初期費用なしでも大丈夫！トランクルームで土地活用をはじめる方法

初期費用なしで土地活用をはじめる

土地を活用しようとすると、どうしても初期費用がかかります。リスクがあるため、なかなか踏み切れない人も多いでしょう。しかし、初期費用ゼロでも、トランクルームをはじめることが可能です。

どのようにすれば初期費用ゼロで、トランクルームをはじめられるのでしょうか。できるだけリスクを負わない、土地活用の方法を紹介します。

1 初期費用なしでもトランクルームができる！
2 初期費用ゼロでトランクルームができる理由
3 事業用借地方式でトランクルームをはじめる注意点

初期費用なしでもトランクルームができる！

トランクルームというと、大規模な投資が必要だと思われがちです。自己資金で建物を建設し、運営まですべて自前で行う場合は、相当な投資が必要になるでしょう。しかし、初期費用をほとんどかけずにトランクルームをはじめる方法もあります。トランクルームにかかる費用と初期費用をゼロではじめる方法を紹介します。

トランクルームの初期費用

トランクルームには外部に設置する屋外型と、建物内にトランクルームを設置する屋内型があります。ここでは比較的費用を抑えてはじめられる、屋外型のトランクルームの初期費用を紹介します。

項目	概算費用	備考
土地取得費	数百万円～	立地や広さによって大きく異なる
建物建設費	100万～1千万円	規模や仕様によって大きく異なる
設備費	約50万円	セキュリティシステム、電気工事など
広告宣伝費	数十万円	オープン時の集客活動費用

これらの費用を合計すると、小規模なトランクルームでも数百万円、大規模な施設では1千万円を超える初期投資が必要になることがわかります。

これだけの資金を用意するのは、個人だとハードルが高いといえるでしょう。

トランクルームの4種類の経営方法

トランクルームには、複数の経営方式があります。それぞれの特徴を理解することで、初期費用を抑える方法が見えてきます。トランクルームの主な経営方式は次の4つです。

経営方式	特徴
事業用借地方式	土地所有者が土地を貸し出し、運営会社が建物を建設して経営する
業務委託方式	土地・トランクルームの所有者が運営会社に業務を委託する
一括借り上げ方式	運営会社がトランクルームを借り上げて経営する
自己経営方式	土地・トランクルームを所有して自ら経営する

これらのなかで、特に注目したいのが「事業用借地方式」です。この方式を活用することで、初期費用をほぼゼロに抑えて、トランクルーム事業に参入できます。

初期費用ゼロでトランクルームをはじめるには

初期費用ゼロでトランクルームをはじめるには、事業用借地方式を利用するのがもっとも一般的な方法です。事業用借地方式は土地所有者が運営会社に土地を貸し出し、運営会社が建物の建設から経営までを担当します。

トランクルームの建設、運営などにかかる費用はすべて運営会社が負担するため、土地所有者は土地を提供するだけで収益を得られます。土地所有者の得られる収入は、土地を貸し出すことによる地代収入です。そのため、トランクルームの経営状況に関係なく、安定した収入を得られるのがメリットです。費用負担がないため、リスクが低いのも魅力といえます。

初期費用ゼロでトランクルームができる理由

初期費用ゼロでトランクルームができる

事業用借地方式を活用すれば、土地所有者は初期費用を一切負担することなく、トランクルーム事業に参入できます。事業に必要なほぼすべての費用を、運営会社が負担してくれるのです。土地の所有者は、土地を貸し出し、その地代収入を受け取るだけです。

それを可能にするのが、事業用定期借地権です。事業用定期借地権や事業用借地方式によるトランクルームのメリット、デメリットを解説します。

事業用定期借地権とは

事業用定期借地権は借地借家法に基づく借地権のひとつで、一般的な借地権と異なる特徴があります。まず、契約期間は10年以上50年未満と法律で定められており、比較的長期の契約となります。これにより借地人である運営会社は、長期的な事業計画を立てやすくなります。また、契約期間が満了すると、原則として土地は更地に戻されて返還されます。契約の更新はできません。

事業用定期借地権では、建物の用途が事業用に限定され、住宅用地としての利用はできません。契約には公正証書などの正式な書面が必要で、契約内容の明確化と法的保護が図られています。

事業用定期借地権の制度によって、土地所有者は長期的に安定した収入を得られ、将来的に土地を確実に取り戻せます。借地人は比較的長期間にわたって事業を行え、初期投資を回収する機会が得られるのです。

事業用借地方式のメリット

事業用借地方式でトランクルームをはじめるメリットは次のとおりです。

初期投資なしで土地活用が可能
安定した賃料収入が得られる
専門知識がなくてもトランクルームに参入できる
土地の維持管理の手間が省ける
相続税対策として活用できる

事業用借地方式の最大のメリットは、ほとんど初期投資をせずに土地を有効活用できることです。建物の建設費用や運営にかかる初期費用は基本的に運営会社が負担します。また、長期契約のため安定した賃料収入が見込め、将来の生活設計を立てやすくなります。

土地所有者はトランクルーム経営などの知識がなくても参入でき、日々の運営はすべて事業会社が行うため負担は最小限です。さらに、遊休地の維持管理の手間から解放されるメリットもあります。また、事業用定期借地権が設定された土地は相続税評価額が下がる可能性があり、相続税対策としても有効です。

事業用借地方式のデメリット

事業用借地方式でトランクルームをはじめるデメリットは次のとおりです。

土地の条件によっては、事業用借地で借りられない
長期契約のため、途中解約が困難
賃料収入が固定化される可能性がある
運営会社の経営状況に左右される
契約終了時の建物撤去が保証されないことがある
土地の価値が上昇しても、すぐに活用できない

事業用借地方式は長期契約が前提のため、途中での解約が非常に困難です。土地の売却やほかの用途へ転用したい場合、柔軟に対応できないおそれがあります。また、長期契約の場合、地代が固定化される傾向があり、地価や周辺の賃料相場が上昇しても、それに応じて地代を引き上げられないこともあります。

地代収入は運営会社から支払われるため、運営会社の経営状況が悪化した場合、支払いが滞ることもあります。さらに運営会社が経営破綻した場合、建物を適切に撤去しないことも考えられます。また、事業用借地方式で土地を貸していると、地価の上昇などで売却したくても対応できません。こういった不自由な面も把握しておくことが大切です。

事業用借地方式でトランクルームをはじめる注意点

事業用借地方式でトランクルームをはじめる

事業用借地方式でトランクルームをはじめるときは、いくつかの重要な注意点があります。注意点を把握しておき、準備しておくことでトラブルを回避できます。

立地によっては契約できない

運営会社は収益性を重視するため、トランクルームに適さない土地だと契約できないことがあります。極端にアクセスの悪い立地だと、利用したいと思う人がいないため、運営会社にとって魅力的な土地ではありません。また、人口の少ない地域だと、そもそもトランクルームの需要が見込めないでしょう。洪水や地震など災害リスクが高い地域も、保険料が高くて収益性が悪いため避けられる傾向にあります。

また、市街化調整区域など、開発や建築に法的な制限がある土地では、トランクルームの建設自体が難しい場合があります。自身の土地がトランクルームに適しているかどうかを確認するには、事前に複数の運営会社に相談することが大切です。

契約内容をよく確認する

事業用定期借地権の契約は10年から50年と長期にわたるため、契約内容を確認し、将来的な状況の変化も考慮することが重要です

契約期間は法律で10年以上50年未満と定められており、具体的な年数を契約のときに決められます。あわせて、将来の地代改定の条件についても、明確にしておきましょう。自然災害や運営会社の経営悪化など、不測の事態が発生したときの対応について、あらかじめ取り決めておくことが重要です。

また、契約書を作成するときは、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。長期契約だからこそ、細かな点まで確認し、将来のトラブルを予防することが大切です。

固定資産税の支払いは必要

事業用借地方式を採用しても、土地の所有者であることには変わりありません。そのため固定資産税の支払いは、引き続き土地所有者が行います。

ただし、土地を貸して得る地代収入で、固定資産税を十分にカバーできるケースが多いです。また、運営会社との契約で、固定資産税相当額を地代に上乗せすることも可能です。こういった条件も、契約交渉時に確認しておくとよいでしょう。

建物の解体、土地の造成には費用がかかる

初期費用ゼロでトランクルームをはじめられるのは、土地が平坦でそのまま活用できるケースです。土地が平坦でない場合や地盤が軟弱な場合、土地を貸すにあたって造成工事が必要になることがあるため注意が必要です。土地の状態によっては、造成に数百万円かかることもあります。また、土地に古い建物が建っている場合、その解体費用もかかります。