土地活用

2025.02.27

立地条件で選べる土地活用！自分の土地にぴったりの活用法はどれ？

立地条件で選ぶ土地活用

使用していない土地を活用して、収入を得られるのは非常に魅力的です。しかし、どのような土地でもよいとは限りません。さまざまな土地活用の方法がありますが、立地によって向き不向きがあります。

所有する土地がどのような土地活用に適しているのか、立地をもとに検討していきましょう。

1 土地活用は立地条件が重要！
2 駅前・繁華街
3 住宅地
- 3.1 トランクルーム
- 3.2 駐車場
4 郊外・田舎
- 4.1 太陽光発電
- 4.2 資材置き場
5 工業地域
- 5.1 倉庫
6 狭小地・変形地
- 6.1 自動販売機
- 6.2 貸し看板
7 土地活用のご相談は加瀬グループへ！

土地活用は立地条件が重要！

土地活用を検討するときに重要なのは、ずばり「立地」です。立地条件に適した投資方法を選ぶことで、堅実に収益を上げられるようになります。

たとえば、ワンルームマンションを建てるなら、地方の郊外より都市圏駅前の集客率のほうが高いでしょう。立地別に適している土地活用方法をまとめると、以下の表のようになります。

【立地別に適している土地活用方法】

立地	土地活用方法
駅前・繁華街	賃貸マンション・アパートコインパーキング貸オフィス・貸店舗ホテル経営
住宅地	トランクルーム駐車場戸建て賃貸
郊外・田舎	太陽光発電資材置き場高齢者施設
工業地域	倉庫事業用地（貸地）
狭小地・変形地	自動販売機貸し看板

それぞれの土地に適している活用方法について解説します。

駅前・繁華街

駅前・繁華街の土地のイメージ

駅前や繁華街は最寄り駅から近いため、賃貸マンション・アパートやコインパーキング、貸店舗などで活用すると一定の需要を見込めます。ここでは賃貸マンション・アパートなど、代表的な土地活用方法を解説します。

賃貸マンション・アパート

駅前・繁華街にある土地の活用方法として、まず挙げられるのが賃貸マンション・アパート経営です。駅前にある物件は最寄り駅からのアクセスがよいため、入居者希望者が多い可能性が高く、安定した収益を見込めます。

特に単身者向けのワンルームマンションは、駅から近いほど人気があるため、積極的に検討したい投資方法です。ただし、マンションやアパートを1棟建てるのには高額な初期費用がかかるため、慎重に資金計画を練ってから進めることが大切です。

初期費用：★★★★★
収益性　：★★★★
リスク　：★★★

コインパーキング

時間貸しで駐車スペースを貸し出すコインパーキングも、駅前・繁華街に適している土地活用方法です。都市部の駅前などには車を停められるスペースが少ないため、駅周辺の店に行く人が利用することを期待できます。建物を建築しないため、マンションやアパート経営よりも初期費用が少なく、維持管理の手間がほとんどかからないのがメリットです。

コインパーキングの経営方法にはいくつかあり、専門の事業者に委託すればオーナーの手間はほとんどかかりません。

初期費用：★★★
収益性　：★★★
リスク　：★★

貸オフィス・貸店舗

駅前・繁華街にある土地は人どおりが多いため、貸オフィスや貸店舗などのテナント経営にも向いています。テナント経営は不動産投資のなかでも高収益を狙える可能性があり、立地のよい土地を所有しているのなら検討したい投資方法です。

テナント経営方式はふたつあり、ビルや店舗用の建物を建てて貸す方式と土地だけを貸す方法があります。高収益を得られることを期待できますが、建物を自前で建てる場合には初期費用がかかり、景気に左右されやすいのがデメリットです。

初期費用：★★★★★（建物を建てる場合、土地のみならほぼかからない）
収益性　：★★★★★
リスク　：★★★★

住宅地

住宅地のイメージ

住宅地は利便性のよい場所にあることが多く、賃貸マンション・アパート経営にも適している土地です。人が多く集まることから、トランクルームや駐車場経営にも向いているでしょう。周辺環境が良好なため、高齢者施設にもぴったりです。

ここでは賃貸マンション・アパート以外の土地活用方法を解説します。

トランクルーム

トランクルーム経営とは、コンテナや専用の収納施設を設置し、その中のスペースを貸し出す投資方法です。自宅やオフィスに収納しきれないものを保管するために、個人や法人での利用が期待できます。近隣に住宅地があると、住民が保管できない荷物を預けやすいため、一定の需要を見込めます。

トランクルームの経営方式は大別すると、「一括借り上げ方式」と「管理委託方式」の2種類です。管理委託方式はオーナーが個々のユーザーと契約して管理をトランクルーム事業者に委託するため、一括借り上げ方式より多めの収益を得られます。ただし、マンションなどの賃貸経営より収益性が低いというデメリットがあります。

初期費用：★★★
収益性　：★★
リスク　：★★

駐車場

駐車場も住宅地に向いている土地活用方法です。この場合、コインパーキングではなく、月極駐車場として運営することが一般的です。敷地内に車を駐車するスペースがない住宅地の住民が、駐車場を利用するケースが多く見受けられます。コインパーキングだと設備費用など初期費用がかかるものの、月極駐車場であれば整地をする程度で初期費用を抑えられるメリットがあります。

ただし、都市部など人どおりが多い立地にある場合は、コインパーキングのほうが安定した収益を得られるかもしれません。

初期費用：★
収益性　：★★
リスク　：★

郊外・田舎

郊外・田舎の土地のイメージ

郊外や田舎の土地活用として代表的なのが、太陽光発電や資材置き場などです。広いスペースを活用することで、安定した収益を得られる可能性があります。ここでは太陽光発電・資材置き場での土地活用方法を解説しましょう。

太陽光発電

郊外などの広いスペースを持て余している場合は、太陽光発電での土地活用も検討してみましょう。近年は世界的に環境負荷の低い発電への代替が進められており、なかでも注目されているのが太陽光発電です。

太陽光発電で10kW以上の発電規模の場合、固定価格買取制度（FIT）により、発電した電力を20年間、固定価格で買い取ってもらうことができます。これにより、長期的な固定収入を得られる点がメリットです。

ただし、買取価格は年度ごとに見直されており、例えば2024年度の10kW以上50kW未満の事業用太陽光発電の買取価格は1kWhあたり10円と設定されています。最新の買取価格や条件については、経済産業省などの公式情報を確認することをおすすめします。

アパートなどに比べて初期費用が安いのもよい点ですが、収益性の面では劣ります。

初期費用：★★★
収益性　：★★
リスク　：★★

資材置き場

建築会社などで使う、木材・石材・砂利・運搬器具などの資材は、一時的に保管しておくための広いスペースが必要です。その資材置き場として、土地を貸し出す方法です。郊外の遊休地にぴったりの土地活用方法といえるでしょう。

土地をそのまま貸し出せるため、初期費用がかからず、管理の手間も省ける点も嬉しいポイントです。資材置き場の賃料の目安は、固定資産税額の2～4倍が相場といわれているため、固定資産税を賄う程度の収益を見込めます。

初期費用：★
収益性　：★
リスク　：★★

工業地域

工業地域のイメージ

工業地域では住居用建物の建築が制限されているため、マンションやアパートなどは建てられません。しかし、倉庫などの人が住まない建物なら建築が可能です。ここでは、倉庫として土地活用するケースを解説します。

倉庫

倉庫経営とは個人や企業に倉庫のスペースを貸し出して、荷物を保管する事業のことです。貸し倉庫の利回りは10〜20％程度見込めるため、土地活用方法のなかでは高めの収益率を狙えます。コンテナ型の貸し倉庫にすると設置コストなどの初期費用が低いため、参入しやすいのがメリットです。管理の手間も省けるため、時間やコストがかからないのもよい点といえます。

ただし、倉庫は物流の需要がない土地に建てても利用者を見込めないため、新規参入する場合は市場調査をしっかり実施してから行う必要があります。

初期費用：★★★
収益性　：★★★★
リスク　：★★

狭小地・変形地

狭小地のイメージ

狭小地や変形地の場合、通常の土地活用では使い勝手が悪いため、所有していても持て余してしまうことも多いようです。しかし、自動販売機や貸し看板など広いスペースを必要としない方法で活用できるケースがあります。ここでは、自動販売機や貸し看板での土地活用方法を解説します。

自動販売機

自動販売機は、狭く小さなスペースでもできる土地活用方法です。駅に近いけれど狭い土地などや人どおりの多い変形地などに向いています。土地の形状と広さを問わず、管理の手間がかからないため、土地活用の初心者でも安心して参入できます。ただし、電気代がかかり、収益性がそれほど高くないのがデメリットです。盗難リスクがある点にも留意してください。

初期費用：★
収益性　：★
リスク　：★★