断してください。

トランクルーム経営に適した土地とは

所有している土地がトランクルーム経営に適しているかどうかは、立地、形状、法的規制、周辺環境の4つから判断できます。

理想的な立地は人口密集地域に近く、主要道路からアクセスがよく、車の出入りがしやすい場所です。トランクルームを設置しやすい正方形・長方形の土地で、100㎡以上あることが望ましいです。また、商業地域や準工業地域、工業地域で、建築基準法や消防法の規制をクリアできる必要もあります。さらに、競合が少なく、マンションや一戸建て住宅が多い地域であれば、多くの利用者を見込めるでしょう。

これらの条件を満たす土地であれば、トランクルーム経営に適しているといえます。

トランクルーム経営のリスク

トランクルーム経営のリスクとしては、需要の変動、競合の増加、セキュリティ問題、建物・設備の老朽化があります。

経済状況やライフスタイルの変化などでトランクルームへの需要が変動するほか、競合が増加して利用者が減ってしまうおそれがあります。利用者減は収益性の悪化につながるため、サービスの差別化や広告・宣伝などが必要になるでしょう。

セキュリティリスクには最新システムの導入や定期巡回で対策し、老朽化には計画的な修繕と積立金で備えます。これらのリスクを認識し、適切な対策を講じることで、より安定した経営が可能になります。

 

トランクルームのご相談は加瀬グループへ！

トランクルーム経営を成功させるには、豊富な経験と専門知識を持つ企業へ相談しましょう。立地条件に合った事業計画、効率的な空間設計、最適なセキュリティシステムの選択など、多岐にわたる課題に対して適切なアドバイスを期待できます。

加瀬グループは長年にわたって、トランクルームをはじめとする土地活用のノウハウを蓄積してきました。そのため、土地の条件や地域のニーズに合った、適切な提案が可能です。安定した収益を生み出す土地活用を実現するために、まずは加瀬グループへご相談ください。

 

 

投稿者

加瀬グループ編集部

加瀬グループは、1973年 株式会社加瀬運輸の設立からはじまり、50年以上にわたり地域に密着した事業を展開しています。
当社の豊富な経験や実績をもとに、不動産活用でお悩みのオーナー様に便利でわかりやすい情報をお届けします。

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