トランクルーム経営は儲からない!?デメリット解消と安定収益の方法
いくつかある土地活用の方法のなかでも、トランクルームはあまり儲からないといわれていますが本当でしょうか。確かに収益性が低いなどの欠点はあるかもしれませんが、それを補うだけのメリットがあります。トランクルームは本当に儲からないのか、広い視野で見てみましょう。
目次
トランクルームが儲からないといわれる4つの理由
トランクルームが儲からないといわれる理由には、主に次のような理由があります。
- 毎月得られる収入が低い
- 競合が参入しやすい
- 固定資産税の節税ができない
- 収益が出るまでに時間がかかる
それぞれの理由について、詳しく解説します。
毎月得られる収入が低い
トランクルームが儲からないといわれる理由のひとつに、毎月得られる収入がほかの土地活用と比較して低いことを挙げられます。
トランクルームの賃料相場は、数千～2万円前後が一般的です。これに対してマンションなどの賃貸住宅の賃料相場は数万～数十万円、駐車場の賃料相場は数千～数万円程度です。トランクルームの経営は、初期費用を抑えられるメリットがある一方で、ほかの土地活用と比較して大きな収入を期待できません。
競合が参入しやすい
トランクルーム経営は、所有する土地に荷物を保管するコンテナを設置すれば始められます。経営を始めるうえで必要な資格もなく、誰でも簡単に始められるため、競合が参入しやすい傾向があります。トランクルームの需要が高いエリアの場合、競合が参入すると売上が減って利益が減ってしまうでしょう。
トランクルーム経営を始めるときは、競合が参入するリスクはないか、すでに競合他社によって供給過多の状態でないかをしっかり把握しましょう。
固定資産税の節税ができない
賃貸住宅を経営すると「住宅用地の軽減特例」という、固定資産税の軽減特例を受けられます。この特例を受けると、土地にかかる固定資産税が最大6分の1まで下がり、大幅な節税が可能です。一方、トランクルームは住宅用地の軽減特例の対象外になるため、固定資産税の節税効果がありません。
土地活用が儲かるか儲からないかは、得られる収入を増やすだけでなく、運営にかかる支出を減らすこともポイントです。そのため、土地にかかる固定資産税が高いことを理由に、儲からないと考えられているのでしょう。
収益が出るまでに時間がかかる
トランクルームは賃貸住宅や駐車場と比較すると、需要が限定的です。そのため、ニーズの少ない地域で開業すると、集客や新規顧客の獲得が難しく、収益が出るまで時間を要するケースも少なくありません。
収益が出るまでに時間がかかってしまうと、毎月安定して収入を得られないだけでなく、初期費用の回収も難しくなってしまいます。利用者のニーズや市場性を理解しないまま開業してしまうと、長期間にわたって売上が立たなくなるのです。
トランクルーム経営で儲けるポイント
トランクルームは儲からないといわれているものの、儲けるポイントをしっかりと押さえれば利益を得ることが可能です。トランクルーム経営が利益を出しやすい理由を把握し、効率的に収益を上げられるようにしましょう。
トランクルーム経営が利益を出しやすい理由として、次の点が挙げられます。
- 初期費用が比較的安くて始めやすい
- ランニングコストが少ない
- 土地の形状などが問題にならない
初期費用が比較的安くて始めやすい
トランクルーム経営のメリットのひとつは、初期費用がほかの土地活用と比較して安く、簡単に始められる点です。経営規模にもよりますが、トランクルーム経営は200万～800万円の初期費用で始められます。
一方、マンションなどの賃貸住宅の場合、初期費用が数千万～数億円と高額になるのが一般的です。
初期費用が大きければ得られる収入も大きくなる一方で、経営を失敗したときのリスクも高まってしまいます。トランクルーム経営は得られる収入は少ないものの、初期費用を抑えて経営リスクを下げたいという方向けの土地活用といえるでしょう。
ランニングコストが少ない
トランクルームは初期費用だけでなく、ランニングコストが少ないのも特徴です。管理費や修繕費、光熱費などのランニングコストがほとんどかからないため、支出を抑えて安定した経営ができます。
また、トランクルーム経営は管理の手間もほとんどかからないため、人的コストの削減も可能です。
土地の形状などが問題にならない
トランクルーム経営では、荷物を保管するコンテナを設置できればよいため、土地の形状はあまり問題になりません。しかし、賃貸住宅経営は土地の形状が悪いと、効率的な投資ができなくなる、建築費が高くなってしまう問題が発生します。
また、トランクルームの場合、住環境が悪い土地でも経営できます。所有する土地が次の条件に該当するなら、トランクルーム経営を検討するのもよいでしょう。
- 周囲に高い建物が建っており、日当たりが悪い
- 墓地や工場などの嫌悪施設が周辺にある
- 近くに高速道路や幹線道路があり、頻繁に騒音が発生する
トランクルームの収益シミュレーション
トランクルーム経営を検討するときは、どのように利益が出るのか事前に把握することが大切です。
次の条件でトランクルーム経営のシミュレーションをしてみましょう。
- 土地の広さ：100坪
- トランクルームの設置台数：6基（1基あたりの室数：4室）
- 1基あたりの賃料：2万円
トランクルームの初期費用
トランクルームの初期費用の内訳は、次のとおりです。
| 費用項目 | 費用 |
| トランクルーム本体費用 | 480万円（80万円×6基） |
| 整地費用 | 100万円（10,000円×100坪） |
| インフラ工事費用 | 30万円 |
| 防犯カメラ設置費用 | 30万円 |
| 看板設置費用 | 10万円 |
| 合計 | 650万円 |
トランクルームの初期費用の大部分を占めるのが、トランクルーム本体費用です。トランクルームの本体費用の相場は、60万～100万程度です。トランクルームの設置数は、土地活用の予算や収支計画に基づいて判断にしましょう。
トランクルーム経営の利回り
トランクルーム経営の利回りは、「年間収入 ÷ 初期費用×100」で計算することが可能です。今回のシミュレーションにおける利回りは、次のとおりとなります。
- 年間収入：6基×2万円（賃料）×12カ月＝144万円
- 初期費用：650万円
- 満室想定利回り：144万円（年間収入）÷650万円（初期費用）×100＝22.2％
トランクルーム経営の利回りは、一般的に15～25％程度といわれています。マンションなどの賃貸住宅経営の利回りは、7～10％程度のため、ほかの土地活用と比較して高い利回りを確保できるのが大きな特徴です。
トランクルームの経営方法の種類
トランクルームの経営方法には、次の3つがあります。
| 経営方法 | 概要 |
| 自主管理方式 |
|
| 管理委託方式 |
|
| 事業用定期借地方式 |
|
3つの経営方法には、それぞれのメリットとデメリットがあります。メリットとデメリットを把握したうえで、自分に合った経営方法を選択することが大切です。
トランクルーム経営なら加瀬グループへご相談を
トランクルーム経営を成功させるには、綿密な収支計画や周辺調査、ニーズに適したプランニングを考えなければならず、専門的な知識が必要になります。そのため、トランクルーム経営を検討するときは、専門的な知識を持つ会社に相談して進めていきましょう。
加瀬グループにはさまざまな土地活用を行ってきた、豊富な知識と経験があります。所有する土地によっては、トランクルーム以外の土地活用を提案できるかもしれません。
土地活用の検討をしているのであれば、ぜひ加瀬グループへご相談ください。
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