マンション・アパート経営のサブリースの仕組みとは？契約の際の注意点を詳しく解説

マンションやアパート経営をする際の一般的なアプローチとしてサブリースは確立されつつあるといっても過言ではないでしょう。
家賃保証などリスクを抑える仕組みがあるため、メリットが目立つサブリースですが、デメリットや注意点も当然あります。本記事ではサブリース契約をする場合に、後悔しないためのポイントについて解説していきます。

サブリースの仕組みについて

サブリースは簡単にいうと、管理会社が物件オーナーのマンション・アパートをまるごと借り上げ、家賃を保証する仕組みです。空室が多くなってしまったとしても、賃料が一定額保証されるのが大きなメリットといえます。保証する賃料は契約書で決めるためケースバイケースですが、実際の賃料の8～9割が相場です。

サブリースの契約形体

サブリースの契約は大きくわけると「賃料固定型」と「実績賃料連動型」の2パターンがあることも知っておいてください。

賃料固定型

賃料固定型は管理会社の家賃収入に関係なく、物件オーナーに支払われる賃料は一定です。物件オーナーからすると、収入が安定しますので収支計画が立てやすくなるのがうれしいポイント。世の中の景気に左右されにくいのもメリットです。しかし、景気がよくなり、管理会社に入る賃料がアップしても物件オーナーに支払われる額は変わりません。また、契約を見直された場合は賃料が下がるケースもあるので注意してください。

実績賃料連動型

もうひとつの実績賃料連動型は、実際の貸し出し賃料に応じて物件オーナーに支払われる額が変わる契約です。サブリース契約ですので、一定の賃料は保証されていますし、景気さえよくなれば賃料の増額も見込めます。その分、不景気になれば賃料が下がる可能性は高いでしょう。経営に余裕があり、多少のリスクは問題ないようであれば、リターンが大きくなる実績賃料連動型を選ぶのもひとつの手です。

サブリースはマンションやアパート経営でよく行われる契約ですが、それらに限定された話ではありません。レンタルボックスやサテライトオフィスなど、ビルの一室を利用した不動産運用や空き地を利用した駐車場経営にも有効です。自分の持つ不動産を効率的に、ローリスクで運用したいときにはサブリース契約を検討してみましょう。

サブリースのメリットについて

サブリース契約の具体的なメリットを下記に紹介します。

メリット1.低いリスクで安定した収入を確保できる

空室が出そうになったとき、内装設備を新しくしたり、賃料を安くしたりといった方法をとると、その分収入が下がる可能性があります。特に、賃貸経営の初心者は経験が足りていないため、判断を誤る可能性は高いでしょう。サブリースであれば、低いリスクで収入を安定して確保することができます。

メリット2.管理の手間も大幅に軽減

また、物件の管理や運用も委託しますので、物件オーナーにかかる実務的な負担が大幅に軽減されるのも利点です。専業ではなく、他の仕事をしながら物件オーナーをしている人にとっては持って来いといえるでしょう。完全に任せきりというわけにはいきませんが、物件の状況をそれなりに確認しておくだけで、スムーズな経営ができます。

メリット3.税計算もシンプルに

税金の計算が簡単になるのもサブリースの特徴です。サブリース契約は管理会社との契約分に対してだけ処理をすればよいので、税金計算にかかる手間が大きく省けます。物件オーナーは毎年、確定申告で苦労する人がいますが、サブリースであれば経費がシンプルになるため、確定申告書も作りやすくなります。不明点があれば、サブリース契約を結んでいる管理会社を通して税理士に相談してみてもよいでしょう。

メリット4.クレーム対応も管理会社へ委託

マンションやアパートを経営していると、入居者からクレームをつけられトラブルになるケースもありますが、サブリースであればそういったリスクも回避できます。管理会社が責任を持って対応をしてくれますし、契約の内容によってはトラブル後も、物件オーナーへの家賃収入は保証されます。

 

サブリースのデメリットついて

サブリース契約はメリットが多いですが、よいことばかりではありません。収益性が下がるという点については、よく考えたほうがよいでしょう。

デメリット1.礼金や更新料は管理会社へ

例えば、マンション・アパートのサブリース契約では入居者から支払われる礼金や更新料は管理会社のものとなるのが基本です。ただでさえ、物件オーナーに支払われる賃料は本来よりも1～2割下がる額ですので、人によっては損した気分になるかもしれません。サブリース契約では空室による減収や入居者トラブルなどを避けられる代わりに、家賃収入が下がるのは仕方がないと割り切る必要があります。

デメリット2.入居者を選べない

運用管理まで任せる都合上、入居者を選べないのもデメリットです。管理会社が入居者の募集、審査、退去手続きまで一括して行います。物件オーナーからすると手間が省けて楽ですが、オーナーとして気にいらない入居者がきたとしても口を挟むのは難しくなります。サブリース契約を結んでいる物件オーナーは空室が出ても収入がありますが、管理会社はもちろんマイナスです。管理会社からすると、入居者を必ず確保しなくてはなりませんので、入居者に対する審査が甘くなるケースもときおりあるようです。

デメリット3.修繕やリフォームは管理会社が判断

物件の修繕リフォームについての決定権を持てない場合もあります。物件を所有し、ある程度の月日が経てば、いろいろと劣化してくるのが普通です。その際、修繕やリフォームを行いますが、サブリース契約ではそのための業者を管理会社が選ぶ契約になっていることがよくあります。物件オーナーが修繕費用を安くすませようと考えていても、管理会社がリフォーム会社を選ぶため、費用の計算がしにくいです。馴染みの工務店やリフォーム会社があるときには、気をつけるようにしましょう。

デメリット4.賃料が見直されて下がる可能性がある

サブリース契約は賃料が保証されるのがメリットですが、それはあくまで契約期間だけの話です。仮に「20年間一括で借り上げ」という売りで契約を結んだとしても、20年間同じ賃料が保証されるわけではありません。サブリースは最初の10年間は固定といった長期契約が多いですが、なかには2年ごとの契約で突然賃料を下げるよう請求される場合もあるようです。更新のタイミングで賃料が下がる可能性があることは忘れないでください。

デメリット5.管理会社が倒産した場合の対応が煩雑

そこまで頻繁にはありませんが、サブリース契約を結んだ管理会社が倒産するリスクも考慮しておいたほうがよいでしょう。サブリース契約している管理会社が倒産した場合、サブリース会社が入居者と結んでいた賃貸借契約は物件オーナーへと引き継がれるのがよくあるパターンです。

そうなると、今まで管理会社が行っていた物件の管理や運営の業務を物件オーナーがやらなくてはいけません。業務をスムーズに引き継げればよいですが、入居者の情報が把握しきれず苦労する展開もあり得ます。入居者と連絡が取れなかったり、身元不明人が入居していたりするとトラブルの元です。

※サブリース会社が倒産した場合の敷金返却について

サブリース会社が倒産した際によくあるトラブルが敷金の返却です。サブリース会社が管理から手を引いた段階で敷金をオーナーに返却する契約になっていたとしても、倒産の場合は回収が困難になりがちです。

サブリースを契約する場合に注意すべき点

契約内容約款は必ず確認

サブリースを契約するときの注意点として、何よりも契約内容約款を十分に確認することが重要です。

賃料の見直し時期

まず、賃料の見直し時期をチェックしてください。サブリースの契約期間が20年以上だったとしても、契約期間中に賃料がまったく変わらないケースは稀です。契約書をみると一定の期間内で賃料を見直す事項が記載されています。そのスパンが何年ごとになっているかはとても大切なポイントです。スパンが短ければ、管理会社の都合で賃料の見直しを頻繁にされてしまうかもしれません。悪意のある業者になると、そのあたりをわかりづらくした契約書を作ることもあるので、注意してください。

修繕工事の定め

修繕工事の定めも、きっちりと確認すべき事項です。物件の修繕費用や原状回復費用などは物件オーナーが負担する場合が多いですが、契約によっては管理会社が負担することもあります。信頼できるリフォーム会社や工務店を知っているのであれば、修繕の際の業者選びは物件オーナーに選択権がある契約が望ましいです。オーナーとして、物件の修繕は責任を持つべき内容ですので、修繕工事の定めは入念にチェックするようにしてください。

管理会社の変更

管理会社が変更しやすいかどうかも見逃せないポイントです。サブリースの契約解除をした際、管理会社側が有利な条件になるのが一般的です。契約内容によっては物件オーナー側に多大な違約金が発生することも珍しくはありません。解約時の違約金があまりに大きい場合は、契約を思いとどまる決断も必要です。その他にも、契約内容を見直したときに、お互いの条件が一致しなければ管理会社側から契約を解除できたり、違約金を求められたりといった契約もよくあります。

家賃保証料の割合

サブリースの家賃保証料は実際の家賃の8割～9割が相場であることは前述しました。ただし、サブリースの管理会社すべてがその額で契約するわけではありません。あたりまえのことですが、家賃保証料が低くなるほど、物件オーナーの収入は減ります。損をしたくなければ、実際の賃料は確実に把握しておきましょう。そして、その賃料から大きく離れる家賃保証料を提案する管理会社はできるだけ避けるべきです。実際の賃料の最低8割、できれば9割以上で契約を結ぶのが理想です。

家賃保証をしない免責期間

ほとんどのサブリース契約では免責期間を設けています。免責期間とはサブリース契約を結んだ管理会社が家賃保証をしない期間です。例えば、入居者が退去したあとの一定期間は物件オーナーに対して管理会社は賃料を支払わないといった具合です。契約開始直後は、宣伝広告費がかかるため、オーナーへの保証賃貸料を支払わないというパターンもあるでしょう。この期間が長くなればなるほど、物件オーナーは損をしやすくなります。サブリースの契約時は免責期間が適切かどうかに注目してみてください。

サブリースはいろいろな会社が事業を行っており、それぞれサービスの質や規模は異なります。残念ながら、悪質な会社も一定数いるのが現実です。サブリース契約を結ぶ会社は安易に決めず、慎重に選択するようにしてください。サブリース契約を検討する際には1社にこだわるのではなく、できるだけ多くの会社と連絡をとりたいところです。1社だけで契約をおこなってしまうと、相場より悪い条件だったとしても気がつきにくくなります。複数の会社と比較を行えば、サブリース契約の一般的な基準が見えてきますし、サービスの良し悪しも明確になってきます。

契約前に、業績や経営状況の確認をしておくのも重要です。解約が多い会社はなんらかの問題をかかえているケースがよくみられます。鵜呑みにするのはあまりよくありませんが、インターネットの口コミ情報を参考にするのも悪くはないでしょう。インターネットの情報を観たうえで査定依頼を出し、印象がよければそのまま話を進めてみてください。サブリースを行っている会社はマンションやアパート専門だったり、駐車場経営やサテライトオフィスなどに強かったりと様々な特徴があります。自分のニーズにあったところを探すようにしましょう。

契約書は要チェック！信頼できる管理会社とサブリース契約を結ぼう

サブリースは一定の家賃保証を受けつつ、物件の管理まで管理会社にまとめて委任できるため流行しています。ただし、契約内容をよく見なければ、予想外の不利益を被る可能性もあるので、本記事で紹介した内容を参考によく確認するようにしましょう。また、サブリースは本業をやりつつ、駐車場経営やサテライトオフィスなどの不動産運用をする人にもおすすめです。それらを専門に請け負っている会社もありますので、チェックしてみてください。