土地活用として駐車場経営の利益を最大にするためのポイントとは

土地は所有しているだけで税金がかかります。空いている土地があれば、税金対策のためにも有効に活用したいところです。

土地活用にはさまざまな方法がありますが、その中で駐車場経営が無難な選択肢とされているのは本当でしょうか。

駐車場経営の基礎を理解しやすいように、駐車場経営が選ばれやすい理由、デメリットや注意点、利益を最大にするための活用法を解説します。

 

駐車場経営の基礎知識

まずは、駐車場経営の基礎知識を押さえておきましょう。駐車場経営の仕組みや運営方法、初期費用などについて解説します。

駐車場経営の仕組み

駐車場経営とは所有する土地を駐車場として貸し出し、駐車料金を収入として得る土地活用の方法です。

駐車場の経営方式としては、以下の3つがあります。

• 自己運営方式
• 管理委託方式
• 一括借上げ（サブリース）方式

「自己運営方式」は駐車場の整備や広告宣伝など、駐車場の運営管理をすべてオーナー自身で行わなければいけません。初期費用や管理の負担がかかりますが、すべての収入を得られるメリットがあります。

「管理委託方式」は、運営管理を駐車場運営会社に委託する経営方式です。駐車場運営会社に管理委託料を支払うことで、日常の清掃やトラブル対応、契約手続きなどを代行してもらえます。管理委託料の相場は、収入の5～10％が相場ですが、委託する業務内容によって異なるため、契約前に確認しましょう。

「一括借上げ（サブリース）方式」は、駐車場運営会社に土地を貸し、運営会社が駐車場を経営する経営方式です。運営会社から毎月借地料が支払われるため、経営状況に関係なく安定した収入が得られます。

駐車場経営を始める費用相場

駐車場経営を始めるときの初期費用は「月極駐車場」で経営するか「コインパーキング」で経営するかによって大きく異なります。

• 月極駐車場：区画ごとに利用者と賃貸借契約を締結し、賃料を得る
• コインパーキング：利用された時間に応じて収入を得られる

月極駐車場の場合、土地活用を始める際にかかる費用は、土地の整備費のみです。土地をアスファルトで舗装する場合、費用は1㎡あたり4,000～5,000円が目安です。また、アスファルトよりも強度のあるコンクリートで舗装する場合は、1㎡あたり8,000～1万円が目安となります。

初期費用を抑えたい場合は、更地に砕石を敷いてロープで区画する方法もあり、費用の目安は1㎡あたり3,000～4,000円です。

一方、コインパーキングの場合は、土地の整備に加えて、機械設備の設置が必要となります。機械設備にかかる費用の目安は、以下のとおりです。

•  精算機：40万～50万円
• ロック板：1台あたり約10万円
•  照明・看板：60万～70万円
•  車止め：1台あたり約4,000円

なお、駐車場経営の費用は、経営方式によっても異なります。

自己運営方式の場合、初期費用をすべて負担する必要がありますが、管理委託方式や一括借上げ方式の場合は、駐車場運営会社が初期費用の一部あるいはすべてを負担するのが一般的です。

そのため、「土地活用の初期費用にあまりお金をかけたくない」とお考えであれば、管理委託方式や一括借上げ方式での経営を検討すると良いでしょう。

ただし、初期費用を抑えると、それだけ月々の収益も下がってしまうため、初期費用の予算と収益のバランスを考えながら、自身に合った経営方法を判断することが大切です。

駐車場経営は儲からない。は本当？

駐車場経営は、収益性は低いものの、底堅い土地活用の方法です。たとえば、10台の月極駐車場を賃料2万円で経営した場合、年間の収入は240万円となります。月極駐車場は契約期間が長期になる傾向があるため、安定した収益を期待できます。

また、一括借上げ方式で経営する場合は、経営状況に関係なく安定した収入を得ることが可能です。

駐車場経営は、アパートやマンション経営など、ほかの土地活用と比べると収益性で劣る傾向があります。しかし、その分少ない初期費用で経営を始められるため、初めて土地活用を検討する方にとっては取り組みやすい方法といえるでしょう。

 

駐車場経営の将来性と市場動向

人口が減っていくなか、駐車場経営の将来性や市場動向が気になる方もいらっしゃるかもしれません。現在の駐車場経営を取りまく市場動向や、今後の予測についても把握しておきましょう。

コインパーキング数の推移

国土交通省の調査によると、2007～2018年までの12年間において、コインパーキングの運営箇所数は約2.4倍、車室数は約2.1倍にまで増加しています。

■コインパーキングの箇所数および車室数の推移（2007年から2018年4月）

調査年	箇所数（箇所）	車室数（車室）
2007年	35,200	690,000
2011年	44,600	910,000
2015年	65,000	1,180,000
2018年4月	85,200	1,448,000

出典：国土交通省「これまでの駐車場施策と今後のあり方について」

また、2020年には99,620箇所にまで増加しており、これからも増加していくことが予想されます。

自動車保有台数の推移

全国における自動車保有台数は、以下のとおりです。

■自動車保有台数の推移（2019年から2023年）

調査年	合計台数（台）
2019年	81,789,318
2020年	81,849,782
2021年	82,077,752
2022年	82,174,944
2023年	82,451,350

 出典：一般社団法人自動車検査登録情報協会「自動車保有台数の推移」

「若い世代の車離れ」といった言葉をよく耳にするため、意外に思われるかもしれませんが、自動車保有台数も年々増加しています。2023年現在、世帯あたりの保有台数が1台を超える都道府県は39県に及び、地方都市では日常生活における自動車の必要性の高さがわかります。

カーシェアリングの推移

「カーシェアリング」は、登録した会員が自動車を共同で使用するサービスです。現在、さまざまな企業がカーシェアリングのサービスを提供しており、会員数および車両台数も年々増加しています。

■カーシェアリングの車両台数と会員数の推移

調査年	車両台数(台)	会員数(人)
2018年	29,208	1,320,794
2019年	34,984	1,626,618
2020年	40,290	2,046,581
2021年	43,460	2,245,156
2022年	51,745	2,636,121

出典：公益財団法人交通エコロジー・モビリティ財団「わが国のカーシェアリング車両台数と会員数の推移」

カーシェアリングの需要増加は、大都市圏で顕著に見られます。

このように、自動車保有台数やカーシェアリング需要の増加を背景として、駐車場の需要は今後も高い状態を維持することが予想されます。

一方で、コインパーキングの箇所数も増えていることから、しっかりとした競合把握や市場調査を行わなければ、失敗するリスクが高くなるため注意が必要です。

駐車場経営は必要な資金が少なくリスクも低いため、手軽に始められる土地活用方法の代表です。
しかし、始めるハードルが低いからといって安易な考えで駐車場経営を行うと、赤字経営になって失敗するケースが出てきます。失敗の原因は、そもそも土地活用を成功させるための視点が欠けていることが多いです。ではどのような視点が必要なのでしょうか。

まずは土地活用を検討する際に重要となる5つの視点を紹介します。
これらの視点を十分理解しておくことが最適な土地活用につながるのです。

 

そもそも土地活用を検討する際に重要な視点とは？

駐車場に限らず、土地活用を検討する際に重要な視点について解説します。

1.活用期間

第1の視点は「活用期間」です。土地を長期的に活用したいのか、短期的に活用したいのかどちらでしょうか。

活用期間によっては活用方法もある程度限られてくるのです。土地活用は中期～長期で考えるのが一般的ですが、短期間だけ活用したいケースもあるでしょう。たとえば、アパートやマンション経営では、建物を建設する期間と多額の費用が掛かります。建設費用を回収するには数年かかるため、長期的な土地活用を考える必要があるのです。

一方、活用方法を検討中で決まっていない場合は、とりあえず短期的に活用できる方法を選択するのがベストです。活用方法が決まるまで土地を放っておくと、その期間は税金だけがかかってしまいます。

駐車場経営は、土地の原状復帰もしやすいため、短期的な活用にも適しています。

2.収益性

第2の視点は「収益性」です。土地活用によって得られる収益はハイリスクハイリターンを狙うのか、ローリスクローリターンで良いのかどちらでしょうか。

大きな収益を上げるためには大きな投資が必要です。しかし、大きな投資をしても必ず成功するとは限りません。失敗すればその分赤字になってしまうという、大きなリスクを抱えているのです。リスクを避けるためには、投資額を少なくすることが重要になりますが、その分収益も小さくなってしまいます。

税金対策であれば、大きな収益を上げる必要はないので、ローリスクの活用方法を選べば良いでしょう。

駐車場経営は、後述するように初期費用を抑えることができるため、比較的リスクを小さく始めることが可能です。

3.投資費用

第3の視点は「投資費用」です。土地活用のためにどれだけの費用をかけられますか。

自己資金が十分あれば問題ありませんが、自己資金が少ない場合は金融機関などの融資を受けられるかどうか検討する必要があるでしょう。自己資金が少なく融資も受けられない場合は、投資費用が少ない方法を選ばざるをえません。

なお、自己資金が全くない場合でも土地活用の方法はあります。定期借地権（他人に土地を貸して地代を受け取る）や、土地信託（業者に土地の運用を任せて収益の一部を配当金として受け取る）などです。

駐車場経営の場合も、駐車場管理の専門業者に任せる一括借り上げ方式であれば、初期費用はかかりません。

4.維持費

第4の視点は「維持費」です。収益の計算には維持費を考慮しておく必要があります。

土地活用には初期投資費用の他に、運用時に発生する維持費がかかる場合がほとんどです。この維持費を計算に入れていないと、想定外の出費で赤字経営になる可能性がでてきます。

アパートやマンション経営の場合は、税金（固定資産税や都市計画税）の他に、委託管理費、火災保険料、原状回復の修繕費などがかかります。駐車場経営でも税金の他に、電気設備の電気代や駐車場の管理費用がかかるのが普通です。ただし、前述した一括借り上げ方式であれば維持費もかかりません。

5.立地と親和性

第5の視点は「立地と親和性」です。土地活用には、その土地の立地条件（住宅地、繁華街、駅の近く、日当たりなど）により、向き不向きがあることを理解しておく必要があります。

また、周辺に住んでいる人の需要があるかどうかという親和性も重要です。いくらその土地に向いている土地活用方法であっても、需要がなければ収益は上がりません。

駐車場経営を検討する場合は、駐車場に向いている場所なのか、向いていない場所なのかを入念に調査する必要があります。駐車場経営に向いているのは以下のような場所です。

• 住宅地で周辺の駐車場の稼働率が高い
• 集合住宅の近くで周辺に駐車場が少ない
• 大規模な商業施設や繁華街の近く
• 敷地に接する道路の幅が広く、間口が広くて車の出入りがしやすい

駐車場経営に失敗するケースは、この第5の視点を考慮していないことがほとんどです。

関連記事：土地活用の完全ガイド！おすすめの活用方法から失敗への対処法まですべて解説

 

駐車場が選ばれやすい理由について

駐車場経営のメリット

土地活用として駐車場が選ばれやすいのは、以下のようなメリットがあるからです。

メリット1.投資費用が少ない

1つ目のメリットは「投資費用が少ない」ことです。

駐車場経営はアパート・マンション経営のような建物が不要なため、少ない資金で始められ、維持費も安く抑えられます。失敗しても大きな損失にはなりにくいので、手軽に始められる点が大きな魅力です。

メリット2.狭い土地でも活用できる

2つ目のメリットは「狭い土地でも活用できる」ことです。

住宅に向かないような狭い土地でも、四角く区画できない変形地でも駐車場経営は可能です。車2～3台の駐車スペース（10～15坪程度）が確保できれば収益を上げることができます。

駅から遠くても、住宅地の近くで周辺に駐車場が少なければ高い需要が見込めます。

メリット3.短期間で始められる

3つ目のメリットは「短期間で始められる」ことです。

アパートやマンションのような建物を建設する必要がなく、土地を駐車場用に整備・舗装するだけのため、短期間で開始可能です。月極駐車場なら駐車スペースを区画するだけですぐに始められます。

コインパーキングでも土地が舗装されていれば、設備を設置するだけなので数週間程度で営業を開始できます。

メリット4.短期間の土地活用が可能

4つ目のメリットは「短期間の土地活用が可能」なことです。

駐車場は借地借家法の適用対象外なので、事前の通告のみで利用者を立ち退かせることができます。したがって、駐車場経営は手軽に始められ、撤退するのも比較的簡単なため、短期間の土地活用に向いているのです。

駐車場をやめた後は、他の活用方法へ転用することもできます。活用方法が決まっていない土地を駐車場にすれば、活用方法が決まるまで一定の収入を得ることができるので、税金対策として駐車場経営を行うケースも多いです。

※ただし、平面駐車場でなく立体駐車場の場合は、アパート・マンションと同じように土地や建物の賃貸借契約とみなされ、借地借家法の対象になる場合もあります。

駐車場経営の注意点やデメリット

駐車場経営は初期費用が低い反面、以下のような注意点やデメリットもあります。

デメリット1.利益率が低い

駐車場経営は土地の利用効率が低く、収益性も低い点が大きなデメリットです。

アパート・マンションの場合は2階建て以上が可能で、フロア数を多くすればするほど賃貸できる部屋数が増えて収益もあがります。しかし、駐車場経営では立体駐車場にしない限り、土地を1フロア分しか活用できないため、アパートやマンションに比べると収益力はかなり低くなってしまいます。

投資費用が少なくて済む分、収益も少ないのです。

デメリット2.税金の負担が多く税制上のメリットがない

駐車場経営は税金の負担が多く、税制上のメリットがありません。

アパート・マンションが建っている土地は住宅用地として、固定資産税が更地の6分の1、都市計画税が更地の3分の1に軽減されますが、駐車場経営の場合は税金の軽減制度の対象外です。そのため、駐車場は固定資産税・都市計画税の優遇措置が受けられません。

また、相続税についても更地扱いとなるため、アパートを建てた場合の貸家建付地（かしやたてつけち）の優遇措置も対象外です。

さらに、駐車場経営は投資費用が低いため、減価償却費が少なく所得税の負担が大きい傾向があります。

デメリット3.立地が悪いと収益が見込めないケースがある

駐車場経営は収益性が低いため、立地が悪いと稼働率が低くなり、収益が見込めません。

また、駐車場経営を始めた当初は収益が上がっていても、周辺に新しい駐車場ができると、稼働率が下がってしまうケースがありえます。

さらに、都市部では車離れにより稼働率が上がらないケースも考えられます。

駐車場経営で利益を最大にするためのポイント

最後に駐車場経営の利益を最大にするためのポイントを紹介します。

月極かコインパーキングか

駐車場の種類は月極駐車場とコインパーキングの2つがあります。土地の立地や親和性、初期費用、収益性などを考慮して、どちらか適切な方を慎重に検討しましょう。

月極駐車場

月極駐車場は月単位で利用者と契約を結んで賃料を受け取る方式です。

機械の設置が不要で、アスファルト舗装も必須ではありません。駐車スペースを区画するだけで始められます。地元の不動産業者に入居者募集から駐車場の管理を依頼するのが一般的です。

コインパーキング

コインパーキングは、時間単位で駐車場を利用した人がその場で料金を払う方式です。

月極駐車場は駐車台数で収益額の上限が決まりますが、コインパーキングは車の出入りが多いほど収入が高くなります。

一般的には月極駐車場よりコインパーキングの方が高い収益が見込めます。アスファルト舗装と専用設備（精算機、ロック板）の設置が必要になるので、通常はコインパーキングの専門業者に依頼することが多いです。住宅地の中心部やオフィス街では月極駐車場の需要が多く、駅や繁華街、商業施設の近くでは一時的な利用のため、コインパーキングの需要が多い傾向があります。

関連記事：土地活用でコインパーキング経営を検討中の方へ！基礎知識やメリット・デメリットを徹底解説

集客力が強い・サポートの手厚いパートナーを探す

駐車場の立地がよかったとしても、それが利用者に知られ利用されない限り、駐車場経営で収益を得ることができません。

また、現地でのトラブルや機器のメンテナンス、ゴミの清掃など、手間がかからないといわれている駐車場経営でも最低限の管理は必要です。管理が行き届いていない駐車場は、利用者が敬遠するため、収益性の低下にも繫がります。

駐車場経営の収益性を高めるのであれば、駐車場経営のサポートに長けたパートナー企業を見つけることをおすすめします。

利用者に向けた駐車場のアピールや自社ポータルサイトや広告を使った集客、24時間の管理体制などが整っている会社や、それらをパッケージにしたフランチャイズを展開している会社もあるため、各社のサービスを比較検討してみてもよいでしょう。

関連記事：駐車場経営における利回りの相場は？シミュレーションや利回りを左右する要因

 

駐車場オープンまでの流れ

土地活用で駐車場がオープンするまでの流れは、以下のとおりです。

• 土地活用の相談をする
• 事業提案を受けて契約を締結する
• 駐車場の整備を行い、運営を開始する

土地活用の相談をする

駐車場経営を検討する場合、まずは不動産会社や駐車場運営会社に土地活用の相談をしましょう。相談する際は、土地の所在地や面積などの情報を伝える必要があるため、書類を準備しておくとスムーズに相談できます。

不動産会社や駐車場運営会社は、現地を確認したうえで、駐車場に向いている土地なのか、周辺駐車場の賃料相場はいくらかなどの調査を行い、事業提案を作成します。

事業提案を受けて契約を締結する

現地確認や市場調査が終わると、不動産会社や駐車場運営会社による事業提案が行われます。事業提案では、駐車場の収容台数や想定収入、初期費用などについて説明されるため、予算や希望する収入額と照らし合わせながら検討しましょう。

事業提案の内容に問題がなければ、不動産会社や駐車場運営会社と契約を締結します。

駐車場の施工を行い、運営を開始する

契約を締結すると、駐車場の施工を実施します。駐車場の施工は、工事内容や活用する土地の大きさなどによって異なりますが、早ければ数日から1週間程度で運営を開始することが可能です。

なお、立地によっては運営を開始する前から利用者を募集する必要があります。自身で利用者を見つけるのは難しいため、不動産会社や駐車場運営会社と相談しながら募集しましょう。

 

レンタルボックスと合わせて収益性を上げる

レンタルボックスやトランクボックス（屋外型のトランクルーム）を合わせて経営することで、駐車場経営の弱点となる利益性や、人気のない立地での集客性を伸ばすことも可能です。レンタルボックスとは屋外（駐車場や空き地）に耐久性の高い海上コンテナなどを設置して、収納用スペースとして貸し出すサービスのことです。

レンタルボックスのメリットは、コインパーキングと同じように、業者に管理を委託すれば初期投資や維持費がかからない点があげられます。通常の利用者はレンタルボックスまで車で荷物を運ぶため、駅から遠くても問題ありません。荷物を保管するだけなので高速道路や線路の近くなど、騒音や振動がある場所でも収益が見込めます。

＞駐車場の一部をレンタルボックスで活用した事例を見る

 

駐車場経営はレンタルボックスへ併設して利益率をあげよう

駐車場経営は土地活用の中で無難な選択であることは間違いありません。短期間の土地活用が可能で、リスクを抑えて安定した収益を得るには最適な方法です。

利益率が低いというデメリットがありますが、レンタルボックスを併用して運用すれば、弱点を補うことも可能です。

空いている土地を所有しているなら、駐車場経営やレンタルボックスで土地の有効活用を検討してみましょう。

 

 

関連記事：土地活用の完全ガイド！おすすめの活用方法から失敗への対処法まですべて解説