トランクルーム

2024.07.30

トランクルームが経営できる用途地域を解説！適する土地の特徴は？

トランクルーム経営ができる用途地域

所有する土地をトランクルームで活用しようとしても、用途地域で制限されていることがあります。その場合はトランクルームとしての活用はできず、ほかの方法を検討することになります。

どうして、用途地域のような制限があるのでしょうか。トランクルーム経営を始めるにあたって把握しておきたい、用途地域と制限を解説します。

1 トランクルーム経営には用途地域の制限がある
2 トランクルーム経営に適した土地・地域の特徴
3 トランクルームで土地活用をするメリットとデメリット
- 3.1 トランクルーム経営のメリット
- 3.2 トランクルーム経営のデメリット
4 土地活用なら加瀬グループにお任せください

トランクルーム経営には用途地域の制限がある

トランクルーム経営を始めるときは「用途地域」の確認が大切です。用途地域を確認しないまま経営を始めようとすると、トランクルームを建設できないなど思いもよらぬトラブルに遭遇するおそれがあります。

トランクルームを経営するときに把握すべき「用途地域」を紹介します。

用途地域とは

用途地域とは、建築基準法で定めている「計画的な市街地を形成するために分けられたエリア」のことです。建築基準法では、13の用途地域が設定されています。

用途地域では、地域ごとに建てられる建物の種類や大きさなどが制限されています。そのため、土地活用を検討するときには、所有する土地がどの用途地域に属するかを把握しなければなりません。

トランクルームを建設できない用途地域

コンテナを設置して行うトランクルームは建築基準法上、次の用途地域では建設できません。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域

第一種低層住居専用地域をはじめとする住居系の用途地域は、主に良好な住居の環境を保護するために定められる地域です。そのため、所有する土地が戸建てや低層マンションが立ち並ぶエリアや、大型商業施設が周辺にないエリアにある場合は、トランクルームを建設できないかもしれないので注意が必要です。

なお、上記で紹介したのは、コンテナを設置して行うトランクルームの場合となります。「倉庫業倉庫」として大がかりな倉庫・トランクルームを建設する場合は下記の用途地域で建築ができません。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
田園住居地域 ※

トランクルームを建設できる用途地域

コンテナを設置して行うトランクルームが可能な用途地域は、次のとおりです。

第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
田園住居地域 ※
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

田園住居地域に関しては、高さ制限があり最大で12mまでしか建物を建設できないことに注意しましょう。

近隣商業地域をはじめとする商業系の用途地域は、主に店舗や商業施設が立ち並ぶ地域です。一方、準工業地域などの工業系の用途地域は、主に工場の利便性を高める地域です。そのため、所有する土地の周辺に店舗や商業施設、工場が立ち並ぶ場合は、トランクルームを建設できると考えてよいでしょう。

用途地域を調べる方法

用途地域は国土交通省が運営する『不動産情報ライブラリー』で調べられます。不動産ライブラリーで用途地域を調べる方法は、次のとおりです。

不動産ライブラリーのホームページを開き、「地図表示」または「地域検索」を選択する
画面上の「都市計画情報」を選択し、「用途地域」にチェックを入れる
画面に表示される地図から、所有する土地の所在を見つけ、用途地域を確認する

なお、用途地域は自治体のWebサイトや、窓口でも確認できます。調べ方がわからない場合は、自治体や不動産会社などに相談しましょう。

トランクルーム経営に適した土地・地域の特徴

トランクルーム経営に適した土地

トランクルーム経営に適した土地や地域の特徴は、次のとおりです。

ある程度の敷地面積がある
自動車が入れる間口がある
住宅街やオフィス街に所在する

ある程度の敷地面積がある

トランクルームとして設置するコンテナは、普通乗用車ほどの大きさが一般的です。そのため、土地の面積が8～10坪程度あればトランクルームを設置できますが、収益性を考慮すると30坪以上の敷地面積が必要になるでしょう。

また、フランチャイズ加盟でトランクルームを経営する場合や、トランクルーム事業者に運営を委託する場合は、50坪以上の敷地面積を条件にしているケースも少なくありません。

所有する土地が30坪以下の小さな土地であれば、駐車場経営などほかの土地活用もあわせて検討しましょう。

自動車が入れる間口がある

トランクルーム利用者の多くは、自動車を使って荷物の出し入れを行います。間口が狭く自動車の入りにくい土地は、利用者が見つけにくい傾向があるため注意が必要です。トランクルーム経営を始めるときは、所有する土地まで自動車が進入しやすいか、敷地内で転回できる十分なスペースが確保できるかなどを確認しましょう。

所有する土地がトランクルームに適しているか判断が難しいときは、不動産会社やトランクルーム事業者と相談して活用を検討してください。

近くに住宅街やオフィス街がある

トランクルームは、自宅や事務所に置けない、大型の荷物を保管するスペースとして利用されます。そのため、近くに住宅街やオフィス街のある土地であれば集客が見込め、経営に適しているといえるでしょう。

トランクルームの経営を始めるときは、敷地面積や間口だけでなく、市場性の確認も大切です。商圏がどれくらい見込めるか、周辺に競合するトランクルームがないかなどの調査を必ず行いましょう。

トランクルームで土地活用をするメリットとデメリット

トランクルーム経営のメリット・デメリット

トランクルームで土地活用をする、メリットとデメリットを紹介します。

トランクルーム経営のメリット

トランクルーム経営のメリットには、次のものがあります。

日当たりが悪い、騒音など住環境が悪い土地でも経営できる
地形が悪くても経営できる
初期費用を抑えられる
管理の手間が少ない

トランクルーム経営のメリットは、住環境が悪い土地でも経営を始められる点です。マンションなどの賃貸住宅の経営を始めるときは、日当たりが悪い、幹線道路近くで常に騒音が発生するなど住環境が悪いと入居者が見つからないことがあります。

しかし、トランクルームは住環境の良し悪しが経営に影響しないため、住宅に向かない土地でも経営できます。また、賃貸住宅と比べると初期費用が安く、管理の手間も少ないことから、土地活用を初めて検討する人でも気軽に始められるでしょう。

「初期費用を抑えてリスクの少ない土地活用を検討したい」「手間をかけずに土地活用をしたい」という人であれば、トランクルーム経営はおすすめの土地活用です。

トランクルーム経営のデメリット

トランクルーム経営には、デメリットもあります。検討するときは、次のこともよく考慮しましょう。

賃貸住宅より得られる収入が少ない
収益化するまで時間がかかる
固定資産税や相続税の節税効果が低い

トランクルームのデメリットのひとつが、賃貸住宅よりも得られる収入が少ない点です。賃貸住宅の賃料相場が数万～数十万円なのに対して、トランクルームの賃料相場は数千～数万円程度です。そのため、月々に得られる収入は、賃貸住宅経営と比較すると大幅に少ないでしょう。また、トランクルームは、固定資産税や相続税の節税効果が低い土地活用です。

初期費用が抑えられるので経営リスクが低い土地活用といえますが、「より多くの収入を得たい」「税金対策として土地活用を検討したい」と考えているのであれば、ほかの土地活用を検討しましょう。

さまざまな土地活用の方法がありますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。メリットとデメリットの両方をしっかり理解し、自分に合った活用方法を選びましょう。